Barcellona, il movimento dei cittadini e l’alcaldesa

Vincere le elezioni comunali in una grande città europea grazie ad una piattaforma basata sul diritto alla casa e alla città, contro la sua trasformazione in parco a tema per turisti e gli effetti dell’esplosione della bolla immobiliare, è impresa molto difficile se non si riesce a conferire dimensione politica alla mobilitazione dei cittadini. Evidentemente Ada Colau – la nuova sindaca di Barcellona fondatrice del movimento Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) che dal 2009 si batte per una diversa legislazione sull’insolvenza dei mutui ipotecari in Spagna – è riuscita a farlo.

 

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Foto: M. Barzi

Dopo aver raccolto a questo scopo un milione e mezzo di firme per una legge d‘iniziativa popolare, il PAH è diventato uno dei promotori della lista civica Barcelona En Comú, sostenuta anche da Podemos, l’astro nascente della politica spagnola. Nella capitale catalana la lotta contro gli sfratti  – chi non riesce più pagare il mutuo viene buttato fuori casa dalla banca che poi la lascia vuota – ha rimesso al centro dell’agenda politica, dopo molti anni di oblio, un diritto fondamentale come quello ad una abitazione dignitosa. In una città progressivamente sottratta ai suoi abitanti dall’industria turistica che, in associazione con quella edilizia, ha spinto per farla diventare un grande albergo diffuso, il ritorno dei diritti di cittadinanza  in un programma elettorale, dopo anni di retorica sulla competitività e sui costi da pagare per lo sviluppo economico, sarà ora interpretato da una amministrazione guidata da una donna.

Nel 2012  Ada Colau e Adrià Alemany hanno pubblicato uno studio sull’origine e sulle conseguenze della bolla immobiliare in Spagna che passa al setaccio il primato iberico nel tasso di possesso di una casa. La Spagna è una nazione di proprietari immobiliari, dove nove cittadini su dieci possiedono l’abitazione in cui vivono. Questo dato viene interpretato come il principale indicatore della profonda crisi che ha sconvolto il paese negli ultimi sette anni e che ha le sue radici nella politica edilizia del franchismo. La cultura proprietaria della Spagna contemporanea è la pesante eredità di un regime politico che ha fatto del settore delle costruzioni la principale industria nazionale. L’indebitamento generalizzato che si è prodotto, a partire dagli ultimi decenni del secolo scorso, facilitato dai vantaggi fiscali e dall’ingresso della economia spagnola in quella europea, ha fatto il resto. Numerosissimi sono stati i cittadini che hanno perso la casa e che hanno in fine deciso di rinunciare alla vita.

 

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Una manifestazione a Valencia nel 2007 per la moratoria urbanistica. Foto: M. Barzi

All’interno di questa eredità – e del progredire del settore edilizio come una delle principali componenti del prodotto interno lordo nazionale  – trova spiegazione la legge che dal 1998 disciplina l’uso del suolo e che non a caso è stata definita dell’urbanizzazione totale: L’impressionate risultato di 6,6 milioni di abitazioni realizzate fino al 2007 spiega bene il senso di questa definizione. L’impiego in edilizia, attraverso modalità precarie che sono poi state spazzate via dalla crisi, ha riguardato il 13% della popolazione attiva: un dato doppio rispetto, ad esempio, a quello della Germania. In tutto ciò l’intervento della Stato da diretto è diventato indiretto e finalizzato in modo crescente a sostenere l’intervento privato nell’edilizia residenziale. La bolla immobiliare spagnola è scoppiata grazie agli effetti della crisi economica del 2008 ma la portata di questa esplosione è stata molto più ampia che altrove perché le sue proporzioni erano gigantesche. Il grande investimento economico del settore edilizio non ha solo fatto della Spagna una nazione di proprietari immobiliari ma ha anche disseminato il paese di seconde case per il turismo nord-europeo. Il risultato è ciò che qualche tempo fa un servizio fotografico pubblicato sul Guardian ha definito La costa del concrete, ovvero la quasi totale edificazione del litorale spagnolo che si affaccia sul Mediterraneo.

Gli effetti del totalizzante processo di urbanizzazione del territorio iberico hanno costituito l’aspetto caratterizzante della piattaforma politica di Colau: per dare un’abitazione dignitosa a chi l’ha persa – nella sola Barcellona sono 3000 persone che vivono negli alberghi messi a disposizione dalla municipalità e sono 900 coloro che dormono per strada – bisogna cominciare a contrastare i meccanismi che hanno prodotto tutto ciò. Risolvere l’emergenza abitativa vuol dire innanzitutto togliere il settore immobiliare dal dominio della finanza: nel paese con il più alto numero di abitazioni vuote il sistema bancario è diventato il principale proprietario di case.

