Disuguaglianze e forma urbana

2014-03-09 15.20.28C’è un rischio che si corre quando si deve definire un settore urbano caratterizzato dalla bassa densità edilizia e sta nell’utilizzo della parola sobborgo. Viene facile indicare così un generico agglomerato di ville e villette che si distingue piuttosto bene dalla città densa e compatta, dove qualche sprazzo di verde si scorge casualmente dietro ai portoni o corrisponde alla distanza di legge tra un edificio e l’altro. Tuttavia, per rimanere nell’ambito del senso tradizionale del termine, un conto è il quartiere delle espansioni urbane di casette popolari monofamiliari del movimento cooperativo di fine Ottocento o di villini medio borghesi della prima metà del Novecento, un altro è il sobborgo di ville aristocratiche sorte  attorno alla città, come quelle che da cinque secoli a Fiesole si affacciano sulla vista di Firenze.

In quanto parte delle trasformazioni urbane, da oltre un secolo l’edilizia a bassa densità immersa nel verde è stata da un lato la risposta delle classi più elevate alle caserme d’affitto dei ceti popolari, dall’altra la proposta di un diverso modello insediativo per la cooperazione edilizia in opposizione alle grandi concentrazioni demografiche dei cambiamenti indotti dalla rivoluzione industriale sulla forma della città.  Nulla hanno a che fare con l’idea di sobborgo ad esempio  le ville di via XX Settembre a Milano, parte integrante del nuovo disegno urbano di fine Ottocento pensato dal piano Beruto,  o le villette del quartiere razionalista QT8, inserite in un progetto che aveva come obiettivo la ricostruzione della città pesantemente distrutta dalla Seconda Guerra Mondiale.  In questi casi la tipologia edilizia che caratterizza il sobborgo storicamente inteso è stata utilizzata all’interno di una strategia complessiva di trasformazione urbana.  Una delle funzioni dei piani urbanistici è stato proprio il superamento dei concetti di città e sobborgo separati dalle cinte murarie sulla cui eliminazione si è basata la maglia viaria unificante e la successiva espansione.2014-03-09 15.23.33

Conviene  a questo punto introdurre una piccola precisazione linguistica, ovvero soffermarsi sul fatto che sobborgo e suburbio sono usati come sinonimi ma non indicano la stessa cosa quando di mezzo c’è la forma della città.  Tra il sobborgo separato dalla città  fino all’abbattimento delle antiche mura e l’espansione suburbana prodotta dell’automobilismo di massa, e dal conseguente  sviluppo delle infrastrutture stradali, ci sono molte differenze. Nel primo caso si tratta di parti ormai integrate nel corpo urbano, mentre nel secondo della sua dispersione sul territorio.

E’ una differenza ben nota al mercato immobiliare che sa perfettamente quanto diverso sia il valore del villino medio borghese della prima metà del Novecento rispetto a quello della villetta costruita dagli anni ’50 in poi nelle enormi periferie sorte, dentro e fuori i confini comunali, attorno alla città. E’ una distinzione che non sfugge nemmeno alla pianificazione urbanistica, come dimostra la tutela riservata dal recente piano urbanistico comunale di Milano nei confronti degli aspetti tipologico-insediativi del Villaggio dei Fiori, episodio edilizio a bassa densità inserito nel contesto ordinario di un classico quartiere popolare novecentesco.

E’ la città a fare la differenza, perché se è vero che il carattere distintivo nel sobborgo è l’esclusiva presenza delle residenze, che lo caratterizza come un aggregato cresciuto esternamente alla commistione di funzioni di cui è composta, lo è anche il fatto che esso è stato poi  integrato nella maglia viaria e infrastrutturale che ha disegnato la trasformazione urbana. Al contrario il suburbio è una manifestazione dell’ambiente urbano oltre la città, che non ha alcun rapporto con i piani  attraverso i quali essa si è storicamente trasformata ma, al contrario, molto dipende dalla valorizzazione che quella trasformazione ha contribuito a produrre.

