Londra: effetti perversi della rigenerazione urbana

Sembra incredibile ma una delle più ricche città del pianeta, scenario di un impetuoso processo di trasformazione, si sta mutando anche un una città di poveri incapaci di avere un alloggio dignitoso. Da tempo la stampa britannica sottolinea quanto sia pervasiva a Londra la crisi degli alloggi a prezzi accessibili ed ora stanno emergendo segnali del possibile ritorno a condizioni abitative di estremo degrado, quegli slum che i programmi residenziali pubblici avevano via via cancellato nel corso del Novecento.

Londra è la più sfavillante vetrina immobiliare del momento e la rigenerazione urbana è da poco stata celebrata in una speciale edizione della fiera  MIPIM, in più grande evento del real estate al mondo, che di solito si tiene una volta l’anno a Cannes, ma che ha trovato nella capitale britannica una nuova, ideale, location.

Se si vuole trovare un esempio di come funzioni in modello londinese di rigenerazione urbana promosso da MIPIM, basta andare nel quartiere popolare di Heygate, nel distretto urbano di  Elephant and Castle. Qui un complesso residenziale pubblico di 1200 alloggi è in procinto di essere demolito per fare spazio a 2400 appartamenti di lusso, ai quali se ne affiancheranno solo 79 di edilizia sociale. Gli ex inquilini di Heygate verranno spostati dalle loro case  e coloro che si rifiutano verranno messi davanti ad un ordine di requisizione che prevede un indennizzo in grado di coprire solo un terzo del valore di mercato di un appartamento equivalente.

Quello di Heygate è un esempio di come la rigenerazione in realtà significhi pulizia sociale, un’operazione alla quale si prestano le autorità locali in un momento in cui milioni di londinesi hanno assolutamente bisogno di alloggi a prezzi accessibili. La giustificazione per tutto ciò è fornita dalle cattive condizioni del patrimonio edilizio pubblico, per intervenire sul quale da tempo le amministrazioni locali hanno smesso di disporre dei fondi necessari a causa delle necessità di “risanamento” dei bilanci statali.

Originariamente, il piano di rigenerazione di Heygate comprendeva 1200 unità abitative a canone sociale dove i residenti esistenti avrebbero dovuto essere risistemati. Tuttavia i molti cambiamenti al progetto iniziale, negoziati dalla società immobiliare che lo promuove, hanno fatto sì che il numero di unità a canone sociale fosse ridotto al 3% del totale.  Michael Edwards – docente alla Bartlett School of Planning presso il London University College –sottolinea come la rigenerazione abbia il perverso effetto negativo di espellere proprio di quelle persone le cui condizione di privazione giustifica l’intervento sui quartieri in cui abitano.

La sostituzione sociale è resa possibili dalla realizzazione in cambio di alloggi “ a prezzi accessibili”, dove con questa espressione s’intende quelli che verranno affittati ad un prezzo equivalente all’80% del valore medio del mercato. Si tratta però di alloggi inaccessibili per gli utenti dell’edilizia residenziale pubblica, i quali vengono spinti fuori dalla città, ad incrementare la popolazione delle zone suburbane e costretti a diventare pendolari.

Quando si ha una buona sponda

 

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Foto: M. Barzi

L’aggiramento delle norme della pianificazione, pensate per controllare l’impatto sociale delle operazioni di rigenerazione urbana, con le quali le società immobiliari ottengono la sostituzione di alloggi a canone sociale con quelli “a prezzi accessibili”, si avvale di specifiche figure professionali cresciute con il proliferare delle iniziative immobiliari. Interventi che anziché qualificare il patrimonio residenziale pubblico continuano ad eroderlo sempre di più.Nemmeno la fermezza delle amministrazioni locali circa il rispetto di quei requisiti, che dovrebbero tenere sotto controllo l’impatto sociale dei progetti di rigenerazione, riesce a fermare la capacità di aggiramento sviluppata dagli immobiliaristi. Di fronte all’opposizione del consiglio di Lewisham ad un progetto proposto da una società con sede ad Hong Kong  (uno degli aspetti peggiori di questo tipo di operazioni immobiliari è che si rivolge a investitori internazionali il cui obiettivo prioritario non è risiedere in quegli alloggi) il proponente ha aggirato l’ostacolo rivolgendosi direttamente al sindaco Boris Johnson, ottenendone in questo modo l’approvazione.

