Come è urbano il mio suburbio

Come si fa a fermare lo spreco di suolo che continua indisturbato malgrado l’alto numero di edifici vuoti e la bassa densità degli ambiti residenziali suburbani? La risposta sembrerebbe semplice: s’incentiva il recupero dei primi  e la densificazione dei secondi.  Nel documento che illustra le intenzioni dei piani urbanistici c’è quasi sempre una lista di buone intenzioni che affermano la necessità di recuperare e densificare, mentre le deprecate espansioni difficilmente fanno parte delle scelte del nuovo piano, essendo quasi sempre eredità del vecchio.

Se queste sono le intenzioni il risultato tuttavia è che, soprattutto nelle aree esterne ai sistemi urbanivia_GustavoBianchi2, gli ambiti degradati e dismessi, spesso parte di centri storici, restano tali, i settori residenziali unifamiliari eventualmente aumentano in volume solo per i bisogni dei singoli proprietari e l’offerta vera di nuove abitazioni è garantita delle espansioni che continuano a protrarsi da un piano all’altro. La ragione non è difficile da intuire: il recupero degli ambiti degradati e dismessi ha un interesse di mercato se si tratta di quartieri urbani dotati di servizi e della presenza di attività in grado di rendere attrattiva l’offerta del patrimonio edilizio recuperato. Lo stesso vale per la possibilità di ricavare nuove abitazioni dalle villette unifamiliari inserite in contesti di edilizia a bassa densità che siano parte di aree dotate di minime qualità urbane, come la presenza di una rete efficiente di trasporto pubblico, di scuole e servizi pubblici e privati, di attività commerciali, insomma di quel mix funzionale  che qualifica il quartiere di una città rispetto ad un ambito suburbano monofunzionale ad essa collegato grazie all’uso dell’auto privata.

Recuperare e densificare le aree degradate e la vecchia edilizia unifamiliare del suburbio ha invece un interesse marginale per il mercato, che preferisce puntare, anche attraverso l’argomento dell’efficienza energetica, sull’offerta di edilizia nuova per coloro che sono disposti a barattare la totale dipendenza dall’auto con molto spazio e un ambiente vagamente rurale.  Per questa tipologia di acquirenti, come per gli utenti delle agenzie che si occupano di edilizia sociale, la trasformazione di aree agricole ai margini delle superfici urbanizzate sarà sempre disponibile  semplicemente perché l’unico meccanismo che ne genera l’offerta è l’esistenza della domanda.

In momenti di crisi, con la bassa richiesta di alloggi da acquistare e la spinta verso l’alto del valore delle abitazioni da affittare, dovrebbe essere compito delle pubbliche amministrazioni trovare soluzioni che vadano oltre le semplici logiche di mercato, dalle quali dipende la crescente emergenza abitativa per i redditi bassi. La soluzione dell’”ipoteca del sudore” ad esempio, cioè della possibilità di riscattare una casa abbandonata se la si restaura con il proprio lavoro, potrebbe  essere un’opzione. Si tratta di una strategia di recupero del patrimonio edilizio abbandonato promossa da vent’anni a questa parte dal Dipartimento Federale per le Politiche Abitative degli Stati Uniti, a partire dal suo trentennale avvio nel problematico quartiere di Harlem a New York.

Ispirato ad un principio esattamente opposto a quello che spinge le amministrazioni a mettere all’asta il patrimonio residenziale pubblico per far quadrare i bilanci, il programma prevede di assegnare via lotteria le case in avanzato stato di degrado e per le quali i proprietari non pagano più le tasse,  a coloro che risiedono da almeno cinque anni in un quartiere, che s’impegnano  a pagare le imposte arretrate e a non vendere l’abitazione per almeno tre anni. La ristrutturazione del patrimonio ricollocato viene facilitata dalla concessione di prestiti da parte dell’amministrazione cittadina che ottiene in questo modo il risultato di facilitare la riqualificazione urbana coinvolgendo direttamente i residenti, anziché lasciando libero campo a progetti che hanno come risultato quello di espellerli e di generare nuova domanda di alloggi a prezzi accessibili.

