Come è urbano il mio suburbio

Come si fa a fermare lo spreco di suolo che continua indisturbato malgrado l’alto numero di edifici vuoti e la bassa densità degli ambiti residenziali suburbani? La risposta sembrerebbe semplice: s’incentiva il recupero dei primi  e la densificazione dei secondi.  Nel documento che illustra le intenzioni dei piani urbanistici c’è quasi sempre una lista di buone intenzioni che affermano la necessità di recuperare e densificare, mentre le deprecate espansioni difficilmente fanno parte delle scelte del nuovo piano, essendo quasi sempre eredità del vecchio.

Se queste sono le intenzioni il risultato tuttavia è che, soprattutto nelle aree esterne ai sistemi urbanivia_GustavoBianchi2, gli ambiti degradati e dismessi, spesso parte di centri storici, restano tali, i settori residenziali unifamiliari eventualmente aumentano in volume solo per i bisogni dei singoli proprietari e l’offerta vera di nuove abitazioni è garantita delle espansioni che continuano a protrarsi da un piano all’altro. La ragione non è difficile da intuire: il recupero degli ambiti degradati e dismessi ha un interesse di mercato se si tratta di quartieri urbani dotati di servizi e della presenza di attività in grado di rendere attrattiva l’offerta del patrimonio edilizio recuperato. Lo stesso vale per la possibilità di ricavare nuove abitazioni dalle villette unifamiliari inserite in contesti di edilizia a bassa densità che siano parte di aree dotate di minime qualità urbane, come la presenza di una rete efficiente di trasporto pubblico, di scuole e servizi pubblici e privati, di attività commerciali, insomma di quel mix funzionale  che qualifica il quartiere di una città rispetto ad un ambito suburbano monofunzionale ad essa collegato grazie all’uso dell’auto privata.

Recuperare e densificare le aree degradate e la vecchia edilizia unifamiliare del suburbio ha invece un interesse marginale per il mercato, che preferisce puntare, anche attraverso l’argomento dell’efficienza energetica, sull’offerta di edilizia nuova per coloro che sono disposti a barattare la totale dipendenza dall’auto con molto spazio e un ambiente vagamente rurale.  Per questa tipologia di acquirenti, come per gli utenti delle agenzie che si occupano di edilizia sociale, la trasformazione di aree agricole ai margini delle superfici urbanizzate sarà sempre disponibile  semplicemente perché l’unico meccanismo che ne genera l’offerta è l’esistenza della domanda.

In momenti di crisi, con la bassa richiesta di alloggi da acquistare e la spinta verso l’alto del valore delle abitazioni da affittare, dovrebbe essere compito delle pubbliche amministrazioni trovare soluzioni che vadano oltre le semplici logiche di mercato, dalle quali dipende la crescente emergenza abitativa per i redditi bassi. La soluzione dell’”ipoteca del sudore” ad esempio, cioè della possibilità di riscattare una casa abbandonata se la si restaura con il proprio lavoro, potrebbe  essere un’opzione. Si tratta di una strategia di recupero del patrimonio edilizio abbandonato promossa da vent’anni a questa parte dal Dipartimento Federale per le Politiche Abitative degli Stati Uniti, a partire dal suo trentennale avvio nel problematico quartiere di Harlem a New York.

Ispirato ad un principio esattamente opposto a quello che spinge le amministrazioni a mettere all’asta il patrimonio residenziale pubblico per far quadrare i bilanci, il programma prevede di assegnare via lotteria le case in avanzato stato di degrado e per le quali i proprietari non pagano più le tasse,  a coloro che risiedono da almeno cinque anni in un quartiere, che s’impegnano  a pagare le imposte arretrate e a non vendere l’abitazione per almeno tre anni. La ristrutturazione del patrimonio ricollocato viene facilitata dalla concessione di prestiti da parte dell’amministrazione cittadina che ottiene in questo modo il risultato di facilitare la riqualificazione urbana coinvolgendo direttamente i residenti, anziché lasciando libero campo a progetti che hanno come risultato quello di espellerli e di generare nuova domanda di alloggi a prezzi accessibili.

