DDL sul consumo di suolo: un film già visto

1506483_1426683594242825_648774384_nDa molti anni, e da numerosi versanti,  la necessità di un provvedimento legislativo che minimizzi il consumo di suolo viene invocata come una urgenza nazionale. Le ragioni sono arcinote e non è il caso di evocarle qui, visto che sono ricorrenti i rapporti e le rilevazioni circa la perdita di terreni agricoli e forestali in Italia. Lo sono a tal punto che ormai si è anche un po’ persa la nozione di cosa voglia dire consumo di suolo, spesso confuso con tutte quelle operazioni edilizie che implicano una trasformazione di aree già urbanizzate, anche se magari non edificate. Ed essendo l’allarme assai diffuso tra la popolazione, il rischio dell’allarmismo c’è ed anche che qualcuno approfitti della confusione che di solito fa da corollario alla disinformazione.

Nei giorni scorsi era circolata la notizia che l’Ispra, per monitorare meglio il fenomeno, ha messo a punto una applicazione per smartphone che consente di segnalare trasformazioni sospette di generare irreparabili perdite di superfici libere dall’edificazione. Sembra di capire da un’ iniziativa del genere che grande sia la difficoltà nella raccolta di dati ufficiali sui quali calcolare l’entità del fenomeno per così dire in tempo reale. Sì, perché basterebbero le previsioni urbanistiche degli oltre ottomila comuni italiani per sapere, al di là  del suolo già perso, quanto in previsione se ne perderà. Ma evidentemente dai comuni queste informazioni fanno fatica ad arrivare a chi monitora l’andamento dell’urbanizzazione, perché è altrettanto noto che quelle trasformazioni sono l’oggetto di alleanze politiche, di strategie economiche, di costruzione del potere locale.

Ecco allora che quando si tratta di licenziare un testo di disegno di legge che stabilisca il principio dell’impossibilità di nuove urbanizzazioni in assenza del riuso di quelle esistenti il problema delle trasformazione previste dagli strumenti urbanistici. ma non ancora attuate, viene sollevato dall’ANCI, cioè dall’associazione dei comuni italiani. Guarda caso ad associarsi all’allarme per il rischio paralisi sono anche ANCE (associazione nazionale costruttori edili) e Ordine degli Architetti, secondo i quali non si può bloccare tutto in assenza di specifiche norme che incentivino la rigenerazione urbana. Il rischio paventato sarebbe quello dell’impossibilità di soddisfare i bisogni sociali attraverso norme che facilitino l’intervento sull’esistente.  In pratica quando si toccano interessi consolidati attraverso gli strumenti urbanistici si fa passare la contropartita richiesta come una sacrosanta preoccupazione per il progresso della collettività.

Pare d’intuire che la contropartita siano norme meno vincolanti per gli interventi nei centri storici e per consentire il trasferimento su aree da trasformare dei diritti edificatori generati dalle previsioni di nuove urbanizzazioni. Si può con buona approssimazione immaginare che l’idea di rigenerazione urbana che interessa a costruttori e architetti coincida in buona sostanza con questo trasferimento di nuove edificazioni su aree già urbanizzate al posto di nuovo suolo da consumare. Si dirà: che male c’è se consente di risparmiare aree libere? Nessuno, ammesso però che questo meccanismo consenta davvero. Perchè è assai probabile che i maggiori costi del riuso urbano si traducano in prezzi più alti degli immobili così realizzati, i quali andranno a finire quindi sulla fascia alta del mercato immobiliare. L’emergenza vera è invece quella di dare una risposta al numero crescente di persone che una casa non possono permettersela ne’ accedendo al mercato degli affitti, ne’ acquistandola per impossibilità di accendere un mutuo.

E questa fascia meno remunerativa per gli imprenditori immobiliari è quella che negli anni pas1779857_1430239230553928_524006806_nsati è andata ad occupare le espansioni estreme delle aree urbane, dove il basso costo dei terreni agricoli ha consentito di mettere sul mercato abitazioni accessibili anche ai redditi bassi. Bloccare le trasformazioni di suoli agricoli senza la previsione di una quota di residenze destinate alla fascia bassa del mercato, come avviene in molti paesi europei, significa lasciare la porta aperta a nuovo consumo di suolo per mancanza di alternative economiche. E poiché la dimostrabilità dell’assenza di alternative per la trasformazione di suolo agricolo potrebbe essere facilmente ottenuta proprio in relazione al costo delle aree sulle quali realizzare l’edilizia sociale, ovvero la risposta ad un’emergenza che riguarda ormai ampi strati della popolazione, ecco che il consumo di suolo fatto uscire dalla porta potrebbe rientrare dalla finestra.

