Disuguaglianze e forma urbana

2014-03-09 15.20.28C’è un rischio che si corre quando si deve definire un settore urbano caratterizzato dalla bassa densità edilizia e sta nell’utilizzo della parola sobborgo. Viene facile indicare così un generico agglomerato di ville e villette che si distingue piuttosto bene dalla città densa e compatta, dove qualche sprazzo di verde si scorge casualmente dietro ai portoni o corrisponde alla distanza di legge tra un edificio e l’altro. Tuttavia, per rimanere nell’ambito del senso tradizionale del termine, un conto è il quartiere delle espansioni urbane di casette popolari monofamiliari del movimento cooperativo di fine Ottocento o di villini medio borghesi della prima metà del Novecento, un altro è il sobborgo di ville aristocratiche sorte  attorno alla città, come quelle che da cinque secoli a Fiesole si affacciano sulla vista di Firenze.

In quanto parte delle trasformazioni urbane, da oltre un secolo l’edilizia a bassa densità immersa nel verde è stata da un lato la risposta delle classi più elevate alle caserme d’affitto dei ceti popolari, dall’altra la proposta di un diverso modello insediativo per la cooperazione edilizia in opposizione alle grandi concentrazioni demografiche dei cambiamenti indotti dalla rivoluzione industriale sulla forma della città.  Nulla hanno a che fare con l’idea di sobborgo ad esempio  le ville di via XX Settembre a Milano, parte integrante del nuovo disegno urbano di fine Ottocento pensato dal piano Beruto,  o le villette del quartiere razionalista QT8, inserite in un progetto che aveva come obiettivo la ricostruzione della città pesantemente distrutta dalla Seconda Guerra Mondiale.  In questi casi la tipologia edilizia che caratterizza il sobborgo storicamente inteso è stata utilizzata all’interno di una strategia complessiva di trasformazione urbana.  Una delle funzioni dei piani urbanistici è stato proprio il superamento dei concetti di città e sobborgo separati dalle cinte murarie sulla cui eliminazione si è basata la maglia viaria unificante e la successiva espansione.2014-03-09 15.23.33

Conviene  a questo punto introdurre una piccola precisazione linguistica, ovvero soffermarsi sul fatto che sobborgo e suburbio sono usati come sinonimi ma non indicano la stessa cosa quando di mezzo c’è la forma della città.  Tra il sobborgo separato dalla città  fino all’abbattimento delle antiche mura e l’espansione suburbana prodotta dell’automobilismo di massa, e dal conseguente  sviluppo delle infrastrutture stradali, ci sono molte differenze. Nel primo caso si tratta di parti ormai integrate nel corpo urbano, mentre nel secondo della sua dispersione sul territorio.

E’ una differenza ben nota al mercato immobiliare che sa perfettamente quanto diverso sia il valore del villino medio borghese della prima metà del Novecento rispetto a quello della villetta costruita dagli anni ’50 in poi nelle enormi periferie sorte, dentro e fuori i confini comunali, attorno alla città. E’ una distinzione che non sfugge nemmeno alla pianificazione urbanistica, come dimostra la tutela riservata dal recente piano urbanistico comunale di Milano nei confronti degli aspetti tipologico-insediativi del Villaggio dei Fiori, episodio edilizio a bassa densità inserito nel contesto ordinario di un classico quartiere popolare novecentesco.

E’ la città a fare la differenza, perché se è vero che il carattere distintivo nel sobborgo è l’esclusiva presenza delle residenze, che lo caratterizza come un aggregato cresciuto esternamente alla commistione di funzioni di cui è composta, lo è anche il fatto che esso è stato poi  integrato nella maglia viaria e infrastrutturale che ha disegnato la trasformazione urbana. Al contrario il suburbio è una manifestazione dell’ambiente urbano oltre la città, che non ha alcun rapporto con i piani  attraverso i quali essa si è storicamente trasformata ma, al contrario, molto dipende dalla valorizzazione che quella trasformazione ha contribuito a produrre.