Se pensiamo a realtà come la nostra il meccanismo potrebbe essere utilizzato per recuperare il patrimonio degradato dei comuni che si trovano ai bordi di sistemi urbani formati da un centro, dove si trova la città vera e propria, e dalla corona di comuni suburbani che su di essa gravitano per i servizi maggiori. Lì spesso i nuclei storici sono abbandonati per effetto dello svuotamento provocato dall’offerta di edilizia nuova su aree un tempo agricole. Verso questi ambiti suburbani, specialmente quelli che si sono sviluppati con un’offerta residenziale di minor pregio, si è indirizzata molta della domanda di abitazioni a prezzi accessibili che non riesce a trovare risposta nelle aree urbane centrali, dove i prezzi restano alti malgrado la crisi. Ci potrebbe essere quindi una potenziale utenza per iniziative di questo genere soprattutto se le amministrazioni comunali censissero attentamente il patrimonio edilizio abbandonato e disincentivassero i processi di abbandono finalizzati alla demolizione e conseguente ricostruzione con finalità speculative.

In Europa un riferimento possibile per pratiche di riallocazione del patrimonio residenziale può essere trovato nell’azione svolta in Inghilterra dall’associazione Empty  Homes che ha lanciato una campagna per il diritto a reclamare l’assegnazione delle case abbandonate ed un programma di recupero di 365 abitazioni per il 2013. Al di là delle differenze legislative, il programma d’incoraggiamento dell’associazione inglese alle forme di riutilizzo del patrimonio residenziale, con il coinvolgimento di amministrazioni locali, proprietari, fornitori di materiali per l’edilizia, professionisti, volontari ed utilizzatori finali, può essere uno spunto utile per iniziative simili.  In particolare  Self Help Housing è pensata per mettere in condizione gruppi sociali normalmente esclusi dalle forme tradizionali di accesso alla casa, quali il mercato privato o l’edilizia residenziale pubblica, di rivolgersi in modo organizzato ai proprietari di immobili abbandonati proponendo progetti di riutilizzo vantaggiosi per entrambe le parti.

Se questo è lo scenario dal lato delle organizzazioni di cittadini che si mobilitano per salvare dalla demolizione il patrimonio edilizio abbandonato, dall’altro a contrastare gli auspicati incrementi della densità edilizia suburbana  ci sono altri gruppi di cittadini.  In questo caso però si tratta di persone che una casa ce l’hanno già in quel suburbio cresciuto come tranquilla alternativa alla “caotica” vita urbana e che non accettano che la villetta davanti alla loro diventi una palazzina multipiano .

Non c’è solo il desiderio di conservare le caratteristiche insediative, c’è anche il timore che la  zona cambi la propria connotazione demografica e 2013-12-29 16.26.25sociale. E’ un classico atteggiamento NIMBY che ha come effetto di ostacolare la riconversione del suburbio in qualcosa di più urbano, complice la paura della svalutazione della propria abitazione. Spesso questi gruppi di cittadini difensori dei propri valori immobiliari hanno il sostegno di associazioni ambientaliste che si battano per la conservazione del paesaggio in genere e, nel caso di quello urbano, per la difesa della qualità ambientale delle aree suburbane, molto più ricche di verde e di biodiversità rispetto alla città densa e compatta. Ciò che non quadra in questa difesa del suburbio è l’autoreferenzialità del contesto in cui spesso si situa, quasi sempre privo di reali connessioni ecosistemiche in grado di garantire alla biodiversità di trovare ambiti urbani favorevoli. La conservazioni dell’ambiente suburbano e delle sue pretese qualità  è un potente sponsor della sua espansione a spese di altri ecosistemi e chi sostiene di battersi contro lo spreco di suolo dovrebbe attentamente distinguere tra la reazione di chi ha interessi economici da difendere e le politiche utili alla conservazione dell’ambiente. Molti dei comitati sorti spontaneamente contro qualcosa sono riusciti ad associare alla tipica battaglia NIMBY le posizioni iperconservazioniste ed apparentemente innocenti dei cosiddetti BANANA, acronimo di Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything (or Anyone), realizzando così un’insospettata alleanza tra ambientalismo e valorizzazione immobiliare che andrebbe vista prima di abbracciare certe cause.

Riferimenti

M. Goldfarb, How to ease Britain’s housing crisis? Harlem has the answer, 24 dicembre 2013, The Guardian

M. Cowgill, When you buy a house, you shouldn’t buy the neighbourhood with it, 25 dicembre 2013, The Guardian

Sullo spreco di suolo si veda  M.M.Monte, Spreco di suolo, urbanistica e politiche urbane, 18 dicembre 2013, Millennio Urbano

Sulla sostenibilità urbana si veda M. Barzi, La favola della città sostenibile, 26 dicembre 2013, Millennio Urbano

 

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