DDL sul consumo di suolo: un film già visto

1506483_1426683594242825_648774384_nDa molti anni, e da numerosi versanti,  la necessità di un provvedimento legislativo che minimizzi il consumo di suolo viene invocata come una urgenza nazionale. Le ragioni sono arcinote e non è il caso di evocarle qui, visto che sono ricorrenti i rapporti e le rilevazioni circa la perdita di terreni agricoli e forestali in Italia. Lo sono a tal punto che ormai si è anche un po’ persa la nozione di cosa voglia dire consumo di suolo, spesso confuso con tutte quelle operazioni edilizie che implicano una trasformazione di aree già urbanizzate, anche se magari non edificate. Ed essendo l’allarme assai diffuso tra la popolazione, il rischio dell’allarmismo c’è ed anche che qualcuno approfitti della confusione che di solito fa da corollario alla disinformazione.

Nei giorni scorsi era circolata la notizia che l’Ispra, per monitorare meglio il fenomeno, ha messo a punto una applicazione per smartphone che consente di segnalare trasformazioni sospette di generare irreparabili perdite di superfici libere dall’edificazione. Sembra di capire da un’ iniziativa del genere che grande sia la difficoltà nella raccolta di dati ufficiali sui quali calcolare l’entità del fenomeno per così dire in tempo reale. Sì, perché basterebbero le previsioni urbanistiche degli oltre ottomila comuni italiani per sapere, al di là  del suolo già perso, quanto in previsione se ne perderà. Ma evidentemente dai comuni queste informazioni fanno fatica ad arrivare a chi monitora l’andamento dell’urbanizzazione, perché è altrettanto noto che quelle trasformazioni sono l’oggetto di alleanze politiche, di strategie economiche, di costruzione del potere locale.

Ecco allora che quando si tratta di licenziare un testo di disegno di legge che stabilisca il principio dell’impossibilità di nuove urbanizzazioni in assenza del riuso di quelle esistenti il problema delle trasformazione previste dagli strumenti urbanistici. ma non ancora attuate, viene sollevato dall’ANCI, cioè dall’associazione dei comuni italiani. Guarda caso ad associarsi all’allarme per il rischio paralisi sono anche ANCE (associazione nazionale costruttori edili) e Ordine degli Architetti, secondo i quali non si può bloccare tutto in assenza di specifiche norme che incentivino la rigenerazione urbana. Il rischio paventato sarebbe quello dell’impossibilità di soddisfare i bisogni sociali attraverso norme che facilitino l’intervento sull’esistente.  In pratica quando si toccano interessi consolidati attraverso gli strumenti urbanistici si fa passare la contropartita richiesta come una sacrosanta preoccupazione per il progresso della collettività.

Pare d’intuire che la contropartita siano norme meno vincolanti per gli interventi nei centri storici e per consentire il trasferimento su aree da trasformare dei diritti edificatori generati dalle previsioni di nuove urbanizzazioni. Si può con buona approssimazione immaginare che l’idea di rigenerazione urbana che interessa a costruttori e architetti coincida in buona sostanza con questo trasferimento di nuove edificazioni su aree già urbanizzate al posto di nuovo suolo da consumare. Si dirà: che male c’è se consente di risparmiare aree libere? Nessuno, ammesso però che questo meccanismo consenta davvero. Perchè è assai probabile che i maggiori costi del riuso urbano si traducano in prezzi più alti degli immobili così realizzati, i quali andranno a finire quindi sulla fascia alta del mercato immobiliare. L’emergenza vera è invece quella di dare una risposta al numero crescente di persone che una casa non possono permettersela ne’ accedendo al mercato degli affitti, ne’ acquistandola per impossibilità di accendere un mutuo.

E questa fascia meno remunerativa per gli imprenditori immobiliari è quella che negli anni pas1779857_1430239230553928_524006806_nsati è andata ad occupare le espansioni estreme delle aree urbane, dove il basso costo dei terreni agricoli ha consentito di mettere sul mercato abitazioni accessibili anche ai redditi bassi. Bloccare le trasformazioni di suoli agricoli senza la previsione di una quota di residenze destinate alla fascia bassa del mercato, come avviene in molti paesi europei, significa lasciare la porta aperta a nuovo consumo di suolo per mancanza di alternative economiche. E poiché la dimostrabilità dell’assenza di alternative per la trasformazione di suolo agricolo potrebbe essere facilmente ottenuta proprio in relazione al costo delle aree sulle quali realizzare l’edilizia sociale, ovvero la risposta ad un’emergenza che riguarda ormai ampi strati della popolazione, ecco che il consumo di suolo fatto uscire dalla porta potrebbe rientrare dalla finestra.

Allora paventare la paralisi riguardalo all’approvazione di un DDL, la cui finalità è anche di anticipare alcuni principi che ispireranno la revisione complessiva della legge urbanistica nazionale, con conseguenti ricadute su quelle regionali, sembra proprio un mettere le mani avanti. Va bene, siamo tutti d’accordo sul principio di non sottrarre spazio all’agricoltura e agli ambienti naturali, ma se si tratta poi di costruire le case popolari, delle quali peraltro un recente decreto governativo incentiva l’alienazione, il prezzo delle aree diventa decisivo. E se il rapporto tra quelle dentro e fuori la città può anche essere di uno a mille, va da sé che per il social housing un po’ di suolo lo si potrà pur consumare (l’esperienza insegna a sospettare che l’utilizzo di un termine nuovo e inglese per indicare un concetto vecchio, come l’edilizia residenziale pubblica, contenga nascosta da qualche parte una fregatura).

Ciò che si ripropone quindi è la solita vecchia scena del metro quadro, vista infinite volte a partire da quando entrò in un film, mezzo secolo fa, che vinse il Leone d’Oro alla mostra del cinema di Venezia e fruttò una laurea ad honorem in pianificazione urbanistica  al suo regista. Evoca, con espressione un po’ vetusta ma sempre corretta, il concetto di rendita fondiaria, che sembra non smetta di dettar legge sul destino delle città e dei territori.

Riferimenti

G. Latour, G. Santilli, Consumo di suolo, rischio paralisi, Il Sole 24 ore, 9 aprile 2014

Sul tema della rigenerazione urbana come antidoto al consumo di suolo si veda anche M. Barzi, Si scrive rigenerazione, si legge gentrificazione, Millennio Urbano, 13 dicembre 2013

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