La città tra evoluzione e mutazione

Non è banale chiedersi oggi: che cosa è diventata la città, da quando è cominciata la sua disgregazione, che cosa ha rappresentato la sua apparizione sulla terra? La città cambia continuamente e una lettura, tra le tante, delle fasi essenziali della sua evoluzione storica, può essere un’altra occasione utile per interpretare i cambiamenti messi in atto dalla nuova geografia post-spaziale. L’attuale trasformazione urbana, oggi come ieri, interpreta le dinamiche in atto, ne esalta le criticità. La differenza rispetto al passato sta nello stato di incertezza e provvisorietà elevato a regola, e non più eccezione. Si tratta di una assoluta novità che, più che una evoluzione della città, sembra delineare i termini di una “mutazione”, riflesso della civiltà contemporanea e dei suoi nuovi sistemi di comunicazione. Il processo di evoluzione dell’odierna vita urbana e della città attuale, mostra la “prevalenza dei non-luoghi” e la “irrilevanza dell’interazione” condizioni che, come ha evidenziato Baumann, minacciano l’autosufficienza di una società e dei suoi individui.

Polis, urbs, civitas

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Foto: M. Barzi

Eppure, per come l’abbiamo conosciuta dalla storia, la città trae le ragioni della sua esistenza ed evoluzione proprio dall’essere luogo di interazione, capace di liberare esperienze, nuovi significati, autonomia e ricerca di una forma. E’ grazie a questo originario “ordine urbano” che via via gruppi sempre più numerosi di individui sono sollecitati a cooperare tra loro, ad organizzarsi in gruppi di lavoro disciplinati da un’autorità, a fronteggiare le forze distruttive della natura e degli uomini, a concepire sistemi di immagazzinamento del cibo e di raccolta delle acque, a costruire reti di comunicazione e trasporto, a promuovere numerose attività collettive. E’ la prospettiva della polis che avanza per poi confluire nella combinazione tra la forma della città (urbs) e la società (civitas). Gli aspetti positivi della civiltà urbana si riassumono nella tendenza a strutturare stabilmente l’ordine e la giustizia per garantire alle popolazioni un minimo della forza morale e della solidarietà reciproca presente nel villaggio arcaico. A tali aspetti, tuttavia, si affiancano contestualmente quelli opposti complementari della guerra, della schiavitù e di altre forme di violenza e sopraffazione, che la stessa civiltà urbana genera, istituzionalizzando una cultura parallela costantemente orientata verso la morte.

Le conquiste della borghesia e lo sviluppo del sistema di produzione capitalistico, trasformano radicalmente il rapporto tra città e suolo urbano, in termini di diritti, di valori economici, di soggetti, ruoli e gerarchie, di costruzione della città e di configurazione degli spazi.

Su questa crisi si innesta la nascita dell’urbanistica moderna che accompagna la formazione e composizione della città industriale. Il tentativo di una loro soluzione determina la nascita di una legislazione urbanistica, fondata sul  miglioramento dei rapporti economici e sociali, associato alla creazione di un equilibrio nei rapporti spaziali urbani. In tal senso, l’urbanistica moderna rappresenta un tentativo di estendere a tutte le classi sociali i benefici della rivoluzione industriale e di cooperare alla costruzione di una comunità moderna.

Disgregazione

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Foto: M. Barzi

La città industriale moderata da politiche di equilibrio sociale è la configurazione che si delinea nel secondo dopoguerra con condizioni relativamente stabili che si attestano su un modello centro-periferia delimitato che sembra risolvere le ragioni della crisi ottocentesca. Tali condizioni accompagnano la fase espansiva delle città che diventano le grandi città e le metropoli della modernizzazione dei paesi e il motore dello sviluppo delle economie nazionali. Alla base dell’agglomerazione metropolitana del dopoguerra, vi è comunque l’impressionante incremento demografico verificatosi nell’Ottocento che – osserva Lewis Mumford in La città nella storia (1961) – è superiore solo a quello che durante il Neolitico ha reso possibile le prime manifestazioni della città. A metà del ‘900 esistono una moltitudine di aree metropolitane in ogni continente, tutte caratterizzate dalla presenza di periferie suburbane che, come i sobborghi operai del secolo precedente, tendono ad aumentare portando una quantità sempre maggiore di persone nella sfera metropolitana.