Se pensiamo a realtà come la nostra il meccanismo potrebbe essere utilizzato per recuperare il patrimonio degradato dei comuni che si trovano ai bordi di sistemi urbani formati da un centro, dove si trova la città vera e propria, e dalla corona di comuni suburbani che su di essa gravitano per i servizi maggiori. Lì spesso i nuclei storici sono abbandonati per effetto dello svuotamento provocato dall’offerta di edilizia nuova su aree un tempo agricole. Verso questi ambiti suburbani, specialmente quelli che si sono sviluppati con un’offerta residenziale di minor pregio, si è indirizzata molta della domanda di abitazioni a prezzi accessibili che non riesce a trovare risposta nelle aree urbane centrali, dove i prezzi restano alti malgrado la crisi. Ci potrebbe essere quindi una potenziale utenza per iniziative di questo genere soprattutto se le amministrazioni comunali censissero attentamente il patrimonio edilizio abbandonato e disincentivassero i processi di abbandono finalizzati alla demolizione e conseguente ricostruzione con finalità speculative.

In Europa un riferimento possibile per pratiche di riallocazione del patrimonio residenziale può essere trovato nell’azione svolta in Inghilterra dall’associazione Empty  Homes che ha lanciato una campagna per il diritto a reclamare l’assegnazione delle case abbandonate ed un programma di recupero di 365 abitazioni per il 2013. Al di là delle differenze legislative, il programma d’incoraggiamento dell’associazione inglese alle forme di riutilizzo del patrimonio residenziale, con il coinvolgimento di amministrazioni locali, proprietari, fornitori di materiali per l’edilizia, professionisti, volontari ed utilizzatori finali, può essere uno spunto utile per iniziative simili.  In particolare  Self Help Housing è pensata per mettere in condizione gruppi sociali normalmente esclusi dalle forme tradizionali di accesso alla casa, quali il mercato privato o l’edilizia residenziale pubblica, di rivolgersi in modo organizzato ai proprietari di immobili abbandonati proponendo progetti di riutilizzo vantaggiosi per entrambe le parti.

Se questo è lo scenario dal lato delle organizzazioni di cittadini che si mobilitano per salvare dalla demolizione il patrimonio edilizio abbandonato, dall’altro a contrastare gli auspicati incrementi della densità edilizia suburbana  ci sono altri gruppi di cittadini.  In questo caso però si tratta di persone che una casa ce l’hanno già in quel suburbio cresciuto come tranquilla alternativa alla “caotica” vita urbana e che non accettano che la villetta davanti alla loro diventi una palazzina multipiano .

Non c’è solo il desiderio di conservare le caratteristiche insediative, c’è anche il timore che la  zona cambi la propria connotazione demografica e 2013-12-29 16.26.25sociale. E’ un classico atteggiamento NIMBY che ha come effetto di ostacolare la riconversione del suburbio in qualcosa di più urbano, complice la paura della svalutazione della propria abitazione. Spesso questi gruppi di cittadini difensori dei propri valori immobiliari hanno il sostegno di associazioni ambientaliste che si battano per la conservazione del paesaggio in genere e, nel caso di quello urbano, per la difesa della qualità ambientale delle aree suburbane, molto più ricche di verde e di biodiversità rispetto alla città densa e compatta. Ciò che non quadra in questa difesa del suburbio è l’autoreferenzialità del contesto in cui spesso si situa, quasi sempre privo di reali connessioni ecosistemiche in grado di garantire alla biodiversità di trovare ambiti urbani favorevoli. La conservazioni dell’ambiente suburbano e delle sue pretese qualità  è un potente sponsor della sua espansione a spese di altri ecosistemi e chi sostiene di battersi contro lo spreco di suolo dovrebbe attentamente distinguere tra la reazione di chi ha interessi economici da difendere e le politiche utili alla conservazione dell’ambiente. Molti dei comitati sorti spontaneamente contro qualcosa sono riusciti ad associare alla tipica battaglia NIMBY le posizioni iperconservazioniste ed apparentemente innocenti dei cosiddetti BANANA, acronimo di Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything (or Anyone), realizzando così un’insospettata alleanza tra ambientalismo e valorizzazione immobiliare che andrebbe vista prima di abbracciare certe cause.

Riferimenti

M. Goldfarb, How to ease Britain’s housing crisis? Harlem has the answer, 24 dicembre 2013, The Guardian

M. Cowgill, When you buy a house, you shouldn’t buy the neighbourhood with it, 25 dicembre 2013, The Guardian

Sullo spreco di suolo si veda  M.M.Monte, Spreco di suolo, urbanistica e politiche urbane, 18 dicembre 2013, Millennio Urbano

Sulla sostenibilità urbana si veda M. Barzi, La favola della città sostenibile, 26 dicembre 2013, Millennio Urbano

 

Il social housing e la scoperta dell’acqua calda

sciopero casaI giornalisti, che vivono di notizie e sono sempre a caccia di qualcosa d’inedito da raccontare, a volte scambiano per nuovo ciò che è vecchio, semplicemente perché si fanno forviare da un nome diverso dato alla stessa cosa. Se poi c’è di mezzo l’inglese, tendono facilmente a pensare che si tratti di qualcosa d’innovativo a prescindere. Ciò di cui sembrano non accorgersi è che spesso esiste l’equivalente italiano della stessa espressione, o vocabolo, per cui si assiste ormai impotenti alla sostituzione di obiettivo in target, di marchio in brand, di aspetto in look, per non parlare dell’apparente mancanza di alternative per termini limpidamente traducibili in italiano, come green economy .

