Londra: effetti perversi della rigenerazione urbana

Sembra incredibile ma una delle più ricche città del pianeta, scenario di un impetuoso processo di trasformazione, si sta mutando anche un una città di poveri incapaci di avere un alloggio dignitoso. Da tempo la stampa britannica sottolinea quanto sia pervasiva a Londra la crisi degli alloggi a prezzi accessibili ed ora stanno emergendo segnali del possibile ritorno a condizioni abitative di estremo degrado, quegli slum che i programmi residenziali pubblici avevano via via cancellato nel corso del Novecento.

Londra è la più sfavillante vetrina immobiliare del momento e la rigenerazione urbana è da poco stata celebrata in una speciale edizione della fiera  MIPIM, in più grande evento del real estate al mondo, che di solito si tiene una volta l’anno a Cannes, ma che ha trovato nella capitale britannica una nuova, ideale, location.

Se si vuole trovare un esempio di come funzioni in modello londinese di rigenerazione urbana promosso da MIPIM, basta andare nel quartiere popolare di Heygate, nel distretto urbano di  Elephant and Castle. Qui un complesso residenziale pubblico di 1200 alloggi è in procinto di essere demolito per fare spazio a 2400 appartamenti di lusso, ai quali se ne affiancheranno solo 79 di edilizia sociale. Gli ex inquilini di Heygate verranno spostati dalle loro case  e coloro che si rifiutano verranno messi davanti ad un ordine di requisizione che prevede un indennizzo in grado di coprire solo un terzo del valore di mercato di un appartamento equivalente.

Quello di Heygate è un esempio di come la rigenerazione in realtà significhi pulizia sociale, un’operazione alla quale si prestano le autorità locali in un momento in cui milioni di londinesi hanno assolutamente bisogno di alloggi a prezzi accessibili. La giustificazione per tutto ciò è fornita dalle cattive condizioni del patrimonio edilizio pubblico, per intervenire sul quale da tempo le amministrazioni locali hanno smesso di disporre dei fondi necessari a causa delle necessità di “risanamento” dei bilanci statali.

Originariamente, il piano di rigenerazione di Heygate comprendeva 1200 unità abitative a canone sociale dove i residenti esistenti avrebbero dovuto essere risistemati. Tuttavia i molti cambiamenti al progetto iniziale, negoziati dalla società immobiliare che lo promuove, hanno fatto sì che il numero di unità a canone sociale fosse ridotto al 3% del totale.  Michael Edwards – docente alla Bartlett School of Planning presso il London University College –sottolinea come la rigenerazione abbia il perverso effetto negativo di espellere proprio di quelle persone le cui condizione di privazione giustifica l’intervento sui quartieri in cui abitano.

La sostituzione sociale è resa possibili dalla realizzazione in cambio di alloggi “ a prezzi accessibili”, dove con questa espressione s’intende quelli che verranno affittati ad un prezzo equivalente all’80% del valore medio del mercato. Si tratta però di alloggi inaccessibili per gli utenti dell’edilizia residenziale pubblica, i quali vengono spinti fuori dalla città, ad incrementare la popolazione delle zone suburbane e costretti a diventare pendolari.

Quando si ha una buona sponda

 

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Foto: M. Barzi

L’aggiramento delle norme della pianificazione, pensate per controllare l’impatto sociale delle operazioni di rigenerazione urbana, con le quali le società immobiliari ottengono la sostituzione di alloggi a canone sociale con quelli “a prezzi accessibili”, si avvale di specifiche figure professionali cresciute con il proliferare delle iniziative immobiliari. Interventi che anziché qualificare il patrimonio residenziale pubblico continuano ad eroderlo sempre di più.Nemmeno la fermezza delle amministrazioni locali circa il rispetto di quei requisiti, che dovrebbero tenere sotto controllo l’impatto sociale dei progetti di rigenerazione, riesce a fermare la capacità di aggiramento sviluppata dagli immobiliaristi. Di fronte all’opposizione del consiglio di Lewisham ad un progetto proposto da una società con sede ad Hong Kong  (uno degli aspetti peggiori di questo tipo di operazioni immobiliari è che si rivolge a investitori internazionali il cui obiettivo prioritario non è risiedere in quegli alloggi) il proponente ha aggirato l’ostacolo rivolgendosi direttamente al sindaco Boris Johnson, ottenendone in questo modo l’approvazione.

Nel frattempo, mentre le case popolari sono rase al suolo con l’escamotage degli alloggi a prezzi accessibili, ci sono 344.000 famiglie londinesi in attesa di una alloggio pubblico e la maggior parte dei londinesi non può esercitare alcuna influenza sul modo in cui vengono gestiti i cambiamenti della città. Questo approccio alla rigenerazione urbana si configura quindi come un inarrestabile ed antidemocratico processo di svendita di suolo pubblico e di espulsione dei poveri che sembra riportare Londra ad oltre un secolo fa, quando eliminare i tuguri significava alleviare la povertà di chi li abitava.