L’odierna città diffusa tende a saturare gli spazi intermedi generando aree densamente edificate, caratterizzate da un tessuto urbano indifferenziato. Con le sue conurbazioni tutt’altro che sostenibili, la città rinvia alla sua definitiva disgregazione, in un contesto in cui i problemi interni della città e dei suoi territori sussidiari sono i riflessi di una intera civiltà in crisi, lanciata in una espansione senza limiti. In questa disgregazione accelerata e a tratti spettacolare, che si inscrive nei processi di globalizzazione e di crescente competizione tra le città, coinvolgendo anche i centri medi e piccoli, si delineano anche i termini di una mutazione in atto che sembra svelare i barlumi di un cambio di prospettiva. Nella sua ricerca di un senso nuovo per luoghi privi di senso, tale mutamento ancora non manifesta con chiarezza le sue prerogative. Negli attuali contesti post-metropolitani e post-urbani, si scoprono frequentemente spazi altri non pianificati, luoghi dismessi e abbandonati, frammenti residuali, spesso ai margini, di cui si appropriano aggregazioni casuali e spontanee di diversità vegetali, nuove aggregazioni in movimento continuo, incontrollabile e creativo.

Discontinuità, sequenze non lineari di un rinnovato labirinto urbano che spezzano il significato della città pianificata e controllata, creano nuove catene di eventi, neutralizzano la soggettività, negando le nostre categorie spaziali basate sulle vecchie dicotomie di centro/margine, città/campagna, locale/globale, prossimità/distanza, dentro/fuori, sopra/sotto, destra/sinistra, ecc., che non aiutano più a leggere la dinamica delle possibili interazioni presenti nella complessità dei processi sociali e territoriali che la realtà ha appena generato e tende nuovamente a modificare. Luoghi che dietro la loro apparente estraneità, indicano direzioni di ricerca nuove. E’ quella ricerca che sollecita Mumford già negli anni ’60 con il suo pensiero attualissimo sul ruolo primario della città del futuro, in quanto organismo in grado di esprimere la nuova personalità umana di uomo del mondo, per cui “di conseguenza il più piccolo dei rioni deve essere progettato come un modello funzionante del mondo intero”.

L’urbanistica minaccia il mercato

E’ piuttosto difficile stabilire quanto l’incremento demografico influisca sul mercato immobiliare, capire in che misura i nuovi abitanti e la loro disponibilità di reddito sosterrà la domanda di abitazioni o se saranno la maggiore o minore  ricchezza dei cittadini, indipendentemente dal loro numero, ad innalzarla o a deprimerla. La difficoltà risiede nella estrema variabilità dei fattori in campo, aspetto che spinge gli esperti del settore ad essere molto cauti sugli scenari a medio e lungo termine. E tuttavia farsi simili domande ha una relazione, nel breve periodo, con il rischio sempre incombente della bolla immobiliare, ovvero della rapida crescita dei valori delle abitazioni per eccesso di domanda a cui segue una repentina caduta dei medesimi quando essa esaurisce la propria spinta propulsiva. È il fenomeno, innescato dalle politiche di promozione dell’acquisto della prima casa,  che ha drenato risorse finanziarie verso il settore delle costruzioni per poi distruggerle, come si è visto con lo scoppio della crisi dei mutui subprime.

Una nazione in affitto

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Foto: M. Barzi

La Svizzera è tra i paesi occidentali meno toccati dell’esplosione della bolla immobiliare e sembra che la ragione stia nel fatto che solo il 40% dei cittadini è proprietario di un’abitazione. Gli  8,1 milioni di cittadini elvetici vivono prevalentemente in case in affitto, pur disponendo di un reddito pro capite tra i più alti al mondo. Il buon andamento dell’economia della Confederazione dipende in parte anche da questa minore esposizione agli effetti della bolla immobiliare.  Il PIL in crescita ha riacceso il flusso migratorio dai paesi europei (fenomeno che è stato oggetto di un referendum per introdurre forme di limitazione) e l’incremento demografico che produce prefigura, se fosse confermato anche nei prossimi anni, il raggiungimento dei 10 milioni di abitanti nei successivi due decenni.