Nel frattempo, mentre le case popolari sono rase al suolo con l’escamotage degli alloggi a prezzi accessibili, ci sono 344.000 famiglie londinesi in attesa di una alloggio pubblico e la maggior parte dei londinesi non può esercitare alcuna influenza sul modo in cui vengono gestiti i cambiamenti della città. Questo approccio alla rigenerazione urbana si configura quindi come un inarrestabile ed antidemocratico processo di svendita di suolo pubblico e di espulsione dei poveri che sembra riportare Londra ad oltre un secolo fa, quando eliminare i tuguri significava alleviare la povertà di chi li abitava.

Riferimenti

T. Hill, Is regeneration bringing slums back to London?, openDemocracy,  17 ottobre 2014.

Donne e città nuove

Nel ventesimo secolo la fine della reclusione nella vita domestica ed il conseguente contributo femminile allo sviluppo economico hanno avuto un grande impatto sulla dimensione delle famiglie e sulle tipologie abitative. A parità di superficie, i membri di un nucleo famigliare di 4 persone potevano avere più spazio rispetto alle condizioni di affollamento del secolo precedente.

Le politiche abitative pubbliche sono dapprima intervenute sulle carenze sanitarie e poi su quelle morali degli alloggi, ritenendo la promiscuità un male da estirpare come le condizioni che favorivano il diffondersi del colera o della tubercolosi. Separare i figli dalla stanza dei genitori, i maschi dalle femmine, dotare le case di bagni per facilitare l’igiene e garantire la privacy è stato parte del programma riformatore dal quale sono scaturiti i grandi piani per la realizzazione di abitazioni accessibili e salubri che hanno mutato il volto delle città contemporanee dei paesi industrializzati.

Per Virginia Woolf  il senso della vita di un’anziana signora –  vista attraversare una di quelle lunghe strade di periferia le cui interminabili case sono infinitamente popolate – poteva essere riassunto con la consapevolezza che tutti i pranzi sono stati serviti, i piatti e le tazze lavati, i bambini sono andati a scuola, poi si sono sparsi per il mondo. E tuttavia, da quando scrisse quelle parole, molte donne sono state in grado di uscire dalla prigionia della vita domestica lì evocata.

Le donne sono riuscite a portare la realtà dentro le stanze in cui finalmente potevano chiudersi ad esempio per coltivare il loro talento, diversamente da quanto era toccato in sorte a Jane Austen  o alle sorelle Brontë, divise tra la scrittura e le cure domestiche. In effetti, almeno nella classe media, la possibilità di una carriera professionale da affiancare alle cure della famiglia – meno gravose anche in virtù del minor numero di figli – aveva smesso  di essere prerogativa maschile.

Quando Virginia Woolf scriveva Una stanza tutta per se nel Regno Unito i programmi di edilizia economica e popolare, promossi attraverso l’intervento statale e il movimento cooperativo, avevano già prodotto grandi trasformazioni urbane, compresa la nascita del nuovo modello insediativo scaturito dall’idea di Città Giardino che, nel secondo dopoguerra, diede impulso alla costruzione delle new town.

 

Inversione di tendenza

 

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Foto: M.Barzi

Rispetto a quella stagione di grandi riforme, la direzione presa dalle politiche abitative della coalizione di governo attualmente in carica oltre Manica va in segno contrario. Come misura per  diminuire l’altissima domanda di case in affitto a canone sovvenzionato, l’introduzione della cosiddetta bedroom tax  propone di tagliare il contributo per gli appartamenti dove ci sia una stanza in più rispetto alle nuove norme di occupazione per tipologia e genere di abitanti.