Riferimenti

T. Hill, Is regeneration bringing slums back to London?, openDemocracy,  17 ottobre 2014.

Seguire la linea dell’integrazione urbana

Un estratto del discorso del Papa all’Incontro mondiale dei Movimenti Popolari, nel quale si sottolinea come il diritto alla casa e alla città sia un aspetto determinante della giustizia sociale.

Oggi ci sono tante famiglie senza casa, o perché non l’hanno mai avuta o perché l’hanno persa per diversi motivi. Famiglia e casa vanno di pari passo! Ma un tetto, perché sia una casa, deve anche avere una dimensione comunitaria: il quartiere ed è proprio nel quartiere che s’inizia a costruire questa grande famiglia dell’umanità, a partire da ciò che è più immediato, dalla convivenza col vicinato.

Oggi viviamo in immense città che si mostrano moderne, orgogliose e addirittura vanitose. Città che offrono innumerevoli piaceri e benessere per una minoranza felice ma si nega una casa a migliaia di nostri vicini e fratelli, persino bambini, e li si chiama, elegantemente, “persone senza fissa dimora”. È curioso come nel mondo delle ingiustizie abbondino gli eufemismi. Non si dicono le parole con precisione, e la realtà si cerca nell’eufemismo. Una persona, una persona segregata, una persona accantonata, una persona che sta soffrendo per la miseria, per la fame, è una persona senza fissa dimora; espressione elegante, no? Voi cercate sempre; potrei sbagliarmi in qualche caso, ma in generale dietro un eufemismo c’è un delitto.

Viviamo in città che costruiscono torri, centri commerciali, fanno affari immobiliari ma abbandonano una parte di sé ai margini, nelle periferie. Quanto fa male sentire che gli insediamenti poveri sono emarginati o, peggio ancora, che li si vuole sradicare! Sono crudeli le immagini degli sgomberi forzati, delle gru che demoliscono baracche, immagini tanto simili a quelle della guerra. E questo si vede oggi.

Sapete che nei quartieri popolari dove molti di voi vivono sussistono valori ormai dimenticati nei centri arricchiti. Questi insediamenti sono benedetti da una ricca cultura popolare, lì lo spazio pubblico non è un mero luogo di transito ma un’estensione della propria casa, un luogo dove generare vincoli con il vicinato. Quanto sono belle le città che superano la sfiducia malsana e che integrano i diversi e fanno di questa integrazione un nuovo fattore di sviluppo! Quanto sono belle le città che, anche nel loro disegno architettonico, sono piene di spazi che uniscono, relazionano, favoriscono il riconoscimento dell’altro!

Perciò né sradicamento né emarginazione: bisogna seguire la linea dell’integrazione urbana! Questa parola deve sostituire completamente la parola sradicamento, ora, ma anche quei progetti che intendono riverniciare i quartieri poveri, abbellire le periferie e “truccare” le ferite sociali invece di curarle promuovendo un’integrazione autentica e rispettosa. È una sorta di architettura di facciata, no? E va in questa direzione. Continuiamo a lavorare affinché tutte le famiglie abbiano una casa e affinché tutti i quartieri abbiano un’infrastruttura adeguata, fognature, luce, gas, asfalto, e continuo: scuole, ospedali, pronto soccorso, circoli sportivi e tutte le cose che creano vincoli e uniscono, accesso alla salute — l’ho già detto — all’educazione e alla sicurezza della proprietà.

Riferimenti

Papa Francesco,  Stare al fianco dei poveri è Vangelo non comunismo, Avvenire, 29 ottobre 2014

Metropoli senza poveri

Come rendere socialmente più eque le grandi metropoli che nel corso degli anni sono diventate una specie di parco di divertimenti per ricchi? Il nuovo sindaco di New York, Bill de Blasio, prova a introdurre qualche norma per ristabilire un po’ di equità sociale, ma il compito è tutt’altro che facile. A Londra invece il fatto che le case economiche, negli interventi immobiliari per ricchi, abbiano ingressi separati è prassi accetata come il prezzo da pagare per arginare la crisi degli alloggi per i ceti meno abbienti.

A metà luglio scorso una piccola tempesta d’indignazione si è scatenata quando una iniziativa immobiliare che prevede ingressi separati per ricchi e poveri è stata approvata sulla riva dell’Upper West Side a New York: coloro che possono permettersi di pagare prezzi di mercato entreranno da un ingresso diverso rispetto ai destinatari delle 55 unità residenziali economiche.

Le politiche urbanistiche che rendono la cosa possibile sono un’eredità dell’era Bloomberg. La  programmazione fatta con il cosiddetto zoning inclusivo prevede la possibilità di incrementare le unità realizzabili in cambio di appartamenti da realizzarsi a parte destinati a coloro che percepiscono un reddito inferiore del 60%  rispetto a quello medio.

