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L’urbanistica minaccia il mercato

E’ piuttosto difficile stabilire quanto l’incremento demografico influisca sul mercato immobiliare, capire in che misura i nuovi abitanti e la loro disponibilità di reddito sosterrà la domanda di abitazioni o se saranno la maggiore o minore  ricchezza dei cittadini, indipendentemente dal loro numero, ad innalzarla o a deprimerla. La difficoltà risiede nella estrema variabilità dei fattori in campo, aspetto che spinge gli esperti del settore ad essere molto cauti sugli scenari a medio e lungo termine. E tuttavia farsi simili domande ha una relazione, nel breve periodo, con il rischio sempre incombente della bolla immobiliare, ovvero della rapida crescita dei valori delle abitazioni per eccesso di domanda a cui segue una repentina caduta dei medesimi quando essa esaurisce la propria spinta propulsiva. È il fenomeno, innescato dalle politiche di promozione dell’acquisto della prima casa,  che ha drenato risorse finanziarie verso il settore delle costruzioni per poi distruggerle, come si è visto con lo scoppio della crisi dei mutui subprime.

Una nazione in affitto

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Foto: M. Barzi

La Svizzera è tra i paesi occidentali meno toccati dell’esplosione della bolla immobiliare e sembra che la ragione stia nel fatto che solo il 40% dei cittadini è proprietario di un’abitazione. Gli  8,1 milioni di cittadini elvetici vivono prevalentemente in case in affitto, pur disponendo di un reddito pro capite tra i più alti al mondo. Il buon andamento dell’economia della Confederazione dipende in parte anche da questa minore esposizione agli effetti della bolla immobiliare.  Il PIL in crescita ha riacceso il flusso migratorio dai paesi europei (fenomeno che è stato oggetto di un referendum per introdurre forme di limitazione) e l’incremento demografico che produce prefigura, se fosse confermato anche nei prossimi anni, il raggiungimento dei 10 milioni di abitanti nei successivi due decenni.

Alla questione di quanto con l’aumentare della popolazione prevedibilmente aumenterà la domanda di abitazioni – e di conseguenza il loro prezzo,  se non sarà seguita da un’offerta sufficiente –  è dedicata parte del rapporto UBS Real Estate Focus 2014. L’assunto su cui si basa la sezione del documento che approfondisce il tema è il seguente: «l’accessibilità degli spazi abitativi nella Svizzera dei 10 milioni di abitanti dipende tutta dalla contrazione dell’offerta imposta dal quadro normativo». Ovvero è la legislazione urbanistica la vera minaccia riguardo il rischio che si attivi la spirale verso l’alto dei prezzi delle abitazioni. «L’elemento che frena l’influenza della crescita economica sull’andamento dei prezzi»  – continua Elias Hafner,  che ha redatto il documento inserito nel  rapporto UBS – «è il fatto che l’offerta di spazi abitativi a lungo termine è sempre riuscita a stare al passo della domanda.  Finché ci sarà sufficiente superficie edificabile, i prezzi immobiliari al netto dell’inflazione aumenteranno solo con i costi edilizi». Il ragionamento è chiaro: in un paese che non spinge le persone all’acquisto dell’abitazione, indebitando se stessi  ed anche la prossima generazione,  che non gonfia artificialmente la domanda di alloggi con la deducibilità fiscale degli interessi del mutuo,  il rischio che s’inneschi la bolla immobiliare dipende solo dalla normativa dell’uso del suolo.

Gli svizzeri, il cui reddito è triplicato in 80 anni mentre la popolazione si limitava a raddoppiare, hanno sostenuto la domanda di spazi residenziali decidendo di stare più larghi, non comperando più case (la dotazione pro capite di spazio residenziale è passata dai 35 mq per persona del 1980 ai 45 attuali),  ed hanno contribuito ad innalzare i valori immobiliari delle aree urbane più pregiate. E tuttavia, nel caso delle maggiori città elvetiche, come Zurigo, Ginevra e Losanna dove la domanda di residenze è stata molto elevata, l’attività edilizia  –  secondo Hafner – negli ultimi anni è stata molto bassa perché «i regolamenti sono più rigidi e bloccano i progetti edilizi». E’ lì che sono cresciuti i prezzi, in particolare nelle aree centrali degli agglomerati urbani maggiori ed il fenomeno viene attribuito ad una «scarsità creata intenzionalmente». La soluzione è conseguente alla diagnosi:  «Se la Svizzera arriverà veramente a 10 milioni di abitanti senza allentamenti normativi, il livello in parte già elevato dei prezzi nei centri potrebbe crescere ancora».