Allora paventare la paralisi riguardalo all’approvazione di un DDL, la cui finalità è anche di anticipare alcuni principi che ispireranno la revisione complessiva della legge urbanistica nazionale, con conseguenti ricadute su quelle regionali, sembra proprio un mettere le mani avanti. Va bene, siamo tutti d’accordo sul principio di non sottrarre spazio all’agricoltura e agli ambienti naturali, ma se si tratta poi di costruire le case popolari, delle quali peraltro un recente decreto governativo incentiva l’alienazione, il prezzo delle aree diventa decisivo. E se il rapporto tra quelle dentro e fuori la città può anche essere di uno a mille, va da sé che per il social housing un po’ di suolo lo si potrà pur consumare (l’esperienza insegna a sospettare che l’utilizzo di un termine nuovo e inglese per indicare un concetto vecchio, come l’edilizia residenziale pubblica, contenga nascosta da qualche parte una fregatura).

Ciò che si ripropone quindi è la solita vecchia scena del metro quadro, vista infinite volte a partire da quando entrò in un film, mezzo secolo fa, che vinse il Leone d’Oro alla mostra del cinema di Venezia e fruttò una laurea ad honorem in pianificazione urbanistica  al suo regista. Evoca, con espressione un po’ vetusta ma sempre corretta, il concetto di rendita fondiaria, che sembra non smetta di dettar legge sul destino delle città e dei territori.

Riferimenti

G. Latour, G. Santilli, Consumo di suolo, rischio paralisi, Il Sole 24 ore, 9 aprile 2014

Sul tema della rigenerazione urbana come antidoto al consumo di suolo si veda anche M. Barzi, Si scrive rigenerazione, si legge gentrificazione, Millennio Urbano, 13 dicembre 2013

Si scrive rigenerazione, si legge gentrificazione

toles_gentrification_comic1Vogliamo fermare l’avanzata della città sul territorio? Recuperiamo quella esistente. E’ uno slogan che sentiamo ripetere spesso, talmente spesso da indurci ormai ad aderire senza nemmeno più riflettere all’idea della rigenerazione urbana.

In linea di principio, il riutilizzo delle aree urbane dismesse o degradate mette d’accordo tutti, anche i costruttori. D’altra parte con la crisi proporre abitazioni in luoghi sempre più lontani dai nuclei urbani centrali, in quartieri dormitorio a bassa densità, totalmente dipendenti dall’auto privata e privi di sevizi, è diventato poco conveniente, vista anche l’alta offerta già esistente di soluzioni abitative di questo genere.

Al contrario la rigenerazione di vecchi quartieri costruiti attorno alle industrie e poi consegnati al degrado dalla deindustrializzazioni, oppure abbandonati dai precedenti residenti, che qualche decennio fa hanno preferito la casa nel sobborgo un po’ perché più economico, un po’ per i problemi della città novecentesca, è negli anni diventato lo strumento di trasformazione urbana sul quale scommettono sia le amministrazioni comunali, sia gli imprenditori immobiliari. Negli ultimi trent’anni, alcuni pezzi di città hanno cambiato aspetto ed abitanti grazie gli interventi programmati con strumenti urbanistici che si sono affiancati alla pianificazione ordinaria. In generale però la città non ha smesso di crescere, ha semplicemente cambiato i propri confini amministrativi, spostando su altri territori comunali gli effetti dei propri cambiamenti interni.

La riconversione di aree industriali dismesse o il recupero dei quartieri operai degradati sono state in primo luogo operazioni di grande valorizzazione immobiliare che hanno avuto come principale ricaduta la trasformazione nel tessuto sociale delle città. Se i prezzi delle abitazioni salgono per effetto del maggiore valore degli immobili, per la fascia della popolazione a minor reddito, che in gran parte abita in affitto, i  quartieri rigenerati diventano inaccessibili. E’ stata proprio l’espulsione dei ceti a reddito più basso ad ingrossare la domanda di abitazioni in quegli ambiti suburbani cresciuti grazie alla trasformazione dei terreni agricoli, e a far crescere la città in estensione, anche se a bassa densità. Vista sotto questa luce, la rigenerazione urbana ha tutt’altro che fermato la crescita delle città. Al contrario ha generato quella domanda di aree a basso costo sulla quale si è basata l’offerta di abitazioni in proprietà accessibili anche ai redditi bassi.

