Londra: effetti perversi della rigenerazione urbana

Sembra incredibile ma una delle più ricche città del pianeta, scenario di un impetuoso processo di trasformazione, si sta mutando anche un una città di poveri incapaci di avere un alloggio dignitoso. Da tempo la stampa britannica sottolinea quanto sia pervasiva a Londra la crisi degli alloggi a prezzi accessibili ed ora stanno emergendo segnali del possibile ritorno a condizioni abitative di estremo degrado, quegli slum che i programmi residenziali pubblici avevano via via cancellato nel corso del Novecento.

Londra è la più sfavillante vetrina immobiliare del momento e la rigenerazione urbana è da poco stata celebrata in una speciale edizione della fiera  MIPIM, in più grande evento del real estate al mondo, che di solito si tiene una volta l’anno a Cannes, ma che ha trovato nella capitale britannica una nuova, ideale, location.

Se si vuole trovare un esempio di come funzioni in modello londinese di rigenerazione urbana promosso da MIPIM, basta andare nel quartiere popolare di Heygate, nel distretto urbano di  Elephant and Castle. Qui un complesso residenziale pubblico di 1200 alloggi è in procinto di essere demolito per fare spazio a 2400 appartamenti di lusso, ai quali se ne affiancheranno solo 79 di edilizia sociale. Gli ex inquilini di Heygate verranno spostati dalle loro case  e coloro che si rifiutano verranno messi davanti ad un ordine di requisizione che prevede un indennizzo in grado di coprire solo un terzo del valore di mercato di un appartamento equivalente.

Quello di Heygate è un esempio di come la rigenerazione in realtà significhi pulizia sociale, un’operazione alla quale si prestano le autorità locali in un momento in cui milioni di londinesi hanno assolutamente bisogno di alloggi a prezzi accessibili. La giustificazione per tutto ciò è fornita dalle cattive condizioni del patrimonio edilizio pubblico, per intervenire sul quale da tempo le amministrazioni locali hanno smesso di disporre dei fondi necessari a causa delle necessità di “risanamento” dei bilanci statali.

Originariamente, il piano di rigenerazione di Heygate comprendeva 1200 unità abitative a canone sociale dove i residenti esistenti avrebbero dovuto essere risistemati. Tuttavia i molti cambiamenti al progetto iniziale, negoziati dalla società immobiliare che lo promuove, hanno fatto sì che il numero di unità a canone sociale fosse ridotto al 3% del totale.  Michael Edwards – docente alla Bartlett School of Planning presso il London University College –sottolinea come la rigenerazione abbia il perverso effetto negativo di espellere proprio di quelle persone le cui condizione di privazione giustifica l’intervento sui quartieri in cui abitano.

La sostituzione sociale è resa possibili dalla realizzazione in cambio di alloggi “ a prezzi accessibili”, dove con questa espressione s’intende quelli che verranno affittati ad un prezzo equivalente all’80% del valore medio del mercato. Si tratta però di alloggi inaccessibili per gli utenti dell’edilizia residenziale pubblica, i quali vengono spinti fuori dalla città, ad incrementare la popolazione delle zone suburbane e costretti a diventare pendolari.

Quando si ha una buona sponda

 

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Foto: M. Barzi

L’aggiramento delle norme della pianificazione, pensate per controllare l’impatto sociale delle operazioni di rigenerazione urbana, con le quali le società immobiliari ottengono la sostituzione di alloggi a canone sociale con quelli “a prezzi accessibili”, si avvale di specifiche figure professionali cresciute con il proliferare delle iniziative immobiliari. Interventi che anziché qualificare il patrimonio residenziale pubblico continuano ad eroderlo sempre di più.Nemmeno la fermezza delle amministrazioni locali circa il rispetto di quei requisiti, che dovrebbero tenere sotto controllo l’impatto sociale dei progetti di rigenerazione, riesce a fermare la capacità di aggiramento sviluppata dagli immobiliaristi. Di fronte all’opposizione del consiglio di Lewisham ad un progetto proposto da una società con sede ad Hong Kong  (uno degli aspetti peggiori di questo tipo di operazioni immobiliari è che si rivolge a investitori internazionali il cui obiettivo prioritario non è risiedere in quegli alloggi) il proponente ha aggirato l’ostacolo rivolgendosi direttamente al sindaco Boris Johnson, ottenendone in questo modo l’approvazione.

Nel frattempo, mentre le case popolari sono rase al suolo con l’escamotage degli alloggi a prezzi accessibili, ci sono 344.000 famiglie londinesi in attesa di una alloggio pubblico e la maggior parte dei londinesi non può esercitare alcuna influenza sul modo in cui vengono gestiti i cambiamenti della città. Questo approccio alla rigenerazione urbana si configura quindi come un inarrestabile ed antidemocratico processo di svendita di suolo pubblico e di espulsione dei poveri che sembra riportare Londra ad oltre un secolo fa, quando eliminare i tuguri significava alleviare la povertà di chi li abitava.