Il risultato che si sta profilando è che una famiglia con bambini di sesso diverso al di sotto dei 10 anni sarà spinta a cercare una casa più piccola perche il contributo all’affitto verrà decurtato se i figli dispongono di una stanza a testa. In teoria liberando l’alloggio per una famiglia a reddito basso che ha i requisiti per occupare la casa più grande. In pratica però le agenzie che gestiscono l’housing sociale già prevedono una serie di demolizioni di alloggi di maggiori dimensioni, che resteranno sfitti in quanto non adatti alla tipologia di famiglia media attuale, più ridotta rispetto al passato.

D’altra parte l’iniziativa privata, che già non realizza il fabbisogno di nuovi alloggi economicamente accessibili, difficilmente sarà in grado di rispondere alla nuova domanda verosimilmente generata dalla introduzione della bedroom tax. Gli effetti socialmente devastanti di questa tassa cominciano peraltro a profilarsi: a Birmingham una donna di 53 anni che viveva da sola nella casa dove aveva cresciuto due figli di sesso diverso si è tolta la vita di fronte alla prospettiva di lasciare l’abitazione di tre camere da letto o di pagare di più.

Per far fronte a questo scenario, il governo ombra laburista ha proposto la costruzione di cinque nuove new town che garantiscano case economiche in nuovi insediamenti ispirati al modello della città giardino e collegati a Londra da una linea ferroviaria ad alta velocità. L’idea non è certo originale: si stimola l’iniziativa privata con la realizzazione di una infrastruttura che collegherà i nuovi insediamenti là dove il mercato immobiliare esprime la minore offerta di abitazioni per i ceti meno abbienti.

Anche senza considerare la quantità di suolo agricolo che verrà trasformato, l’aspetto che solleva più di un dubbio in questa proposta è il suo essere basata sul modello famigliare centrato sul reddito del maschio lavoratore, che affronterà ogni giorno un lungo viaggio per raggiungere la metropoli dove ha un impiego e dove, in ogni caso, ha molte più opportunità di trovarlo. Il decentramento di quella parte di popolazione a reddito più basso che non riesce ad affrontare i costi di una abitazione all’interno dell’area metropolitana londinese consegna le donne alla prospettiva di cercare lavoro in condizioni di mercato che offrono meno opportunità ma che meglio si concigliano con gli impegni domestici.

Le misurazioni delle differenze di genere prodotte ogni anno dal World Economic Forum ci dicono che anche nei paesi più sviluppati in gender gap che ancora non si riesce a colmare è quello dell’accesso al mercato del lavoro e dei livelli di retribuzione. Le donne sono oggettivamente più povere degli uomini perché lavorano meno e sono meno pagate e poiché sappiamo che le grandi città sono i luoghi dove s’incontrano le maggiori opportunità di partecipazione alla vita economica, la presenza di donne economicamente attive all’interno dei grandi agglomerati urbani dovrebbe diventare un indicatore della sostenibilità sociale. Ma a ben vedere in causa c’è anche la sostenibilità ambientale, dato che un ecosistema urbano in grado di sostenere la vita dei suoi abitanti è senz’altro più sano di quello che li espelle.

La proposta laburista sembra una presa d’atto dell’impossibilità di far diventare la metropoli economicamente e socialmente sostenibile ed una rinuncia a trovare soluzioni che mettano a disposizione di un maggior numero di persone le opportunità che essa offre. E’ ciò che propone invece Lord Rogers di Riverside, il notissimo architetto ed esponente del Labour che ha espresso il proprio disappunto per il riemergere di programmi di costruzione di milioni di nuove case su spazi aperti.

Sia che si tratti della generale erosione della greenbelt, proposta dal governo conservatore per realizzare 40 nuove città giardino, o delle 5 new town per il decentramento di Londra –   pensate dall’opposizione – chi proprone di usare altro suolo libero per costruire case sottovaluta quanto ancora le città esistenti abbiano da offrire rinnovandosi grazie al riutilizzo delle aree dismesse. Città nuove quindi e non nuove città, repliche delle prime che finiranno per essere dormitori per pendolari.

