Ex caserme: un’occasione per le città

Il tema della dismissione e valorizzazione dei patrimoni pubblici (militari e non solo) fa ormai parte del dibattito politico-amministrativo italiano da molti anni, ma è prevalentemente tematizzato (almeno sugli organi di informazione nazionali) secondo questioni di natura contabile e come possibile mezzo per la di riduzione del debito pubblico spostando in secondo piano altri aspetti legati alla pianificazione, alla gestione urbana, ai processi di valorizzazione culturale e alla promozione del territorio.

Nell’ambito degli studi urbani, non esiste una seria e compiuta riflessione sul ruolo che potrebbe giocare il riutilizzo dei patrimoni pubblici come opportunità per innescare o accompagnare processi di rigenerazione urbana e riorganizzazione territoriale, come occasioni di riconfigurazione di aree centrali ad alta valenza simbolica o come opportunità per contrastare ulteriori processi di consumo di suolo. Dal lato dell’analisi delle politiche pubbliche non esiste inoltre una riflessione sulle difficoltà che si sono trovate ad affrontare le amministrazioni locali nella costruzione di processi virtuosi di recupero e valorizzazione dei patrimoni pubblici.

Ultime novità legislative sugli immobili ex militari

In un contesto di intensa (e complessa) attività normativa in materia di dismissione del patrimonio pubblico che dura da più di vent’anni, il governo sembra segnare un’inversione di tendenza. Vi è una una rinnovata attenzione dell’esecutivo su concrete opportunità e una maggiore operatività al fine di giungere alla valorizzazione e alla dismissione delle aree e degli immobili ex militari. Tra le varie iniziative in atto per la riqualificazione di tali beni, a partire dall’aprile 2014, il nuovo ministro della Difesa Roberta Pinotti ha istituito una “Task Force” di coordinamento con Difesa Servizi s.p.a. e Agenzia del Demanio finalizzata a velocizzare gli iter di valorizzazione del patrimonio non più utile alle esigenze militari.

l principale cambiamento introdotto nella sottoscrizione dei protocolli riguarda l’inserimento nel processo di un ente intermediario, l’ Agenzia del Demanio, con compito di verificare la coerenza economica complessiva delle diverse alternative di valorizzazione individuate e, in tale ambito, definire il valore degli immobili al termine del procedimento. L’Agenzia del Demanio si deve occupare del conferimento dei beni ai fondi di investimento immobiliare inerenti all’articolo 33 del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98 e del loro inserimento in programmi di dismissione e valorizzazione destinandoli all’amministrazione comunale competente.

A partire dal 2014 sono stati firmati alcuni accordi tra Ministero della Difesa, Agenzia del Demanio e comuni, tra cui spiccano i protocolli d’intesa del 7 agosto con le municipalità di Milano, Roma e Torino, che mettono al centro le esigenze di razionalizzazione dello Stato, la condivisione degli scenari di rifunzionalizzazione del proprio patrimonio immobiliare, anche attraverso progetti integrati finalizzati alla realizzazione di opere aventi una forte valenza di sviluppo sociale, di rigenerazione del territorio e di soddisfacimento degli interessi della collettività.

Milano, Torino, Roma

In totale i tre protocolli già sottoscritti includono circa un milione di metri quadrati tra edifici e spazi militari, per un totale di 13 complessi immobiliari che saranno oggetto di trasformazione e rifunzionalizzazione.

I tre spazi individuati dal Ministero della Difesa sul territorio del Comune di Milano sono ubicati nella periferia ovest  e sono attigui l’uno all’altro, per una superficie fondiaria complessiva approssimativamente di 620mila mq. Secondo il Pgt del comune di Milano le caserme dismesse sono “ambiti di trasformazione urbana”: per ognuna è previsto un massimo di costruzioni da realizzare e che la metà della superficie divenga pubblica per accogliere verde e servizi. Su una di queste aree si pensa destinare 150mila mq (la metà) a parco pubblico, mentre la restante parte sarà adibita ad housing sociale, residenze universitarie, negozi, uffici, strutture ricettive. Stesse destinazioni d’uso si prevedono per altri due edifici interni ai complessi dismessi, che risultano vincolati e per i quali sono stati avviati studi per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata, oltre al recupero di strutture per servizi socioculturali.

A Torino sono stati ricompresi quattro grandi spazi collocati tutti in zone centrali e o semicentrali. Si tratta, complessivamente di 74mila mq di superficie, di cui 34mila mq edificati. Le grandi dimensioni degli immobili e la loro favorevole ubicazione nel contesto urbano potrebbero consentire un loro utilizzo plurimo: housing sociale e studentesco a supporto del programma “Torino città universitaria”, servizi amministrativi e sociali della città (biblioteche e aree verdi), nonché destinazioni di natura culturale.