Riferimenti

T. Hill, Is regeneration bringing slums back to London?, openDemocracy,  17 ottobre 2014.

Donne e città nuove

Nel ventesimo secolo la fine della reclusione nella vita domestica ed il conseguente contributo femminile allo sviluppo economico hanno avuto un grande impatto sulla dimensione delle famiglie e sulle tipologie abitative. A parità di superficie, i membri di un nucleo famigliare di 4 persone potevano avere più spazio rispetto alle condizioni di affollamento del secolo precedente.

Le politiche abitative pubbliche sono dapprima intervenute sulle carenze sanitarie e poi su quelle morali degli alloggi, ritenendo la promiscuità un male da estirpare come le condizioni che favorivano il diffondersi del colera o della tubercolosi. Separare i figli dalla stanza dei genitori, i maschi dalle femmine, dotare le case di bagni per facilitare l’igiene e garantire la privacy è stato parte del programma riformatore dal quale sono scaturiti i grandi piani per la realizzazione di abitazioni accessibili e salubri che hanno mutato il volto delle città contemporanee dei paesi industrializzati.

Per Virginia Woolf  il senso della vita di un’anziana signora –  vista attraversare una di quelle lunghe strade di periferia le cui interminabili case sono infinitamente popolate – poteva essere riassunto con la consapevolezza che tutti i pranzi sono stati serviti, i piatti e le tazze lavati, i bambini sono andati a scuola, poi si sono sparsi per il mondo. E tuttavia, da quando scrisse quelle parole, molte donne sono state in grado di uscire dalla prigionia della vita domestica lì evocata.

Le donne sono riuscite a portare la realtà dentro le stanze in cui finalmente potevano chiudersi ad esempio per coltivare il loro talento, diversamente da quanto era toccato in sorte a Jane Austen  o alle sorelle Brontë, divise tra la scrittura e le cure domestiche. In effetti, almeno nella classe media, la possibilità di una carriera professionale da affiancare alle cure della famiglia – meno gravose anche in virtù del minor numero di figli – aveva smesso  di essere prerogativa maschile.

Quando Virginia Woolf scriveva Una stanza tutta per se nel Regno Unito i programmi di edilizia economica e popolare, promossi attraverso l’intervento statale e il movimento cooperativo, avevano già prodotto grandi trasformazioni urbane, compresa la nascita del nuovo modello insediativo scaturito dall’idea di Città Giardino che, nel secondo dopoguerra, diede impulso alla costruzione delle new town.

 

Inversione di tendenza

 

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Foto: M.Barzi

Rispetto a quella stagione di grandi riforme, la direzione presa dalle politiche abitative della coalizione di governo attualmente in carica oltre Manica va in segno contrario. Come misura per  diminuire l’altissima domanda di case in affitto a canone sovvenzionato, l’introduzione della cosiddetta bedroom tax  propone di tagliare il contributo per gli appartamenti dove ci sia una stanza in più rispetto alle nuove norme di occupazione per tipologia e genere di abitanti.

Il risultato che si sta profilando è che una famiglia con bambini di sesso diverso al di sotto dei 10 anni sarà spinta a cercare una casa più piccola perche il contributo all’affitto verrà decurtato se i figli dispongono di una stanza a testa. In teoria liberando l’alloggio per una famiglia a reddito basso che ha i requisiti per occupare la casa più grande. In pratica però le agenzie che gestiscono l’housing sociale già prevedono una serie di demolizioni di alloggi di maggiori dimensioni, che resteranno sfitti in quanto non adatti alla tipologia di famiglia media attuale, più ridotta rispetto al passato.

D’altra parte l’iniziativa privata, che già non realizza il fabbisogno di nuovi alloggi economicamente accessibili, difficilmente sarà in grado di rispondere alla nuova domanda verosimilmente generata dalla introduzione della bedroom tax. Gli effetti socialmente devastanti di questa tassa cominciano peraltro a profilarsi: a Birmingham una donna di 53 anni che viveva da sola nella casa dove aveva cresciuto due figli di sesso diverso si è tolta la vita di fronte alla prospettiva di lasciare l’abitazione di tre camere da letto o di pagare di più.

Per far fronte a questo scenario, il governo ombra laburista ha proposto la costruzione di cinque nuove new town che garantiscano case economiche in nuovi insediamenti ispirati al modello della città giardino e collegati a Londra da una linea ferroviaria ad alta velocità. L’idea non è certo originale: si stimola l’iniziativa privata con la realizzazione di una infrastruttura che collegherà i nuovi insediamenti là dove il mercato immobiliare esprime la minore offerta di abitazioni per i ceti meno abbienti.