 

Riferimenti

S. Morris, Woman worried about bedroom tax killed herself, coroner finds, The Guardian, 14 maggio 2014.

D. Boffrey, Labour pledges to build five new towns to ease shortage of new homes, The Guardian, 24 novembre 2013.

R. Rogers, Forget about greenfield sites, build in the cities, The Guardian, 25 luglio 2014.

R. Booth, Labour architect peer says building on greenbelt ‘a ridiculous idea’, The Guardian, 8 settembre 2014.

Disuguaglianze e forma urbana

2014-03-09 15.20.28C’è un rischio che si corre quando si deve definire un settore urbano caratterizzato dalla bassa densità edilizia e sta nell’utilizzo della parola sobborgo. Viene facile indicare così un generico agglomerato di ville e villette che si distingue piuttosto bene dalla città densa e compatta, dove qualche sprazzo di verde si scorge casualmente dietro ai portoni o corrisponde alla distanza di legge tra un edificio e l’altro. Tuttavia, per rimanere nell’ambito del senso tradizionale del termine, un conto è il quartiere delle espansioni urbane di casette popolari monofamiliari del movimento cooperativo di fine Ottocento o di villini medio borghesi della prima metà del Novecento, un altro è il sobborgo di ville aristocratiche sorte  attorno alla città, come quelle che da cinque secoli a Fiesole si affacciano sulla vista di Firenze.

In quanto parte delle trasformazioni urbane, da oltre un secolo l’edilizia a bassa densità immersa nel verde è stata da un lato la risposta delle classi più elevate alle caserme d’affitto dei ceti popolari, dall’altra la proposta di un diverso modello insediativo per la cooperazione edilizia in opposizione alle grandi concentrazioni demografiche dei cambiamenti indotti dalla rivoluzione industriale sulla forma della città.  Nulla hanno a che fare con l’idea di sobborgo ad esempio  le ville di via XX Settembre a Milano, parte integrante del nuovo disegno urbano di fine Ottocento pensato dal piano Beruto,  o le villette del quartiere razionalista QT8, inserite in un progetto che aveva come obiettivo la ricostruzione della città pesantemente distrutta dalla Seconda Guerra Mondiale.  In questi casi la tipologia edilizia che caratterizza il sobborgo storicamente inteso è stata utilizzata all’interno di una strategia complessiva di trasformazione urbana.  Una delle funzioni dei piani urbanistici è stato proprio il superamento dei concetti di città e sobborgo separati dalle cinte murarie sulla cui eliminazione si è basata la maglia viaria unificante e la successiva espansione.2014-03-09 15.23.33

Conviene  a questo punto introdurre una piccola precisazione linguistica, ovvero soffermarsi sul fatto che sobborgo e suburbio sono usati come sinonimi ma non indicano la stessa cosa quando di mezzo c’è la forma della città.  Tra il sobborgo separato dalla città  fino all’abbattimento delle antiche mura e l’espansione suburbana prodotta dell’automobilismo di massa, e dal conseguente  sviluppo delle infrastrutture stradali, ci sono molte differenze. Nel primo caso si tratta di parti ormai integrate nel corpo urbano, mentre nel secondo della sua dispersione sul territorio.

E’ una differenza ben nota al mercato immobiliare che sa perfettamente quanto diverso sia il valore del villino medio borghese della prima metà del Novecento rispetto a quello della villetta costruita dagli anni ’50 in poi nelle enormi periferie sorte, dentro e fuori i confini comunali, attorno alla città. E’ una distinzione che non sfugge nemmeno alla pianificazione urbanistica, come dimostra la tutela riservata dal recente piano urbanistico comunale di Milano nei confronti degli aspetti tipologico-insediativi del Villaggio dei Fiori, episodio edilizio a bassa densità inserito nel contesto ordinario di un classico quartiere popolare novecentesco.

E’ la città a fare la differenza, perché se è vero che il carattere distintivo nel sobborgo è l’esclusiva presenza delle residenze, che lo caratterizza come un aggregato cresciuto esternamente alla commistione di funzioni di cui è composta, lo è anche il fatto che esso è stato poi  integrato nella maglia viaria e infrastrutturale che ha disegnato la trasformazione urbana. Al contrario il suburbio è una manifestazione dell’ambiente urbano oltre la città, che non ha alcun rapporto con i piani  attraverso i quali essa si è storicamente trasformata ma, al contrario, molto dipende dalla valorizzazione che quella trasformazione ha contribuito a produrre.