Il compito che ha davanti Colau per centrare l’obiettivo di ripristinare un diritto costituzionale, quello alla casa, diventato inesigibile per effetto delle ricadute del miracolo economico iberico, è quindi arduo: le banche tendono ad esercitare una pesante influenza sulle politiche locali ma la possibilità del contrario è pressoché inesistente. Solo il tempo ci dirà se la sfida di questa donna di 41 anni avrà avuto successo. Nel frattempo non sarebbe male cominciare a guardare alla bolla immobiliare spagnola come a qualcosa che ha alcune analogie con quanto è avvenuto anche dalle nostre parti. Però ancora più interessanti, per chi osserva da lontano i risultati delle elezioni municipali in Spagna, sono le differenze, a partire dal fatto che le azioni di un movimento di cittadini si siano tramutate in agenda politica e che questo processo abbia, nel caso di Barcellona, preferito il genere femminile per rappresentarsi. A questo riguardo la prima differenza è linguistica: la parola alcadesa già esiste per indicare il genere non maschile di chi esercita la funzione di sindaco.

Riferimenti

L’immagine di copertina è tratta da Vozpopuli.

A. Colau, A. Alemany, Vidas hipotecadas, Cuadrilatero de libros, 2012.

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali  scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme  accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto  e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono  irrazionali:  mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili,  in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax,  che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere,  nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero),  di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a  Londra – ma lo stesso vale per  New York  e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

 

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Foto: C. Fissardi

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing,  ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e  di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster  può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre,  potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana,  spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare,  sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.

L’urbanistica minaccia il mercato

E’ piuttosto difficile stabilire quanto l’incremento demografico influisca sul mercato immobiliare, capire in che misura i nuovi abitanti e la loro disponibilità di reddito sosterrà la domanda di abitazioni o se saranno la maggiore o minore  ricchezza dei cittadini, indipendentemente dal loro numero, ad innalzarla o a deprimerla. La difficoltà risiede nella estrema variabilità dei fattori in campo, aspetto che spinge gli esperti del settore ad essere molto cauti sugli scenari a medio e lungo termine. E tuttavia farsi simili domande ha una relazione, nel breve periodo, con il rischio sempre incombente della bolla immobiliare, ovvero della rapida crescita dei valori delle abitazioni per eccesso di domanda a cui segue una repentina caduta dei medesimi quando essa esaurisce la propria spinta propulsiva. È il fenomeno, innescato dalle politiche di promozione dell’acquisto della prima casa,  che ha drenato risorse finanziarie verso il settore delle costruzioni per poi distruggerle, come si è visto con lo scoppio della crisi dei mutui subprime.

Una nazione in affitto

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Foto: M. Barzi

La Svizzera è tra i paesi occidentali meno toccati dell’esplosione della bolla immobiliare e sembra che la ragione stia nel fatto che solo il 40% dei cittadini è proprietario di un’abitazione. Gli  8,1 milioni di cittadini elvetici vivono prevalentemente in case in affitto, pur disponendo di un reddito pro capite tra i più alti al mondo. Il buon andamento dell’economia della Confederazione dipende in parte anche da questa minore esposizione agli effetti della bolla immobiliare.  Il PIL in crescita ha riacceso il flusso migratorio dai paesi europei (fenomeno che è stato oggetto di un referendum per introdurre forme di limitazione) e l’incremento demografico che produce prefigura, se fosse confermato anche nei prossimi anni, il raggiungimento dei 10 milioni di abitanti nei successivi due decenni.

Alla questione di quanto con l’aumentare della popolazione prevedibilmente aumenterà la domanda di abitazioni – e di conseguenza il loro prezzo,  se non sarà seguita da un’offerta sufficiente –  è dedicata parte del rapporto UBS Real Estate Focus 2014. L’assunto su cui si basa la sezione del documento che approfondisce il tema è il seguente: «l’accessibilità degli spazi abitativi nella Svizzera dei 10 milioni di abitanti dipende tutta dalla contrazione dell’offerta imposta dal quadro normativo». Ovvero è la legislazione urbanistica la vera minaccia riguardo il rischio che si attivi la spirale verso l’alto dei prezzi delle abitazioni. «L’elemento che frena l’influenza della crescita economica sull’andamento dei prezzi»  – continua Elias Hafner,  che ha redatto il documento inserito nel  rapporto UBS – «è il fatto che l’offerta di spazi abitativi a lungo termine è sempre riuscita a stare al passo della domanda.  Finché ci sarà sufficiente superficie edificabile, i prezzi immobiliari al netto dell’inflazione aumenteranno solo con i costi edilizi». Il ragionamento è chiaro: in un paese che non spinge le persone all’acquisto dell’abitazione, indebitando se stessi  ed anche la prossima generazione,  che non gonfia artificialmente la domanda di alloggi con la deducibilità fiscale degli interessi del mutuo,  il rischio che s’inneschi la bolla immobiliare dipende solo dalla normativa dell’uso del suolo.