Il valore immobiliare si forma, come è noto, per una sommatoria di fattori tra i quali c’è l’ubicazione. L’ex sobborgo di ville o villini divenuto nel frattempo quartiere urbano, magari un po’ periferico ma comunque integrato nella forma e nelle funzioni urbane, ha valori  assai diversi dalla lottizzazione di villette suburbane, come sa chiunque abbia osservato la vetrina di un’agenzia di compra vendita. La suburbanizzazione del territorio si è diffusa enormemente grazie alla grande disponibilità di suolo agricolo a basso costo, non urbanizzato, cioè privo delle caratteristiche minime dell’ambiente urbano: le strade, i servizi a rete, il trasporto pubblico, le attrezzature collettive, il verde pubblico, il commercio e le altre attività che per esistere hanno bisogno della città. La tipologia edilizia ha quindi un ruolo solo in parte decisivo della formazione del valore immobiliare mentre, al contrario, lo è molto la dotazione di funzioni urbane connessa all’immobile.

Londra è un esempio paradigmatico di quanto sia la città e, in questo caso,  il suo rango di metropoli globale a determinare la quotazione degli edifici. Qui si stanno concentrando i maggiori capitali immobiliari del mondo con il risultato che i prezzi degli immobili crescono a tassi doppi che nel resto del Regno Unito e sono diventati inaccessibile anche per la classe medio-alta.  La più grande metropoli europea è però tutt’altro che un organismo urbano compatto e in molti dei suoi boroughs , dove diffusi sono i settori a bassa densità edilizia, i prezzi delle abitazioni sono talmente cresciuti da rendere il suburbio della Greater London l’unica alternativa per molti giovani e per tutti coloro che non riescono a guadagnare almeno l’equivalente di 100.000 euro all’anno.

Sono soprattutto le scelte di diversificazione degli investimenti dei super ricchi globali a far salire alle stelle i prezzi degli immobili. Così anche in un ex sobborgo popolare di dickensiama memoria  come Camden  professionisti ben pagati quali sono i medici ospedalieri non riescono ad acquistare un’abitazione. La differenza per chi non riesce ad avere un reddito così alto la fa il collegamento al trasporto pubblico ed il tempo impiegato per raggiungere le zone centrali dove si concentrano i settori dedicati alle attività terziarie. Le quali rischiano di non essere più il motore economico di una delle maggiori piazze finanziarie del mondo perchè gli investitori qui arrivano soprattutto per acquistare immobili.

2013-11-17 16.15.22Diseguaglianze sociali sempre più acute sono la conseguenza di questa situazione, per la quale possibili rimedi sono stati individuati nella tassazione delle abitazioni che restano vuote, in un tetto agli affitti e naturalmente nella pianificazione, la quale potrebbe porre un freno ai meccanismi che ingrossano il suburbio e fanno delle aree centrali delle metropoli una sorta di parco a tema finanziario per i ricchi del mondo .  Insomma dotarsi di un piano ed evitare di lasciar fare al mercato se non si vuole avere il vuoto tra gli scintillanti skyline a firma delle solite  archistar e, se al contrario, si pensa di dare risposta alle sempre più numerose persone (800.000 già ora) che aspettano una risposta pubblica alla loro impossibilità di trovare un alloggio economicamente sostenibile e  sopravvivono nel frattempo nell’unica abitazione abbordabile per il loro livello di reddito: nel suburbio a due ore di viaggio dal posto in cui lavorano.

Riferimenti

Sul mercato immobiliare londinese si veda l’editoriale di The Observer, domenica 9 marzo 2014, London, a city in thrall to money and greed.

Su questo sito abbiamo più volte tratato il tema delle disuguaglianze urbane, con particolre riferimento al caso di Londra sul quale si rimanda a M. Barzi, Metropoli a sei zeri , Millennio Urbano, 26 novembre 2013

 

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