Il valore immobiliare si forma, come è noto, per una sommatoria di fattori tra i quali c’è l’ubicazione. L’ex sobborgo di ville o villini divenuto nel frattempo quartiere urbano, magari un po’ periferico ma comunque integrato nella forma e nelle funzioni urbane, ha valori  assai diversi dalla lottizzazione di villette suburbane, come sa chiunque abbia osservato la vetrina di un’agenzia di compra vendita. La suburbanizzazione del territorio si è diffusa enormemente grazie alla grande disponibilità di suolo agricolo a basso costo, non urbanizzato, cioè privo delle caratteristiche minime dell’ambiente urbano: le strade, i servizi a rete, il trasporto pubblico, le attrezzature collettive, il verde pubblico, il commercio e le altre attività che per esistere hanno bisogno della città. La tipologia edilizia ha quindi un ruolo solo in parte decisivo della formazione del valore immobiliare mentre, al contrario, lo è molto la dotazione di funzioni urbane connessa all’immobile.

Londra è un esempio paradigmatico di quanto sia la città e, in questo caso,  il suo rango di metropoli globale a determinare la quotazione degli edifici. Qui si stanno concentrando i maggiori capitali immobiliari del mondo con il risultato che i prezzi degli immobili crescono a tassi doppi che nel resto del Regno Unito e sono diventati inaccessibile anche per la classe medio-alta.  La più grande metropoli europea è però tutt’altro che un organismo urbano compatto e in molti dei suoi boroughs , dove diffusi sono i settori a bassa densità edilizia, i prezzi delle abitazioni sono talmente cresciuti da rendere il suburbio della Greater London l’unica alternativa per molti giovani e per tutti coloro che non riescono a guadagnare almeno l’equivalente di 100.000 euro all’anno.

Sono soprattutto le scelte di diversificazione degli investimenti dei super ricchi globali a far salire alle stelle i prezzi degli immobili. Così anche in un ex sobborgo popolare di dickensiama memoria  come Camden  professionisti ben pagati quali sono i medici ospedalieri non riescono ad acquistare un’abitazione. La differenza per chi non riesce ad avere un reddito così alto la fa il collegamento al trasporto pubblico ed il tempo impiegato per raggiungere le zone centrali dove si concentrano i settori dedicati alle attività terziarie. Le quali rischiano di non essere più il motore economico di una delle maggiori piazze finanziarie del mondo perchè gli investitori qui arrivano soprattutto per acquistare immobili.

2013-11-17 16.15.22Diseguaglianze sociali sempre più acute sono la conseguenza di questa situazione, per la quale possibili rimedi sono stati individuati nella tassazione delle abitazioni che restano vuote, in un tetto agli affitti e naturalmente nella pianificazione, la quale potrebbe porre un freno ai meccanismi che ingrossano il suburbio e fanno delle aree centrali delle metropoli una sorta di parco a tema finanziario per i ricchi del mondo .  Insomma dotarsi di un piano ed evitare di lasciar fare al mercato se non si vuole avere il vuoto tra gli scintillanti skyline a firma delle solite  archistar e, se al contrario, si pensa di dare risposta alle sempre più numerose persone (800.000 già ora) che aspettano una risposta pubblica alla loro impossibilità di trovare un alloggio economicamente sostenibile e  sopravvivono nel frattempo nell’unica abitazione abbordabile per il loro livello di reddito: nel suburbio a due ore di viaggio dal posto in cui lavorano.

Riferimenti

Sul mercato immobiliare londinese si veda l’editoriale di The Observer, domenica 9 marzo 2014, London, a city in thrall to money and greed.

Su questo sito abbiamo più volte tratato il tema delle disuguaglianze urbane, con particolre riferimento al caso di Londra sul quale si rimanda a M. Barzi, Metropoli a sei zeri , Millennio Urbano, 26 novembre 2013