Gli svizzeri, il cui reddito è triplicato in 80 anni mentre la popolazione si limitava a raddoppiare, hanno sostenuto la domanda di spazi residenziali decidendo di stare più larghi, non comperando più case (la dotazione pro capite di spazio residenziale è passata dai 35 mq per persona del 1980 ai 45 attuali),  ed hanno contribuito ad innalzare i valori immobiliari delle aree urbane più pregiate. E tuttavia, nel caso delle maggiori città elvetiche, come Zurigo, Ginevra e Losanna dove la domanda di residenze è stata molto elevata, l’attività edilizia  –  secondo Hafner – negli ultimi anni è stata molto bassa perché «i regolamenti sono più rigidi e bloccano i progetti edilizi». E’ lì che sono cresciuti i prezzi, in particolare nelle aree centrali degli agglomerati urbani maggiori ed il fenomeno viene attribuito ad una «scarsità creata intenzionalmente». La soluzione è conseguente alla diagnosi:  «Se la Svizzera arriverà veramente a 10 milioni di abitanti senza allentamenti normativi, il livello in parte già elevato dei prezzi nei centri potrebbe crescere ancora».

Laisser faire, laisser passer

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Foto: M. Barzi

Tuttavia anche se gli auspicati allentamenti normativi favorissero la costruzione di molte nuove unità residenziali,  resta alquanto improbabile che possa concentrarsi tutta lì, nelle richiestissime aree urbane centrali, l’offerta di abitazioni che andrebbe ad assorbire la futura domanda da incremento demografico. «Le buone ubicazioni sono merce rara per definizione» – ammette Hafner – «ma solo pochissime sono soggette ad una limitazione naturale. Spesso l’attrattiva sta nella breve distanza dal posto di lavoro, dai negozi e dalle offerte culturali. Ma con il progresso tecnologico e l’ottimizzazione dei collegamenti, il raggio di raggiungibilità dei centri si è moltiplicato. L’offerta di ubicazioni interessanti era ed è quindi ampliabile, grazie ai progressi nel campo dei trasporti e della tecnica edilizia».

È chiarissimo a questo punto dove l’argomentazione vada a parare: se a lungo termine il livello generale dei prezzi immobiliari tende a riallinearsi al potere d’acquisto e all’aumento della domanda dovuto alla crescita delle popolazione – come dimostra l’analisi dell’andamento storico del mercato immobiliare di ubicazioni pregiate come Manhattan a medio e breve termine – «quanto più si rende difficoltosa la costruzione attraverso direttive normative e si limita l’assegnazione a terreno edificabile o la concentrazione,  tanto più i prezzi reagiscono alla crescita demografica». Che tradotto significa laissez faire, si lasci campo libero alle iniziative immobiliari, si limitino le rigidità sull’uso del suolo se si vuole scongiurare la bolla immobiliare.

La linearità del ragionamento, che in fondo non sorprende venga da chi per mestiere non considera altro che le leggi di mercato, non ha tenuto tuttavia conto di una variabile: la possibilità che la fonte principale dell’incremento demografico – l’immigrazione di lavoratori stranieri – venisse limitata. Cosa regolarmente successa con la vittoria dei sì al referendum che proponeva una limitazione dei flussi migratori. Non sappiamo se la maggioranza risicata di svizzeri che ha fatto vincere il fronte anti-immigrazione abbia letto il rapporto e si sia fatta influenzare dallo scenario che esso delinea. Se sì, deve forse aver ritenuto che l’auspicato incremento dell’attività edilizia non fosse poi così desiderabile, come conseguenza dell’incremento demografico, visto che in un’altra sezione del documento lo stesso Hafner dichiara: «Con 75.000 abitazioni in cantiere l’attività edilizia è a livelli record». Ed aggiunge: «Nonostante la forte immigrazione, ci si chiede se non esistano abitazioni in esubero», dato che, a fronte di 90.000 nuovi cittadini, la domanda aggiuntiva di nuove abitazioni è stimata in 40.000.

Chiedere l’allentamento del sistema normativo sull’uso del suolo è quindi una pura presa di posizione ideologica. E’ la pretesa, indipendentemente dai dati di fatto, che il mercato non debba avere ostacoli e che possa disporre a piacere di una risorsa scarsa come il suolo. La minaccia, neanche tanto velata, è: volete regolare l’attività edilizia attraverso l’urbanistica? Preparatevi a pagare di più. Le leggi dell’economia di mercato sono utilizzate analogamente alle previsioni metereologiche a cambiamento climatico già operante: vi diciamo se arriverà o no il disastro. E se poi lo scenario cambia, come nel caso della Svizzera post referendum anti-immigrazione, beh, una nuova minaccia non sarà difficile trovarla. Basta che vada a parare proprio lì.

Riferimenti

Qui il rapporto UBS Real Estate Focus 2014