Anche senza considerare la quantità di suolo agricolo che verrà trasformato, l’aspetto che solleva più di un dubbio in questa proposta è il suo essere basata sul modello famigliare centrato sul reddito del maschio lavoratore, che affronterà ogni giorno un lungo viaggio per raggiungere la metropoli dove ha un impiego e dove, in ogni caso, ha molte più opportunità di trovarlo. Il decentramento di quella parte di popolazione a reddito più basso che non riesce ad affrontare i costi di una abitazione all’interno dell’area metropolitana londinese consegna le donne alla prospettiva di cercare lavoro in condizioni di mercato che offrono meno opportunità ma che meglio si concigliano con gli impegni domestici.

Le misurazioni delle differenze di genere prodotte ogni anno dal World Economic Forum ci dicono che anche nei paesi più sviluppati in gender gap che ancora non si riesce a colmare è quello dell’accesso al mercato del lavoro e dei livelli di retribuzione. Le donne sono oggettivamente più povere degli uomini perché lavorano meno e sono meno pagate e poiché sappiamo che le grandi città sono i luoghi dove s’incontrano le maggiori opportunità di partecipazione alla vita economica, la presenza di donne economicamente attive all’interno dei grandi agglomerati urbani dovrebbe diventare un indicatore della sostenibilità sociale. Ma a ben vedere in causa c’è anche la sostenibilità ambientale, dato che un ecosistema urbano in grado di sostenere la vita dei suoi abitanti è senz’altro più sano di quello che li espelle.

La proposta laburista sembra una presa d’atto dell’impossibilità di far diventare la metropoli economicamente e socialmente sostenibile ed una rinuncia a trovare soluzioni che mettano a disposizione di un maggior numero di persone le opportunità che essa offre. E’ ciò che propone invece Lord Rogers di Riverside, il notissimo architetto ed esponente del Labour che ha espresso il proprio disappunto per il riemergere di programmi di costruzione di milioni di nuove case su spazi aperti.

Sia che si tratti della generale erosione della greenbelt, proposta dal governo conservatore per realizzare 40 nuove città giardino, o delle 5 new town per il decentramento di Londra –   pensate dall’opposizione – chi proprone di usare altro suolo libero per costruire case sottovaluta quanto ancora le città esistenti abbiano da offrire rinnovandosi grazie al riutilizzo delle aree dismesse. Città nuove quindi e non nuove città, repliche delle prime che finiranno per essere dormitori per pendolari.

 

Riferimenti

S. Morris, Woman worried about bedroom tax killed herself, coroner finds, The Guardian, 14 maggio 2014.

D. Boffrey, Labour pledges to build five new towns to ease shortage of new homes, The Guardian, 24 novembre 2013.

R. Rogers, Forget about greenfield sites, build in the cities, The Guardian, 25 luglio 2014.

R. Booth, Labour architect peer says building on greenbelt ‘a ridiculous idea’, The Guardian, 8 settembre 2014.

New York, oltre il racconto delle due città

Mentre in Italia si pensa alla solita, vecchia ricetta dell’allentamento normativo che per far ripartire l’economia, a suon di nuovi cantieri che aprono e vecchi che si sbloccano, nella capitale della finanza mondiale un piano di segno opposto si impegna a cambiare il volto della città nei prossimi dieci anni. L’amministrazione di New York, guidata da poco meno di un anno dal democratico Bill de Blasio, qualche mese fa ha adottato l’Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan, con il quale conta di realizzare 80.000 nuove abitazione a prezzi accessibili per i redditi medio-bassi e di preservare dall’abbandono e dal degrado 120.00 alloggi destinati a questa fascia di popolazione, oggi in difficoltà a mantenere nel trovare o mantenere una casa decente. Si tratta di un fondamentale passo verso il superamento delle due città: quella dei ricchi,  arrivati con il boom dei valori immobiliari, e quella dei poveri, dalle cui fila provengono i 50.000 senza tetto che ogni notte vanno a dormire in un rifugio pubblico.

Un piano ambizioso

Sei mesi dopo la sua elezione de Blasio ha presentato il piano con per rendere operativo, sui cinque distretti urbani (Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens, Staten Island) e per i prossimi dieci anni, il suo programma elettorale. Esso è diretto, già in apertura, a tutti coloro che si trovano in uno stato di difficoltà riguardo al diritto di abitare una casa decente e vorrebbero non essere costretti ad abbandonare il proprio quartiere perché troppo costoso. L’accento viene spostato sui bisogni delle comunità e dei cittadini, che vengono prima delle intenzioni dei proprietari e delle strategie dei costruttori, molto sostenute dalla amministrazione Bloomberg.