Il valore immobiliare si forma, come è noto, per una sommatoria di fattori tra i quali c’è l’ubicazione. L’ex sobborgo di ville o villini divenuto nel frattempo quartiere urbano, magari un po’ periferico ma comunque integrato nella forma e nelle funzioni urbane, ha valori  assai diversi dalla lottizzazione di villette suburbane, come sa chiunque abbia osservato la vetrina di un’agenzia di compra vendita. La suburbanizzazione del territorio si è diffusa enormemente grazie alla grande disponibilità di suolo agricolo a basso costo, non urbanizzato, cioè privo delle caratteristiche minime dell’ambiente urbano: le strade, i servizi a rete, il trasporto pubblico, le attrezzature collettive, il verde pubblico, il commercio e le altre attività che per esistere hanno bisogno della città. La tipologia edilizia ha quindi un ruolo solo in parte decisivo della formazione del valore immobiliare mentre, al contrario, lo è molto la dotazione di funzioni urbane connessa all’immobile.

Londra è un esempio paradigmatico di quanto sia la città e, in questo caso,  il suo rango di metropoli globale a determinare la quotazione degli edifici. Qui si stanno concentrando i maggiori capitali immobiliari del mondo con il risultato che i prezzi degli immobili crescono a tassi doppi che nel resto del Regno Unito e sono diventati inaccessibile anche per la classe medio-alta.  La più grande metropoli europea è però tutt’altro che un organismo urbano compatto e in molti dei suoi boroughs , dove diffusi sono i settori a bassa densità edilizia, i prezzi delle abitazioni sono talmente cresciuti da rendere il suburbio della Greater London l’unica alternativa per molti giovani e per tutti coloro che non riescono a guadagnare almeno l’equivalente di 100.000 euro all’anno.

Sono soprattutto le scelte di diversificazione degli investimenti dei super ricchi globali a far salire alle stelle i prezzi degli immobili. Così anche in un ex sobborgo popolare di dickensiama memoria  come Camden  professionisti ben pagati quali sono i medici ospedalieri non riescono ad acquistare un’abitazione. La differenza per chi non riesce ad avere un reddito così alto la fa il collegamento al trasporto pubblico ed il tempo impiegato per raggiungere le zone centrali dove si concentrano i settori dedicati alle attività terziarie. Le quali rischiano di non essere più il motore economico di una delle maggiori piazze finanziarie del mondo perchè gli investitori qui arrivano soprattutto per acquistare immobili.

2013-11-17 16.15.22Diseguaglianze sociali sempre più acute sono la conseguenza di questa situazione, per la quale possibili rimedi sono stati individuati nella tassazione delle abitazioni che restano vuote, in un tetto agli affitti e naturalmente nella pianificazione, la quale potrebbe porre un freno ai meccanismi che ingrossano il suburbio e fanno delle aree centrali delle metropoli una sorta di parco a tema finanziario per i ricchi del mondo .  Insomma dotarsi di un piano ed evitare di lasciar fare al mercato se non si vuole avere il vuoto tra gli scintillanti skyline a firma delle solite  archistar e, se al contrario, si pensa di dare risposta alle sempre più numerose persone (800.000 già ora) che aspettano una risposta pubblica alla loro impossibilità di trovare un alloggio economicamente sostenibile e  sopravvivono nel frattempo nell’unica abitazione abbordabile per il loro livello di reddito: nel suburbio a due ore di viaggio dal posto in cui lavorano.

Riferimenti

Sul mercato immobiliare londinese si veda l’editoriale di The Observer, domenica 9 marzo 2014, London, a city in thrall to money and greed.

Su questo sito abbiamo più volte tratato il tema delle disuguaglianze urbane, con particolre riferimento al caso di Londra sul quale si rimanda a M. Barzi, Metropoli a sei zeri , Millennio Urbano, 26 novembre 2013

 

Emergenza abitativa e sviste giornalistiche

Tra gli effetti della crisi economica, l’emergenza abitativa è un fenomeno che stiamo imparando a conoscere. Sempre più spesso le cronache giornalistiche raccontano di sfratti eseguiti con l’uso della forza pubblica, di persone asserragliate in un alloggio che magari hanno occupato abusivamente per mancanza di alternative, di manifestazione di gruppi organizzati che reclamano il diritto alla casa . Si blatera molto di social housing ma da molto tempo nessun governo usa gli strumenti che già ci sono per far fronte alla domanda di alloggi in affitto a prezzi accessibile a tutti.