Nello stesso calderone di anglicismi ora va a finire un’espressione che pure ha un preciso corrispettivo italiano, solo decisamente meno glamour, l’edilizia residenziale pubblica.  A chiamarli così, gli  interventi di costruzione di alloggi destinati alle fasce di cittadinanza a basso reddito,  si rischia di fare la figura dei nostalgici degli anni ’70, addirittura dell’autunno caldo.

Esattamente 44 anni fa di questo periodo fu proclamato il primo sciopero per chiedere una riforma organica dell’intervento pubblico nella costruzioni di case popolari.  Da quella rivendicazione fu promulgata la legge 865 del  1971 Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica, finalizzata a rendere unitaria la gestione dei finanziamenti per l’edilizia economica e popolare. La legge apriva alle cooperative la possibilità d’intervenire con i meccanismi previsti da una legge di quasi dieci anni prima, affiancandole agli Istituti Autonomi Case Popolari nella costruzione di abitazioni in diritto di superficie su terreni preventivamente espropriati dai comuni.  Insieme ai quartieri popolari furono costruiti, successivamente alla legge, nuovi settori urbani dotati di servizi e di verde pubblico. Le ricadute di queste trasformazioni sulle componenti fisiche e sociali delle città furono imponenti, nel bene e nel male, e si allinenarono ad esperienze analoghe realizzate in tutta Europa, oltre che nel paese faro dell’economia di mercato, gli Stati Uniti di America.

Il social housing è l’espressione che in inglese descrive il patrimonio residenziale realizzato da agenzie pubbliche o enti senza scopo di lucro con l’obiettivo di fornire case economicamente accessibili. In Italia come in altri luoghi del mondo l’edilizia residenziale pubblica, o social housing, costituisce un rimedio alle disuguaglianze sociali che si manifestano quando si tratta di poter abitare una casa dignitosa. L’aspetto centrale della questione è che le abitazioni da affittare a canone moderato non possono essere realizzate su terreni il cui valore è determinato dalle regole del mercato, dato che i soggetti che operano nell’edilizia con finalità sociali  non hanno gli stessi mezzi economici di chi costruisce case per il libero mercato. Quindi senza l’intervento pubblico non esiste il social housing.

Nulla di nuovo sotto il sole dunque se nel quartiere milanese di San Siro nell’ultimo anno e mezzo sono stati realizzati 124 alloggi a canone calmierato su di un’area comunale ceduta in diritto di superficie. Certo ci sono le nuove tecnologie edilizie sostenibili e l’efficienza energetica ad incuriosire un po’, ed anche il mix privato-pubblico dei finanziatori dell’intervento, ma per il resto niente di diverso dal passato, così come rimane identico il ruolo delle cooperative edilizie che, anche in questo caso, assegnano gli alloggi realizzati ai loro soci sulla base dei requisiti di reddito previsti.

Fa un po’ sorridere, quindi, leggere in un articolo di un grande giornale nazionale  che il social housing  è “una realtà che in Europa esiste da vent’anni”, ma lo fa di meno constatare quanto poco si occupi la stampa nazionale del fatto che il patrimonio residenziale pubblico é diventato talmente ininfluente sul mercato immobiliare, anche grazie ai vasti programmi di alienazione, da rappresentare – sottolinea l’articolo –  al massimo il 7% del mercato delle locazioni di una città come Milano,  mentre a Londra esso arriva al 26%.

Mentre l’edilizia è in crisi profonda, mai come in questo momento sta crescendo, soprattutto nelle grandi città,  il numero di persone che non riescono ad accedere all’affitto di una casa a prezzi di mercato. Il nuovo intervento edilizio di San Siro è quindi un  esempio interessante di rilancio dell’iniziativa in questo campo a cui i giornali fanno bene a dare risalto.  Basta che non ne facciano la scoperta dell’acqua calda.

Riferimenti

L. Pagni l quartiere anti-crisi con i palazzi di legno – Arriva la casa low cost tutta legno e cartongesso e ad affitto dimezzato, La Repubblica, 15 novembre 2013