Laisser faire, laisser passer

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Foto: M. Barzi

Tuttavia anche se gli auspicati allentamenti normativi favorissero la costruzione di molte nuove unità residenziali,  resta alquanto improbabile che possa concentrarsi tutta lì, nelle richiestissime aree urbane centrali, l’offerta di abitazioni che andrebbe ad assorbire la futura domanda da incremento demografico. «Le buone ubicazioni sono merce rara per definizione» – ammette Hafner – «ma solo pochissime sono soggette ad una limitazione naturale. Spesso l’attrattiva sta nella breve distanza dal posto di lavoro, dai negozi e dalle offerte culturali. Ma con il progresso tecnologico e l’ottimizzazione dei collegamenti, il raggio di raggiungibilità dei centri si è moltiplicato. L’offerta di ubicazioni interessanti era ed è quindi ampliabile, grazie ai progressi nel campo dei trasporti e della tecnica edilizia».

È chiarissimo a questo punto dove l’argomentazione vada a parare: se a lungo termine il livello generale dei prezzi immobiliari tende a riallinearsi al potere d’acquisto e all’aumento della domanda dovuto alla crescita delle popolazione – come dimostra l’analisi dell’andamento storico del mercato immobiliare di ubicazioni pregiate come Manhattan a medio e breve termine – «quanto più si rende difficoltosa la costruzione attraverso direttive normative e si limita l’assegnazione a terreno edificabile o la concentrazione,  tanto più i prezzi reagiscono alla crescita demografica». Che tradotto significa laissez faire, si lasci campo libero alle iniziative immobiliari, si limitino le rigidità sull’uso del suolo se si vuole scongiurare la bolla immobiliare.

La linearità del ragionamento, che in fondo non sorprende venga da chi per mestiere non considera altro che le leggi di mercato, non ha tenuto tuttavia conto di una variabile: la possibilità che la fonte principale dell’incremento demografico – l’immigrazione di lavoratori stranieri – venisse limitata. Cosa regolarmente successa con la vittoria dei sì al referendum che proponeva una limitazione dei flussi migratori. Non sappiamo se la maggioranza risicata di svizzeri che ha fatto vincere il fronte anti-immigrazione abbia letto il rapporto e si sia fatta influenzare dallo scenario che esso delinea. Se sì, deve forse aver ritenuto che l’auspicato incremento dell’attività edilizia non fosse poi così desiderabile, come conseguenza dell’incremento demografico, visto che in un’altra sezione del documento lo stesso Hafner dichiara: «Con 75.000 abitazioni in cantiere l’attività edilizia è a livelli record». Ed aggiunge: «Nonostante la forte immigrazione, ci si chiede se non esistano abitazioni in esubero», dato che, a fronte di 90.000 nuovi cittadini, la domanda aggiuntiva di nuove abitazioni è stimata in 40.000.

Chiedere l’allentamento del sistema normativo sull’uso del suolo è quindi una pura presa di posizione ideologica. E’ la pretesa, indipendentemente dai dati di fatto, che il mercato non debba avere ostacoli e che possa disporre a piacere di una risorsa scarsa come il suolo. La minaccia, neanche tanto velata, è: volete regolare l’attività edilizia attraverso l’urbanistica? Preparatevi a pagare di più. Le leggi dell’economia di mercato sono utilizzate analogamente alle previsioni metereologiche a cambiamento climatico già operante: vi diciamo se arriverà o no il disastro. E se poi lo scenario cambia, come nel caso della Svizzera post referendum anti-immigrazione, beh, una nuova minaccia non sarà difficile trovarla. Basta che vada a parare proprio lì.

Riferimenti

Qui il rapporto UBS Real Estate Focus 2014

Di Michela Barzi

Laureata in Architettura presso l’Istituto Universitario di Architettura di Venezia. Si è occupata di pianificazione territoriale ed urbanistica per vari enti locali. Ha pubblicato numerosi contributi sui temi della città, del territorio e dell'ambiente costruito in generale e collaborato con istituti di ricerca e università. Ha curato un'antologia di scritti di Jane Jacobs di prossima pubblicazione presso Elèuthera. E' direttrice e autrice di Millennio Urbano e scrive per altre riviste.

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