Tuttavia rispetto alla crisi economica l’emergenza abitativa è solo una faccia della medaglia: l’altra è un patrimonio abitativo sufficiente ma sottoutilizzato.  I due aspetti dovrebbero far riflettere sul fatto che la casa non è solo un bene da possedere ma un diritto da garantire a tutti e del quale si dovrebbe occupare il governo della cosa pubblica. Sembra incredibile che dopo oltre un secolo di programmi di edilizia residenziale con finalità sociale si debbano ripetere concetti come questi. Eppure è ciò che sostiene il celebre architetto Richard Rogers,   a proposito della possibilità di inasprire la tassazione sulle abitazioni inutilizzate.Il problema in Inghilterra è riassunto da queste cifre: sono 259 mila le abitazioni rimaste vuote per almeno 6 mesi nel 2011, mentre nella sola Greater London il 15% del patrimonio residenziale è posseduto da non residenti e ci sono stati 2100 sfratti tra marzo 2010 e settembre 2013.

La situazione non è tanto diversa nelle grandi città italiane, dove il numero di persone che abita in strutture ricettive perché sfrattati sta crescendo a dismisura e si moltiplicano gli interventi delle forze dell’ordine per liberare gli occupanti abusivi del patrimonio residenziale pubblico, che resta vuoto per mancanza degli investimenti dovuti alla necessarie manutenzioni. Ma mentre da noi non si vede all’orizzonte nessun piano per affrontare in modo organico l’emergenza abitativa, nel Regno Unito la questione è parte dell’agenda politica da un quindicennio, da quando cioè lo stesso Rogers aveva guidato la Urban Task Force autrice del rapporto Towards an Urban Renaissance. La soluzione prospettata per il rinascimento urbano passava in primo luogo dalla costruzione di quattro milioni di nuove case senza consumare suolo agricolo e riutilizzando le aree dismesse, oltre che, ovviamente,  da un migliore utilizzo del patrimonio esistente.

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Foto: YMCA South London

La stampa inglese, seguita a ruota da quella italiana, è ritornata spesso sul tema dell’emergenza abitativa individuando una possibile soluzione nel modulo prefabbricato di alloggio a basso costo progettato dallo studio di Richard Rogers. Si tratta di un piccolo edificio di 26 mq, che costerebbe solo circa 36.000 euro, da collocare in aree dismesse o parzialmente urbanizzate . L’idea è nata dalla collaborazione con la sede di Londra sud-ovest della Young Men’s Christian Association che in Inghilterra dà alloggio ogni giorno a 10.000 giovani senza tetto e che, con la sua opera, si qualifica come importante interlocutore per i 75.000 giovani inglesi privi di casa. Il prototipo di casetta prefabbricata dove può vivere una sola persona si chiama Y:Cube e, secondo quanto è possibile leggere sul sito dell’associazione, dovrebbe aiutare i giovani senza casa che stanno cercando di conquistare una forma di indipendenza economica a superare l’ostacolo degli affitti troppo alti. Vivere in una struttura del genere significherebbe pagare il 65% in meno di affitto rispetto alle tariffe correnti e solo 7 sterline (10 euro) di riscaldamento a settimana.