Alla questione di quanto con l’aumentare della popolazione prevedibilmente aumenterà la domanda di abitazioni – e di conseguenza il loro prezzo,  se non sarà seguita da un’offerta sufficiente –  è dedicata parte del rapporto UBS Real Estate Focus 2014. L’assunto su cui si basa la sezione del documento che approfondisce il tema è il seguente: «l’accessibilità degli spazi abitativi nella Svizzera dei 10 milioni di abitanti dipende tutta dalla contrazione dell’offerta imposta dal quadro normativo». Ovvero è la legislazione urbanistica la vera minaccia riguardo il rischio che si attivi la spirale verso l’alto dei prezzi delle abitazioni. «L’elemento che frena l’influenza della crescita economica sull’andamento dei prezzi»  – continua Elias Hafner,  che ha redatto il documento inserito nel  rapporto UBS – «è il fatto che l’offerta di spazi abitativi a lungo termine è sempre riuscita a stare al passo della domanda.  Finché ci sarà sufficiente superficie edificabile, i prezzi immobiliari al netto dell’inflazione aumenteranno solo con i costi edilizi». Il ragionamento è chiaro: in un paese che non spinge le persone all’acquisto dell’abitazione, indebitando se stessi  ed anche la prossima generazione,  che non gonfia artificialmente la domanda di alloggi con la deducibilità fiscale degli interessi del mutuo,  il rischio che s’inneschi la bolla immobiliare dipende solo dalla normativa dell’uso del suolo.

Gli svizzeri, il cui reddito è triplicato in 80 anni mentre la popolazione si limitava a raddoppiare, hanno sostenuto la domanda di spazi residenziali decidendo di stare più larghi, non comperando più case (la dotazione pro capite di spazio residenziale è passata dai 35 mq per persona del 1980 ai 45 attuali),  ed hanno contribuito ad innalzare i valori immobiliari delle aree urbane più pregiate. E tuttavia, nel caso delle maggiori città elvetiche, come Zurigo, Ginevra e Losanna dove la domanda di residenze è stata molto elevata, l’attività edilizia  –  secondo Hafner – negli ultimi anni è stata molto bassa perché «i regolamenti sono più rigidi e bloccano i progetti edilizi». E’ lì che sono cresciuti i prezzi, in particolare nelle aree centrali degli agglomerati urbani maggiori ed il fenomeno viene attribuito ad una «scarsità creata intenzionalmente». La soluzione è conseguente alla diagnosi:  «Se la Svizzera arriverà veramente a 10 milioni di abitanti senza allentamenti normativi, il livello in parte già elevato dei prezzi nei centri potrebbe crescere ancora».

Laisser faire, laisser passer

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Foto: M. Barzi

Tuttavia anche se gli auspicati allentamenti normativi favorissero la costruzione di molte nuove unità residenziali,  resta alquanto improbabile che possa concentrarsi tutta lì, nelle richiestissime aree urbane centrali, l’offerta di abitazioni che andrebbe ad assorbire la futura domanda da incremento demografico. «Le buone ubicazioni sono merce rara per definizione» – ammette Hafner – «ma solo pochissime sono soggette ad una limitazione naturale. Spesso l’attrattiva sta nella breve distanza dal posto di lavoro, dai negozi e dalle offerte culturali. Ma con il progresso tecnologico e l’ottimizzazione dei collegamenti, il raggio di raggiungibilità dei centri si è moltiplicato. L’offerta di ubicazioni interessanti era ed è quindi ampliabile, grazie ai progressi nel campo dei trasporti e della tecnica edilizia».

È chiarissimo a questo punto dove l’argomentazione vada a parare: se a lungo termine il livello generale dei prezzi immobiliari tende a riallinearsi al potere d’acquisto e all’aumento della domanda dovuto alla crescita delle popolazione – come dimostra l’analisi dell’andamento storico del mercato immobiliare di ubicazioni pregiate come Manhattan a medio e breve termine – «quanto più si rende difficoltosa la costruzione attraverso direttive normative e si limita l’assegnazione a terreno edificabile o la concentrazione,  tanto più i prezzi reagiscono alla crescita demografica». Che tradotto significa laissez faire, si lasci campo libero alle iniziative immobiliari, si limitino le rigidità sull’uso del suolo se si vuole scongiurare la bolla immobiliare.

La linearità del ragionamento, che in fondo non sorprende venga da chi per mestiere non considera altro che le leggi di mercato, non ha tenuto tuttavia conto di una variabile: la possibilità che la fonte principale dell’incremento demografico – l’immigrazione di lavoratori stranieri – venisse limitata. Cosa regolarmente successa con la vittoria dei sì al referendum che proponeva una limitazione dei flussi migratori. Non sappiamo se la maggioranza risicata di svizzeri che ha fatto vincere il fronte anti-immigrazione abbia letto il rapporto e si sia fatta influenzare dallo scenario che esso delinea. Se sì, deve forse aver ritenuto che l’auspicato incremento dell’attività edilizia non fosse poi così desiderabile, come conseguenza dell’incremento demografico, visto che in un’altra sezione del documento lo stesso Hafner dichiara: «Con 75.000 abitazioni in cantiere l’attività edilizia è a livelli record». Ed aggiunge: «Nonostante la forte immigrazione, ci si chiede se non esistano abitazioni in esubero», dato che, a fronte di 90.000 nuovi cittadini, la domanda aggiuntiva di nuove abitazioni è stimata in 40.000.