Anche le sei aree individuate per Roma Capitale facevano parte del più ampio compendio immobiliare oggetto di protocollo d’intesa tra Difesa e Comune stipulato nel 2010 su di un totale di 347mila metri cubi di volumetria esistente. La volontà del Comune è quella di indire concorsi internazionali di progettazione che costruiscano su ciascuna area un masterplan, in cui verrà attribuita una quota di alloggi sociali ed una funzione pubblica di rango urbano: museale, culturale, sociale, artistico.

Con le novità introdotte dagli ultimi provvedimenti legislativi, voluti dal nuovo ministro della Difesa, sembrano intravvedersi elementi virtuosi che potrebbero portare ad esiti reali per processi che si trascinano nel tempo da molti anni. Dato per scontato che in genere gli enti locali non dispongono delle risorse necessarie per l’acquisizione dei beni e delle aree (i comuni non diventano i proprietari degli immobili, lo Stato però si scarica dei costi di manutenzione), è stata promossa l’attualizzazione dei principi iniziali del federalismo demaniale e soprattutto la modifica dell’iter procedurale dei protocolli d’intesa. In questo contesto appare fondamentale il ruolo affidato all’Agenzia del Demanio che, dopo un periodo di rapporto instabile ed incerto con il Ministero della Difesa, sembra ora affidataria del ruolo e delle competenze per gestire in modo più efficace questi processi. Gli esiti degli interventi dovrebbero essere indirizzati verso il riuso, in particolare le dimensioni e l’ubicazione delle caserme dovrebbe consente di mobilitare capitali pubblici e privati, per costruire partnership finalizzate ai processi di riconversione e riuso, essenziali in questo momento di crisi economica.

L’urbanistica bipartisan del ministro Lupi

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Foto: M. Barzi

La legge urbanistica nazionale sta per compiere 72 anni ma potrebbe avere i giorni contati se verrà approvato il disegno di legge di riforma del ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Maurizio Lupi. Eletto nel 2001 alla Camera dei deputati nelle liste di Forza Italia,  Lupi partecipa per due legislature ai lavori della Commissione Ambiente, Territorio e Lavori pubblici in qualità di capogruppo  e responsabile nazionale della delegazione del suo partito.  Nel 2005 un disegno di legge che portava il suo nome  aveva già provato senza successo  a riformare la  legge n. 1150/1942. Nello stesso anno entra in vigore anche l’attuale legge urbanistica regionale della Lombardia.

Lo snellimento delle procedure

E’ in questa regione che il milanese Lupi si è fatto politicamente le ossa ed è con l’incarico ad assessore allo Sviluppo del territorio, all’Edilizia privata e all’Arredo urbano nella giunta del sindaco Gabriele Albertini, tra il 1997 e il 2001, che Lupi comincia ad occuparsi della materia. Sono  anni, quelli, in cui vengono gettate le basi della nuova legge regionale, a partire dal principio dello snellimento delle procedure urbanistico-edilizie che sta in cima alla lista di temi dei quali si è occupato l’attuale ministro, secondo le sue note biografiche ufficiali.

La legge regionale lombarda indebolisce la pianificazione e favore della possibilità assicurata ai privati di intervenire con programmi parziali. Il piano è sempre modificabile e si riduce ad una sorta di collage degli strumenti attuativi basati in gran parte sulla programmazione negoziata. Interesse pubblico ed iniziativa privata sono equiparati. I principi della nuova legge urbanistica regionale avevano trovato un banco di prova nella stagione urbanistica del capoluogo che inizia con il Documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali del 2002 intitolato Costruire la grande Milano.

La compensazione perequativa

Il Documento , che costituisce il punto di partenza di un percorso conclusosi con il piano adottato nel 2010, è funzionale alla gestione delle trasformazioni della città per parti in virtù delle possibilità offerte dagli strumenti di programmazione negoziata  – i Programmi Integrati d’Intervento – introdotti nel 1999 e ricompresi nella legge urbanistica regionale. Con il piano del 2010, con la finalità di riacquistare gli abitanti persi da Milano a favore dell’area metropolitana, viene incentivata l’iniziativa privata alla quale si dà la possibilità di intervenire utilizzando i diritti edificatori generati da tutta la superficie comunale, compresi  i parchi ed i servizi pubblici. E’ il meccanismo della compensazione perequativa: non ci sono più aree edificabili ed altre no,  ma ambiti di trasformazione urbana dove viene concentrata la capacità del suolo di generale volumi edilizi. Poco e a tutti è in teoria concesso di edificare, bisogna poi mettersi d’accordo con gli operatori immobiliari sul dove e sul che cosa.