E’ abbastanza chiaro quindi che il progetto abbia una finalità precisa e che non sia una soluzione da estendere genericamente all’housing sociale,  cosa che ha invece fatto il quotidiano La Repubblica in un articolo tutto centrato sugli aspetti progettuali innovativi,  che ovviamente sono da ascriversi al “genio” delll’archistar  inglese e non al lavoro del suo studio. D’altre parte anche l’autore dell’articolo di The Guardian  sembra non aver capito che il progetto di Rogers & Partners non è stato pensato per risolvere l’emergenza abitativa ma come strumento di sicurezza sociale. L’approccio tutto basato sull’aspetto estetico, che a suo dire ricorderebbe gli hotel del gioco del Monopoli, scettico sulla tecnologia impiegata (la prefabbricazione), che condurrebbe allo stile Lego e che non potrebbe essere piegato alle richieste vernacolari locali, svia il lettore dal centro del problema: il crescente numero di giovani senza casa . Certo si può discutere se il miglior modo di aiutarli ad uscire dalle ristrettezze dell’ostello sia quello di infilarli nell’Y: Cube,  ma forse il modello della casetta singola della YMCA fa parte dei principi morali cristiani che stanno nella storia dell’associazione, nata per togliere da bordelli e postriboli i giovani immigrati a Londra nella prima metà dell’Ottocento. Di tutto ciò l’articolo non si occupa, ne tanto meno la  sintesi apparsa sul giornale italiano.

Anche se è evidente che il problema del crescente numero di giovani senza casa è uno delle manifestazioni dell’emergenza abitativa, utilizzare una particolare soluzione progettuale per ipotizzare che da lì, dal suo essere estremamente economica e velocemente realizzabile, si aprirebbero nuovi scenari per dare a tutti una casa dignitosa, vuol dire non aver proprio chiara la natura del problema. Che non ha nulla a che fare con la mancanza di case e con il bisogno di costruirne di nuove, ma con le enormi diseguaglianze che esistono nella gestione del patrimonio residenziale . C’è da pensare che queste sviste giornalistiche in fondo facciano parte dell’eredità di decenni di politiche liberiste  che hanno fatto regredire la questione del diritto alla casa al momento in cui esso si presentò, con tutta la sua dirompente carica sociale,  ben oltre un secolo fa.  Oppure si può supporre che vedere la questione esclusivamente alla luce delle soluzioni edilizie, senza minimamente occuparsi del contesto nel quale esse verranno realizzate,  in fondo faccia il gioco di chi sulla soluzione della crisi degli alloggi ha particolari interessi. D’altra parte sappiamo quanto sia diffusa e assolutamente bipartisan la convinzione che mettere in moto l’industria delle costruzioni, al di là del come e del dove, faccia un gran bene all’economia.

Si potrebbe concludere, come avrebbe detto  Humphrey Bogart, che è la stampa, bellezza. Anche se forse non è detto che sul modo d’informare, a  proposito di problemi importanti come questo, non ci si possa far niente.

Riferimenti

Qui gli articoli di La Repubblica e di The Guardian sul prototipo Y:Cube, sul quale si possono avere maggiori dettagli sul sito dellaYMCA.

Qui l’intervista di Richard Rogers su The Guardian del 3 fabbraio 2014

Londra Canary Wharf, il trionfo della città finanziaria

docklandsSono passati trent’anni da quando furono avviati i programmi di recupero dell’area portuale ad opera della London Docklands Development Corporation ed i cambiamenti sociali nei distretti coinvolti sono stati così veloci che spesso tra la popolazione insediata e quella di recente insediamento si è dovuto combattere per trovare un equilibrio. Le trasformazioni dello spazio fisico sono state imponenti,  soprattutto a causa della costruzione di un nuovo distretto finanziario realizzato perché competesse con quello storico della City di Londra. Le quattro ondate di trasformazione della Isle of Dogs,  la storica sede del porto di Londra, hanno progressivamente cambiato la struttura urbana, culturale e sociale dell’area. Una grande quantità di nuovi edifici residenziali sono stati costruiti,  ha avuto luogo un radicale ridisegno degli spazi aperti e nuove attrezzature pubbliche per attività culturali sono state realizzate in particolare nel distretto di Canary Wharf, uno dei tre settori, insieme a Millwall e Cubitt Town, in cui è divisa Isle of Dogs.