I principi guida del piano riguardano:

1. l’allargamento degli utenti dei programmi di edilizia residenziale accessibile, anche in relazione all’incremento demografico che la città sta conoscendo;

2. una revisione delle norme urbanistiche che, a questo riguardo, prevedano una maggiore densità degli insediamenti e una quota più alta di abitazioni economiche per garantire la diversità sociale dei quartieri;

3. un’azione pubblica più efficiente che riduca gli eccessi di burocrazia soprattutto a vantaggio dell’intervento pubblico;

4. la garanzia che il danaro già investito nei programmi di housing non venga disperso a causa delle pressioni del mercato e dallo scadere degli accordi per l’attuazione degli interventi;

5. la protezione gli inquilini degli alloggi a canone concordato dai tentativi dei proprietari di sbarazzarsi di loro;

6. la possibilità di trarre vantaggio dalle condizioni offerte da bassi tassi d’interesse e alti valori immobiliari per favorire il sostegno finanziario ai programmi di housing, sia da parte di fondi privati che con le entrate generate dalla tassazione e dagli aiuti dello stato e della federazione.

In cifre ciò significa un investimento di 41,1 miliardi di dollari, pubblici (11, 1 miliardi tra fondi dell’amministrazione cittadina, statali e federali) e privati (dei quali quasi 20 miliardi composti da incentivi fiscali, obbligazioni e fondi pensione), per i prossimi 10 anni: il più vasto ed ambizioso piano di edilizia residenziale a regia pubblica di tutta la storia degli Stati Uniti.

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Foto: M. Barzi

L’attuazione del piano avverrà attraverso una ricognizione di tutte le aree dei cinque distretti urbani   che possano essere riqualificate grazie a nuovi interventi di edilizia residenziale per i redditi che vanno da meno di 25.000 dollari (sotto il 30 percento del reddito medio) fino a 138.000 dollari all’anno per una famiglia di 4 persone. Il piano prevedere di aumentare a quasi 1 milione, sugli 8 e mezzo circa attuali, i residenti raggiunti dai programmi di edilizia popolare.

L’altra leva per l’attuazione del piano è una rigorosa ed effettiva applicazione del Mandatory Inclusionary Zoning, che durante l’amministrazione Bloomberg era stato interpretato come uno scambio tra costruttori e governo della città per includere unità abitative destinate a entrare nella dotazione di social housing, come contropartita agli incrementi volumetrici. In questa logica di contrattazione sono state rese accettabili le cosiddette poor door, gli ingressi separati per quel 20 percento di unità destinate ai redditi medio-bassi. Ora la norma “80/20” viene reinterpretata tutta a vantaggio di un mix di redditi che assicuri a quelli bassi di essere destinatari di almeno un quinto degli alloggi realizzati. Con il piano verranno anche avviati due nuovi programmi operativi, il Neighborhood Construction Program (NCP) e il New Infill Homeownership Opportunities Program (NIHOP) per l’attuazione dei quali saranno coinvolte le comunità locali.

L’inclusione dei cittadini nei processi decisionali sugli interventi da attuare è un altro degli aspetti del piano ed è già operativa in undici ambiti dei cinque distretti urbani. Grazie al coinvolgimento delle comunità locali sono stati mesi a punto progetti per la costruzione di nuove unità immobiliari e per la riqualificazione di settori sotto utilizzati o degradati che avranno la funzione di migliorare la vivibilità dei quartieri. Ma ci sono anche azioni di coinvolgimento dei proprietari e degli inquilini per la preservazione del patrimonio residenziale a canone contenuto e per evitare l’espulsione dai quartieri di soggetti deboli come gli anziani, che spesso finiscono tra le schiere dei senza casa.

Il programma dell’amministrazione de Blasio potrebbe inoltre generare 194.000 nuovi posti di lavoro, dei quali 7100 stabili, e cambiare la faccia di  New York  rispetto alla scintillante era Bloomberg; una trasformazione che affronta – mattone dopo mattone –  in modo più equo il futuro di una città che si avvia a raggiungere i 9 milioni di abitanti se la popolazione continuerà ad aumentare al ritmo attuale.

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Foto: M. Barzi

l’Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan non avrà probabilmente la stessa portata epocale del piano – conosciuto con il nome del democristiano Amintore Fanfani –  che 65 anni fa in Italia diede avvio al programma Ina-Casa. A quel tempo c’era da ricostruire un paese intero,  oltre a  dare una casa dignitosa e un lavoro a vasti strati della popolazione. Il principio che ci voglia l’intervento pubblico, perchè il mercato lasciato a se stesso non permette a tutti di esercitare un fondamentale diritto di cittadinanza, è però molto simile.

Riferimenti

Housing New York A Five –Borough, Ten -Year Plan

Sullo stesso tema si veda, M. Barzi, New York, il racconto delle due città, Millennio Urbano, 7 novembre 2013.