Ex caserme: un’occasione per le città

Il tema della dismissione e valorizzazione dei patrimoni pubblici (militari e non solo) fa ormai parte del dibattito politico-amministrativo italiano da molti anni, ma è prevalentemente tematizzato (almeno sugli organi di informazione nazionali) secondo questioni di natura contabile e come possibile mezzo per la di riduzione del debito pubblico spostando in secondo piano altri aspetti legati alla pianificazione, alla gestione urbana, ai processi di valorizzazione culturale e alla promozione del territorio.

Nell’ambito degli studi urbani, non esiste una seria e compiuta riflessione sul ruolo che potrebbe giocare il riutilizzo dei patrimoni pubblici come opportunità per innescare o accompagnare processi di rigenerazione urbana e riorganizzazione territoriale, come occasioni di riconfigurazione di aree centrali ad alta valenza simbolica o come opportunità per contrastare ulteriori processi di consumo di suolo. Dal lato dell’analisi delle politiche pubbliche non esiste inoltre una riflessione sulle difficoltà che si sono trovate ad affrontare le amministrazioni locali nella costruzione di processi virtuosi di recupero e valorizzazione dei patrimoni pubblici.

Ultime novità legislative sugli immobili ex militari

In un contesto di intensa (e complessa) attività normativa in materia di dismissione del patrimonio pubblico che dura da più di vent’anni, il governo sembra segnare un’inversione di tendenza. Vi è una una rinnovata attenzione dell’esecutivo su concrete opportunità e una maggiore operatività al fine di giungere alla valorizzazione e alla dismissione delle aree e degli immobili ex militari. Tra le varie iniziative in atto per la riqualificazione di tali beni, a partire dall’aprile 2014, il nuovo ministro della Difesa Roberta Pinotti ha istituito una “Task Force” di coordinamento con Difesa Servizi s.p.a. e Agenzia del Demanio finalizzata a velocizzare gli iter di valorizzazione del patrimonio non più utile alle esigenze militari.

l principale cambiamento introdotto nella sottoscrizione dei protocolli riguarda l’inserimento nel processo di un ente intermediario, l’ Agenzia del Demanio, con compito di verificare la coerenza economica complessiva delle diverse alternative di valorizzazione individuate e, in tale ambito, definire il valore degli immobili al termine del procedimento. L’Agenzia del Demanio si deve occupare del conferimento dei beni ai fondi di investimento immobiliare inerenti all’articolo 33 del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98 e del loro inserimento in programmi di dismissione e valorizzazione destinandoli all’amministrazione comunale competente.

A partire dal 2014 sono stati firmati alcuni accordi tra Ministero della Difesa, Agenzia del Demanio e comuni, tra cui spiccano i protocolli d’intesa del 7 agosto con le municipalità di Milano, Roma e Torino, che mettono al centro le esigenze di razionalizzazione dello Stato, la condivisione degli scenari di rifunzionalizzazione del proprio patrimonio immobiliare, anche attraverso progetti integrati finalizzati alla realizzazione di opere aventi una forte valenza di sviluppo sociale, di rigenerazione del territorio e di soddisfacimento degli interessi della collettività.

Milano, Torino, Roma

In totale i tre protocolli già sottoscritti includono circa un milione di metri quadrati tra edifici e spazi militari, per un totale di 13 complessi immobiliari che saranno oggetto di trasformazione e rifunzionalizzazione.

I tre spazi individuati dal Ministero della Difesa sul territorio del Comune di Milano sono ubicati nella periferia ovest  e sono attigui l’uno all’altro, per una superficie fondiaria complessiva approssimativamente di 620mila mq. Secondo il Pgt del comune di Milano le caserme dismesse sono “ambiti di trasformazione urbana”: per ognuna è previsto un massimo di costruzioni da realizzare e che la metà della superficie divenga pubblica per accogliere verde e servizi. Su una di queste aree si pensa destinare 150mila mq (la metà) a parco pubblico, mentre la restante parte sarà adibita ad housing sociale, residenze universitarie, negozi, uffici, strutture ricettive. Stesse destinazioni d’uso si prevedono per altri due edifici interni ai complessi dismessi, che risultano vincolati e per i quali sono stati avviati studi per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata, oltre al recupero di strutture per servizi socioculturali.

A Torino sono stati ricompresi quattro grandi spazi collocati tutti in zone centrali e o semicentrali. Si tratta, complessivamente di 74mila mq di superficie, di cui 34mila mq edificati. Le grandi dimensioni degli immobili e la loro favorevole ubicazione nel contesto urbano potrebbero consentire un loro utilizzo plurimo: housing sociale e studentesco a supporto del programma “Torino città universitaria”, servizi amministrativi e sociali della città (biblioteche e aree verdi), nonché destinazioni di natura culturale.

Anche le sei aree individuate per Roma Capitale facevano parte del più ampio compendio immobiliare oggetto di protocollo d’intesa tra Difesa e Comune stipulato nel 2010 su di un totale di 347mila metri cubi di volumetria esistente. La volontà del Comune è quella di indire concorsi internazionali di progettazione che costruiscano su ciascuna area un masterplan, in cui verrà attribuita una quota di alloggi sociali ed una funzione pubblica di rango urbano: museale, culturale, sociale, artistico.

Con le novità introdotte dagli ultimi provvedimenti legislativi, voluti dal nuovo ministro della Difesa, sembrano intravvedersi elementi virtuosi che potrebbero portare ad esiti reali per processi che si trascinano nel tempo da molti anni. Dato per scontato che in genere gli enti locali non dispongono delle risorse necessarie per l’acquisizione dei beni e delle aree (i comuni non diventano i proprietari degli immobili, lo Stato però si scarica dei costi di manutenzione), è stata promossa l’attualizzazione dei principi iniziali del federalismo demaniale e soprattutto la modifica dell’iter procedurale dei protocolli d’intesa. In questo contesto appare fondamentale il ruolo affidato all’Agenzia del Demanio che, dopo un periodo di rapporto instabile ed incerto con il Ministero della Difesa, sembra ora affidataria del ruolo e delle competenze per gestire in modo più efficace questi processi. Gli esiti degli interventi dovrebbero essere indirizzati verso il riuso, in particolare le dimensioni e l’ubicazione delle caserme dovrebbe consente di mobilitare capitali pubblici e privati, per costruire partnership finalizzate ai processi di riconversione e riuso, essenziali in questo momento di crisi economica.

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