A questo  meccanismo  s’ispira però anche il piano urbanistico di Roma approvato nel 2008, che prevede la creazione di 18 nuove centralità  con l’obiettivo di mettere ordine nei settori del  territorio comunale privi di un disegno urbanistico. Con la compensazione perequativa  i diritti edificatori ereditati dalle previsioni non realizzate dal PGR del 1962 diventeranno i nuovi volumi da concentrare negli ambiti urbani cresciuti senza servizi.  In pratica la realizzazione della città pubblica finisce per coincidere con le strategie degli operatori immobiliari. E’ la presa d’atto della sostanziale impossibilità di regolare il mercato: tra la città pubblica, pensata dalla pianificazione urbanistica, e le scelte della degli operatori immobiliari la distanza è incolmabile: tanto vale venire a patti con chi non si può battere per manifesta superiorità.

Urbanistica bipartisan

L’idea avanzata dal ddl Lupi di considerare tutto il territorio nazionale edificabile non è quindi nuova ed è largamente ispirata a principi già introdotti nelle legislazioni regionali e nei piani urbanistici messi a punto da amministrazioni comunali di segno politico opposto.  Perequazione , compensazione,  trasferibilità e commercializzazione dei diritti edificatori sono l’oggetto degli articoli 10, 11 e 12 del ddl. Le previsioni edificatorie – a questo viene ridotto il piano – si realizzano attraverso le premialità e gli accordi urbanistici (artt. 13, 14) e con il fine di tutelare il diritto d’iniziativa e di partecipazione, anche al fine di garantire il valore della proprietà conformemente ai contenuti della programmazione territoriale (art. 1, comma 4). La pianificazione sparisce, sostituita dalla valorizzazione immobiliare che conforma il diritto a partecipare alla formazione dei piani. Certo il disegno di legge Lupi, rispetto alla pratica fin qui consolidata, introduce un grossolano contenimento dei margini democratici che discendono dall’essere la pianificazione competenza di organi democraticamente eletti, secondo il dettato costituzionale, ma i principi ai quali s’ispira sono da tempo ampiamente utilizzati nella formazione dei piani urbanistici e non solo delle due maggiori città italiane.

Fine della pianificazione

Ha notato giustamente Mauro Baioni su Eddyburg  “che nessuna delle funzioni di coordinamento delle attività umane, nello spazio e nel tempo, che costituisce l’essenza della pianificazione urbanistica è trattata in questa legge”. Non le finalità sociali, ne’ le garanzie di democraticità che il piano dovrebbe assicurare sono l’oggetto del ddl Lupi. Nessun diritto viene tutelato che non sia quello della proprietà immobiliare.  Alle leggi regionali spetta il compito di stabilire i limiti di riferimento di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e dotazioni territoriali essenziali in sostituzione a quelli stabiliti su tutto il territorio nazionale dal decreto ministeriale 1444 del 1968 che istituiva gli standard urbanistici, rimpiazzati ora dalle dota­zioni ter­ri­to­riali con il contributo dei privati, naturalmente. Ed anche in questo caso l’esperienza della legge regionale lombarda deve aver ispirato il ministro. Ma se non ci si può sorprendere della contiguità politica tra Lupi ed il ventennale governo regionale della Lombardia,  produce ancora un certo stupore il fatto che nessuno nella composita coalizione del governo nazionale abbia qualcosa da obiettare a proposito dei contenuti del disegno di legge. Si tratta di distrazione o di condivisione bipartisan di quei principi?

Riferimenti

Qui il disegno di legge PRINCIPI IN MATERIA DI POLITICHE PUBBLICHE TERRITORIALI E TRASFORMAZIONE URBANA.

M. Baioni, Riforma urbanistica: una proposta preoccupante, Eddyburg, 28 maggio 2014.

 

La grande bellezza e l’immaginario urbano

OLYMPUS DIGITAL CAMERALe città, come dovrebbero intuire un po’ tutti, non sono solo cataloghi di architetture. Ma certo dopo almeno due secoli e mezzo di guide turistiche (senza contare i loro illustri precedenti) c’è ormai una consolidata tradizione in questo campo. Vengono in mente le incisioni di Giambattista Piranesi e  Roma, come repertorio di architetture antiche e moderne, ne diventa il prototipo.

