New York, oltre il racconto delle due città

Mentre in Italia si pensa alla solita, vecchia ricetta dell’allentamento normativo che per far ripartire l’economia, a suon di nuovi cantieri che aprono e vecchi che si sbloccano, nella capitale della finanza mondiale un piano di segno opposto si impegna a cambiare il volto della città nei prossimi dieci anni. L’amministrazione di New York, guidata da poco meno di un anno dal democratico Bill de Blasio, qualche mese fa ha adottato l’Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan, con il quale conta di realizzare 80.000 nuove abitazione a prezzi accessibili per i redditi medio-bassi e di preservare dall’abbandono e dal degrado 120.00 alloggi destinati a questa fascia di popolazione, oggi in difficoltà a mantenere nel trovare o mantenere una casa decente. Si tratta di un fondamentale passo verso il superamento delle due città: quella dei ricchi,  arrivati con il boom dei valori immobiliari, e quella dei poveri, dalle cui fila provengono i 50.000 senza tetto che ogni notte vanno a dormire in un rifugio pubblico.

Un piano ambizioso

Sei mesi dopo la sua elezione de Blasio ha presentato il piano con per rendere operativo, sui cinque distretti urbani (Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens, Staten Island) e per i prossimi dieci anni, il suo programma elettorale. Esso è diretto, già in apertura, a tutti coloro che si trovano in uno stato di difficoltà riguardo al diritto di abitare una casa decente e vorrebbero non essere costretti ad abbandonare il proprio quartiere perché troppo costoso. L’accento viene spostato sui bisogni delle comunità e dei cittadini, che vengono prima delle intenzioni dei proprietari e delle strategie dei costruttori, molto sostenute dalla amministrazione Bloomberg.

I principi guida del piano riguardano:

1. l’allargamento degli utenti dei programmi di edilizia residenziale accessibile, anche in relazione all’incremento demografico che la città sta conoscendo;

2. una revisione delle norme urbanistiche che, a questo riguardo, prevedano una maggiore densità degli insediamenti e una quota più alta di abitazioni economiche per garantire la diversità sociale dei quartieri;

3. un’azione pubblica più efficiente che riduca gli eccessi di burocrazia soprattutto a vantaggio dell’intervento pubblico;

4. la garanzia che il danaro già investito nei programmi di housing non venga disperso a causa delle pressioni del mercato e dallo scadere degli accordi per l’attuazione degli interventi;

5. la protezione gli inquilini degli alloggi a canone concordato dai tentativi dei proprietari di sbarazzarsi di loro;

6. la possibilità di trarre vantaggio dalle condizioni offerte da bassi tassi d’interesse e alti valori immobiliari per favorire il sostegno finanziario ai programmi di housing, sia da parte di fondi privati che con le entrate generate dalla tassazione e dagli aiuti dello stato e della federazione.

In cifre ciò significa un investimento di 41,1 miliardi di dollari, pubblici (11, 1 miliardi tra fondi dell’amministrazione cittadina, statali e federali) e privati (dei quali quasi 20 miliardi composti da incentivi fiscali, obbligazioni e fondi pensione), per i prossimi 10 anni: il più vasto ed ambizioso piano di edilizia residenziale a regia pubblica di tutta la storia degli Stati Uniti.

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Foto: M. Barzi

L’attuazione del piano avverrà attraverso una ricognizione di tutte le aree dei cinque distretti urbani   che possano essere riqualificate grazie a nuovi interventi di edilizia residenziale per i redditi che vanno da meno di 25.000 dollari (sotto il 30 percento del reddito medio) fino a 138.000 dollari all’anno per una famiglia di 4 persone. Il piano prevedere di aumentare a quasi 1 milione, sugli 8 e mezzo circa attuali, i residenti raggiunti dai programmi di edilizia popolare.

L’altra leva per l’attuazione del piano è una rigorosa ed effettiva applicazione del Mandatory Inclusionary Zoning, che durante l’amministrazione Bloomberg era stato interpretato come uno scambio tra costruttori e governo della città per includere unità abitative destinate a entrare nella dotazione di social housing, come contropartita agli incrementi volumetrici. In questa logica di contrattazione sono state rese accettabili le cosiddette poor door, gli ingressi separati per quel 20 percento di unità destinate ai redditi medio-bassi. Ora la norma “80/20” viene reinterpretata tutta a vantaggio di un mix di redditi che assicuri a quelli bassi di essere destinatari di almeno un quinto degli alloggi realizzati. Con il piano verranno anche avviati due nuovi programmi operativi, il Neighborhood Construction Program (NCP) e il New Infill Homeownership Opportunities Program (NIHOP) per l’attuazione dei quali saranno coinvolte le comunità locali.

L’inclusione dei cittadini nei processi decisionali sugli interventi da attuare è un altro degli aspetti del piano ed è già operativa in undici ambiti dei cinque distretti urbani. Grazie al coinvolgimento delle comunità locali sono stati mesi a punto progetti per la costruzione di nuove unità immobiliari e per la riqualificazione di settori sotto utilizzati o degradati che avranno la funzione di migliorare la vivibilità dei quartieri. Ma ci sono anche azioni di coinvolgimento dei proprietari e degli inquilini per la preservazione del patrimonio residenziale a canone contenuto e per evitare l’espulsione dai quartieri di soggetti deboli come gli anziani, che spesso finiscono tra le schiere dei senza casa.

Il programma dell’amministrazione de Blasio potrebbe inoltre generare 194.000 nuovi posti di lavoro, dei quali 7100 stabili, e cambiare la faccia di  New York  rispetto alla scintillante era Bloomberg; una trasformazione che affronta – mattone dopo mattone –  in modo più equo il futuro di una città che si avvia a raggiungere i 9 milioni di abitanti se la popolazione continuerà ad aumentare al ritmo attuale.

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Foto: M. Barzi

l’Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan non avrà probabilmente la stessa portata epocale del piano – conosciuto con il nome del democristiano Amintore Fanfani –  che 65 anni fa in Italia diede avvio al programma Ina-Casa. A quel tempo c’era da ricostruire un paese intero,  oltre a  dare una casa dignitosa e un lavoro a vasti strati della popolazione. Il principio che ci voglia l’intervento pubblico, perchè il mercato lasciato a se stesso non permette a tutti di esercitare un fondamentale diritto di cittadinanza, è però molto simile.

Riferimenti

Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan

Sullo stesso tema si veda, M. Barzi, New York, il racconto delle due città, Millennio Urbano, 7 novembre 2013.

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