Durante l’ultimo decennio la popolazione dell’area è aumentata di un terzo e l’incremento ha riguardato in particolare la comunità asiatica, soprattutto quella cinese, la cui presenza è considerevolmente più alta della media nazionale, della città di Londra e della municipalità di Tower Hamlets  a cui appartiene l’area. Questa presenza potrebbe costituire un fattore di arricchimento culturale per  i circa 43 mila abitanti della Isle of Dogs, che ha tassi di povertà, disoccupazione e di richiesta di sussidi da parte della popolazione in età lavorativa più bassi rispetto alla media di Tower Hamlets, ma più alti della media nazionale e della città di Londra.

Questa diversità sociale ed etnica è tuttavia mal rappresentata dalla dotazione di spazi per attività culturali realizzati nelle varie fasi di recupero delle London Docklands. Delle dodici attrezzature costruite per ospitare spazi da destinare a musei, esposizioni, biblioteche, teatri e cinema, sono solo tre quelli non ubicati a Canary Wharf, dove si trova anche il nuovo distretto finanziario.

Nei settori di Millwall e Cubitt Town, dove la densità media della popolazione è di oltre 10 mila abitanti per chilometro quadrato, la presenza di attrezzature culturali è quindi significativamente bassa e non solo in relazione a quella del terzo settore in cui è suddivisa l’Isle of Dogs.  Pur essendo questi due settori le aree di maggiore presenza di superfici residenziali e di più alta contrazione della comunità asiatica, le attività culturali sono particolarmente scarse e poco frequentate. Manifestazioni come il Capodanno cinese potrebbero al contrario contribuire alla vivacità culturale dell’area ed incrementare la partecipazione della popolazione nell’organizzazione di eventi ed iniziative.

Nonostante la Isle of Dogs ospiti numerosi spazi di verde pubblico e risorse ambientali dal valore potenziale altissimo, lo sfruttamento e l’utilizzazione da parte della popolazione di questi spazi rimane molto basso e non sembra essere incentivato dagli uffici municipali di Tower Hamlets. Il piano di sviluppo dell’area locale, redatto dalla municipalità e pubblicato nel 2007, non solo non prevede lo sviluppo di aree di socializzazione , fatta esclusione per l’ipotesi di creazione di una “high street”, che rappresenta il tradizionale centro cittadino nella cultura anglosassone e che non è ancora diventata realtà, ma specifica la necessità di tutela degli spazi di verde pubblico dall’utilizzo eccessivo che potrebbe danneggiarli.

Tra i pochi esempi di utilizzo per scopi sociali, culturali e ricreativi del verde pubblico troviamo il Greenwich and Docklands festival, che l’anno scorso per la prima volta ha sviluppato un limitato numero di attività negli spazi dell’Island Park, sulla punta sud della Isle of Dogs. Bisogna tuttavia ricordare che si tratta di un’iniziativa privata.

Da una serie di rilevazioni emerge che gli sforzi di creazione di un ambiente socialmente e culturalmente sostenibile siano ancora concentrati su Canary Wharf, dove avvengono numerose manifestazioni culturali e di intrattenimento. La problematica che nasce da questo squilibrio è l’inevitabile esclusione dalle attività di Canary Wharf della popolazione a reddito medio o basso residente nei  settori di Millwall e Cubitt Town.  Nel caso di Canary Wharf si tratta di iniziative esclusivamente private, avviate da Canary Wharf Arts & Events, un gruppo di gestione interno a Canary Wharf PLC, compagnia che, come accade nella vicina City di Londra, gestisce ed è proprietaria del suolo del distretto finanziario.

In conclusione risulta evidente come, nella trentennale operazione di recupero delle London Docklands,  molta attenzione e grandi investimenti siano stati indirizzati sulla realizzazione del nuovo distretto finanziario di Canary Wharf, mentre nei quartieri prevalentemente residenziali posti nella parte meridionale dell’Isle of Dogs alle profonde trasformazioni della composizione sociale ed etnica dei residenti non ha fatto seguito un eguale sforzo di adeguamento dell’offerta di attrezzature  e spazi per attività e manifestazioni culturali.

Questo breve saggio è un estratto da un lavoro di ricerca più articolato, che potete scaricare eventualmente da QUI (n.d.r.)