Poco più che ventenne, il celebre illustratore e visionario architetto arriva da Venezia nell’Urbe per ammirare ed apprendere da queste auguste reliquie che restano ancora dell’antica maestà, e magnificenza Romana. Due secoli dopo le architetture all’antica di Palladio, il giovane Piranesi dal medesimo spirito condotto in questa Regina delle Città di quello che aveva portato lì, dalle più remote parti d’Europa i più Valenti Uomini dell’età presente e delle passate, dedicava al suo mecenate Nicola Giobbe la Prima Parte di Architetture e Prospettive che precedono la serie di Varie Vedute di Roma Antica e Moderna alle quali deve gran parte della sua fama.

La Città Eterna era la tappa principale del Grand Tour e le vedute in fondo i primi souvenir dei pochi fortunati turisti, modello per le successive cartoline. L’opera di Piranesi ha avuto un ruolo decisivo nel trasmettere l’attrazione per la smisurata mole de’ marmi e la vasta ampiezza di spazio tra gli innumerevoli visitatori ed estimatori di Roma delle generazioni successive, anche se  a sua volta la passione per le parlanti ruine e l’esattissima perfezione delle architettoniche parti degli Edifizj gli veniva dalla tradizione rinascimentale veneta che portava i nomi di Sansovino, Palladio e Scamozzi.

Fu quest’ultimo, che dal tardo Cinquecento contribuì ad una serie di trasformazioni urbane, a decorare la facciata del teatro di Sabbioneta, piccola città “ideale” al centro della Pianura Padana, con l’aforisma Roma quanta fuit ipsa ruina docet. E le rovine di Roma hanno continuato ad insegnare, fino ai nostri giorni, quanto grande e potente è stata la città  .

E’ proprio da questa tradizione storica e iconografica, che sembra discendere la scenografia del film di Paolo Sorrentino La grande bellezza: celebratissimo, e malgrado ciò anche molto criticato, dopo l’incetta di premi internazionali dei quali è stato insignito, ultimo dei quali l’Oscar come miglior film straniero. Le numerose sequenze dedicate soprattutto ai monumenti di Roma antica e barocca ci riportano alla tradizione dei cataloghi architettonici delle vedute di Piranesi: acquedotti, fontane, palazzi e chiese.

Le passeggiate del protagonista, Jep Gambardella, servono forse alla individuazione dello scorcio suggestivo, all’evocazione della monumentalità senza tempo, più che alla narrazione vera e propria. La città sullo sfondo, così poco popolata, sembra lo scenario ideale per la promozione turistica piuttosto che per lo svolgimento di una storia. E’ una Roma idealizzata, come quella delle vedute che da cinque secoli isolano dal contesto urbano i monumenti dell’antichità e delle successive fasi storiche, catalogo per l’architettura di tutti i tempi più che città vera e propria.

Diversamente da La dolce vita di Fellini, che per il film di Sorrentino è una specie di riferimento formale, la città contemporanea sparisce, sia nelle sue forme fisiche che in quelle antropologiche. L’unica umanità visibile è fatta dagli abitatori dei palazzi storici che, tra una terrazza con vista sul Colosseo e un antico giardino, ripete stancamente quella specie di rito tribale che sono le feste.

La città dei circa settant’anni di cinema, da Rossellini a Moretti, non si vede proprio da nessuna parte. Al suo posto, un’idea di eternità solidificata nei monumenti, analoga a quella proiettata alla classe di ragazzini in Roma di Fellini. Una città solo immaginata per effetto della storia, le cui bellezza scorre tra le diapositive in mezzo alle quali è finita, guarda caso, anche una figura femminile e discinta.

Grande (deliberato?) equivoco, l’equazione tra La grande bellezza e Roma, che forse è servita a promuovere il film nel mondo, con ottimi risultati evidentemente. Ciò che vediamo è l’immaginario urbano del protagonista, diventato ad un certo punto guida della romanissima spogliarellista alla scoperta delle meraviglie nascoste della sua città.

Che sia diventata proprio questo Roma, solo immaginario urbano? E’ una domanda sollecitata dalla visione del film ed è  sensato farsela. In fondo è ciò di cui campa l’industria turistica, che non a caso ha già fatto diventare “pacchetto” la serie di luoghi nei quali esso è stato girato.

Riferimenti

Le citazioni in corsivo sono tratte dalla lettera di Giambattista Piranesi a Nicola Giobbe pubblicata in  A. Bettagno (a cura di) Piranesi, incisioni – rami – legature architetture, Vicenza, 1978, Neri Pozza, pp.16-17.

L’immagine è tratta da Roma, luoghi del film “La grande bellezza” pubblicato sul sito www.circuitoturistico.it