Chiedere l’allentamento del sistema normativo sull’uso del suolo è quindi una pura presa di posizione ideologica. E’ la pretesa, indipendentemente dai dati di fatto, che il mercato non debba avere ostacoli e che possa disporre a piacere di una risorsa scarsa come il suolo. La minaccia, neanche tanto velata, è: volete regolare l’attività edilizia attraverso l’urbanistica? Preparatevi a pagare di più. Le leggi dell’economia di mercato sono utilizzate analogamente alle previsioni metereologiche a cambiamento climatico già operante: vi diciamo se arriverà o no il disastro. E se poi lo scenario cambia, come nel caso della Svizzera post referendum anti-immigrazione, beh, una nuova minaccia non sarà difficile trovarla. Basta che vada a parare proprio lì.

Riferimenti

Qui il rapporto UBS Real Estate Focus 2014

U(rba)no, nessuno, centomila

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Foto: Carla Fissardi

A nove mesi dalla sua apparizione on line il sito ha raggiunto le centomila letture. Occasione per proporre le libere impressioni di una lettrice abituale, e magari stimolare altre riflessioni su temi e prospettive affrontati

Millennio Urbano diffonde tra i lettori universale dignità metropolitana, contribuisce a consolidarne il principio ed assegna alla rilevazione di tutto ciò che ha a che fare con la città un protocollo particolarmente inclusivo.

«L’aggettivo “urbano” » – si legge nella pagina dedicata alle ragioni del sito- «si applica a tanti fenomeni diversissimi; riassume non solo varie conformazioni di spazi fisici, ma anche stili di vita, di consumo, aspettative di relazione sociale o di affermazione economica. Da qui il titolo del sito, con il quale vogliamo raccontare quanto sta accadendo sotto i nostri occhi. »

Non sono urbanista e mi giovo assai di questo modo così multiforme e articolato di declinare l’urbanistica,  che –  molto oltre la tecnica –  viene qui intesa come sintesi di tutto ciò che è urbano. Da alcuni mesi lo considero fonte quotidiana di informazione sulla mia realtà vasta. Ne ho tratto elementi di cui avevo sentito a lungo l’omessa formulazione,  o la sottovalutata responsabilità collettiva:

–          informazioni e modelli di interpretazione preziosi – non reperibili altrove, non con questa generosità – spesso mobili o in grado di integrare varianti contraddittorie; capaci, sempre, di smascherare i sonnambulismi ideologici miei o imperanti. Millennio propone costantemente riflessioni sull’approccio urbanistico integrato, sull’agricoltura, sull’alimentazione; educo il mio rustico idiotismo metropolitano a intrecci più complessi.

–          la consuetudine a tenere sottocchio la sequenza storica di leggi e sentenze coordinandole alle disavventure della partecipazione e al vissuto amministrativo del territorio, consolidatisi in sistema pericoloso anche prima delle recenti scelte e proposte governative. Sono stati illuminanti i numerosi articoli e passi che Millennio dedica alla differenza tra Pianificazione e Progetto, ai modi inafferrabili della pianificazione negoziata, alla diffusa pratica nazionale che impedisce ai residenti di avere informazioni, e persino risposte istituzionali, sulle porzioni di territorio – e sentieri e borghi – che scompaiono divorati dagli sbarramenti e le lamiere di improvvise quanto annose ristrutturazioni private, tutte legali, tutte dette di Ripristino dei Luoghi.

L’attenzione accesa dagli articoli e dalle traduzioni di Millennio Urbano esubera quasi sempre il mio tempo di lettura e i “mi piace”; si consolida in domanda di aggiornamenti, talvolta in soglia di pensiero.  Impegnativo, volendo. Anche quando il punto di vista offerto da Millennio è talmente “fuori dal coro” da premiare subito l’attenzione del lettore (come nel caso delle configurazioni urbane individuate come concausa se non radice dei delitti di genere per esempio in India; o di “incomprensibili” disgrazie che in realtà testimoniano la miope e punitiva allocazione degli spazi pubblici).

Più spesso, un aggancio paradossale o sorridente si tira dentro il lettore, fino alla fine dell’articolo magari tutt’altro che semplice : l’anima urbana del sito si diverte a promuoversi in profeta biblico, massaia, legislatore, teenager, capra inurbata, gallina  di città, pomodori imbalconati.