Bill de Blasio ha promesso che avrebbe cambiato le regole urbanistiche che rendono possibile l’”ingresso per poveri” e tuttavia un altro progetto che dovrebbe essere realizzato sulla riva di Brooklyn dimostra quanto tutto ciò sia difficile da ottenere, dato che è stato oggetto di una petizione e di una azione legale per bloccarne la realizzazione.

Le obiezioni sollevate dai residenti del quartiere – ricco e molto liberal –  riguardano l’altezza degli edifici più elevate di quelli circostanti.  Le critiche sono rivolte inoltre all’inserimento del complesso residenziale all’interno del parco del ponte di Brooklyn, e riguardano il fatto che un aumento di abitanti potrebbe comportare un eccessivo carico urbanistico sul quartiere.

Vi  sono poi perplessità, anche tra coloro che sono favorevoli all’inserimento di abitazioni economiche nel progetto residenziale, riguardo  all’impatto che avrà sul parco una dotazione di verde che potrebbe essere insufficiente ai residenti del quertiere a fronte di un aumento degli utenti. D’altra parte la realizzazione delle residenze sono fondamentali per finanziare  la realizzazione del parco, che sarà poi mantenuto anche grazie alla tassazione dei nuovi residenti. Ma è proprio su questo punto che emergono le perplessità circa il prevedibile, scarso,  contributo dei futuri abitanti meno abbienti.

La questione di dove collocare le abitazioni accessibili ai newyorchesi meno fortunati non riguarda solo i quartieri ricchi. I residenti del quartiere popolare di Elmhurst nel Queens, hanno protestato contro la conversione in rifugio per famiglie senza tetto di un hotel abbandonato. Evidentemente la compassione ha poco spazio In una città dove la preoccupazione per il pagamento dell’affitto rigurada così tante persone.

Un rapporto del 2011 di Gotham Gazette ha evidenziato quanto lo scandalo degli “ingressi per poveri”  sia in fondo marginale rispetto al modo in cui l’amministrazione Bloomberg ha trattato la questione degli alloggi a prezzi accessibili, limitandosi a spingere i residenti meno abbienti verso i margini geografici della città. Il tutto a fronte di vantaggi  fiscali per gli operatori immobiliari, che  hanno costruito unità di lusso dove precedentemente vivevano le persone meno abbienti e concentrato le unità a prezzi accessibili in quartieri  lontani. Il sistema che affida al mercato la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, piuttosto che alleviare la condizione delle classi sociali svantaggiate, può effettivamente contribuire a alla “gentrification” e alla loro espulsione”, sostiene il rapporto.

A Londra gli “ingressi per poveri” sono l’aspetto meno gradevole dello scambio fra costruttori privati e autorità locali, essenziale da lungo tempo per arginare un po’ l’inadeguata offerta di case economiche per i redditi bassi e, sempre più, anche medi. Nel tentativo di alleviare la crisi degli alloggi, gli imprenditori immobiliarii sono tenuti a prevedere una parte di case a prezzi accessibili nell’elaborazione di nuovi progetti, ma sono spesso in grado di negoziare la cifra verso il basso con le autorità locali.

Alcuni prevedono le case più economiche in blocchi separati, ma, nel caso siano inserite in un’unica struttura, spesso sono su piani separati – con ingressi separati, ascensori, caselle postali, deposito per biciclette, parcheggi e persino bidoni della spazzatura –  in modo che gli acquirenti degli appartamenti esclusivi non abbiano alcun contatto con coloro che occupano gli appartamenti gestiti dalle agenzie di housing sociale. Si tratta in pratica di una forma di segregazione che riproduce alla scala del singolo complesso residenziale quella che ha riguardato interi quartieri e che spesso ha giustificato gli interventi di rigenerazione in cui i nuovi complessi  – apparentemente misti da un punto di vista sociale – sono inseriti.

A differenze del suo collega newyorchese, il sindaco londinese Boris Johnson, è fermemente convinto che la costruzioni di alloggi a prezzi inferiori fino all’80 percento rispetto ai valori di mercato vada di pari passo con le strategie del settore immobiliare privato, e che in fondo quello degli ingressi separati sia un male minore da sopportare se la contropartita è l’iniezione di un po’ di equità in una metropoli sempre più per ricchi. Evidentemente, tra una sponda e l’altra dell’Altlantico, destra e sinistra sulle politiche residenziali vogliono ancora dire qualcosa.

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Riferimenti

S. Goodyear, The Poor Will Always Be With Us. But Where Will We Let Them Live?, The Atlantic Citylab, 28 luglio 2014.

H. Osborne, Poor doors: the segregation of London’s inner-city flat dwellers, The Guardian, 25 luglio 2014.