Tuttavia essa continua ad essere evocata come lo strumento più efficace per contenere il consumo di suolo, come dimostra la presentazione nei mesi scorsi di diversi disegni di leggi d’iniziativa parlamentare e governativa ispirati al binomio riuso del suolo costruito/contenimento del consumo di suolo. Anche ignorando proposte evidentemente frutto del lavoro di lobbying dei costruttori, come quella  avanzata dal presidente onorario di Legambiente – associazione che nel 2010 ha sottoscritto un protocollo d’intesa con l’ANCE (l’associazione nazionale dei costruttori) sostanzialmente basato sulla rigenerazione urbana – da nessuna parte sembra emergere la consapevolezza che il problema del contenimento del consumo di suolo è anche una questione di sostenibilità sociale.

L’espulsione dei ceti a basso reddito viene considerato dal dominante pensiero neoliberale una conseguenza inevitabile del processo di rigenerazione urbana, un prezzo da pagare per avere città più vivibili. Modificare la composizione sociale dei quartieri rigenerati significa, secondo questa visione, distribuire a cascata i benefici economici indotti dall’avere abitanti più ricchi, i cui stili di vita hanno precise ricadute in termini di nuove attività che sono in grado di stimolare. Insomma chi ha più soldi da spendere rivitalizzerebbe l’economia del quartiere, a beneficio dell’intera economia urbana. Ciò che al massimo si può ottenere è di attenuare gli effetti socialmente meno desiderabili con qualche concessione da estorcere, a fini meramente simbolici, ai promotori immobiliari.

Finchè il problema della povertà urbana sarà semplicemente spostato fuori e sempre più lontano dai centri urbani, il consumo di suolo sarà l’inevitabile prezzo da pagare per avere città dove, chi se lo può permettere, può vivere meglio e persino in modo ambientalmente più sostenibile. Gli altri possono sempre trovare casa secondo offerte di mercato che propongono prezzi variabili in relazione ai chilometri da fare per andare a lavorare o a studiare. Il che non può che aggravare la condizione di chi è povero ed aumentare le occasioni per disperdere la città nei mille rivoli degli insediamenti suburbani. In realtà, se la rigenerazione urbana non fosse vista solo come un’occasione da lasciare al mercato, che ovviamente fa i suoi conti ed ha le sue strategie, ma come uno strumento per avviare programmi di edilizia sociale e comunque, anche in una prospettiva economica classica, per liberare risorse da utilizzare su vasta scala a favore dei sistemi di trasporto pubblico e di miglioramento della dotazione di servizi, si potrebbe guardare la trasformazione del paesaggio urbano non solo come effetto della gentrificazione. L’omogeneità sociale di certi quartieri ex popolari avrà anche favorito l’apertura di locali bohemien e modificato in meglio l’ambiente urbano, ma qualche problema di equità lo pone.

Chi propone la rigenerazione urbana come panacea di tutti i mali senza porsi il problema della sua sostenibilità sociale dovrebbe accorgersi che le città sono organismi socialmente troppo complessi per essere lasciate solamente agli indirizzi del mercato.  A meno che l’unico criterio di valutazione della bontà di certe trasformazioni urbane sia il Bohemian Index di Richard Florida, che misura la concentrazione della cosiddetta classe creativa cioè degli addetti alle attività post-industriali che hanno innescato il cambiamento del paesaggio delle città, e per converso la distribuzione delle differenze sociali nel tessuto urbano. Però basta guardare una delle mappe elaborate con i criteri di quell’indice per rendersi conto di quanto sia poco presente ed estremamente concentrata la working class nelle maggiori città americane e per farsi qualche domanda sugli effetti dei cambiamenti in atto.

Riferimenti

Sui cambiamenti sociali innescati dal recupero dei quartieri degradati si veda anche M. Barzi, Gentrification blues, Millennio Urbano, 6 dicembre 2013.