Grandi città, nuovi abitanti

E’ ormai diventato quasi un luogo comune dividere gli abitanti non solo delle grandi città ma anche di quelle medie e medio-piccole in residenti e  city user. La divisione prevede una popolazione diurna significativamente maggiore di quella notturna e dà per assodato che chi si reca in città di giorno (per lavoro, studio o per usufruire delle attività di servizio e commerciali) poi di notte dorma in qualche agglomerato suburbano posto a breve distanza dalla città. Questa definizione di city user come pendolare quotidiano e/o occasionale sembra però non reggere più, perché ad essa si somma quel numero crescente di utilizzatori dei servizi messi a disposizione dalle città, soprattutto di quelle grandi, che, anche grazie alla disponibilità di spazi abitativi messi a disposizione dalle piattaforme di home sharing, decidono di diventare residenti per qualche giorno.

Non si tratta solo di turisti, anche se essi sono una parte consistente soprattutto in quelle città che hanno un’economia eminentemente basata sul turismo, ma di studenti universitari (che devono sostenere gli esami e abitano a distanze non compatibili con il normale pendolarismo) o di lavoratori (che hanno un contratto a termine e l’affitto di un appartamento con le attuali tipologie di contratto risulta decisamente anti economico) o di parenti di ricoverati nelle strutture ospedaliere (che non riescono a sostenere le tariffe degli alberghi).

Le piattaforme di home sharing con Airbnb sono nate per rispondere a questi bisogni e la loro straordinaria diffusione, con incrementi che in città come Barcellona, Milano o Monaco di Baviera hanno raggiunto il 35-40% all’anno negli ultimi cinque anni, rappresenta il classico paradigma dell’ incontro tra domanda e offerta tipico dell’economia di mercato. Le cose però non sono così semplici perché all’originario concetto di home sharing, che consente ai residenti di affittare per brevi periodi una parte della loro casa, si è affiancato il business degli affitti brevi spesso gestito da operatori del settore. Questi ultimi offrono i servizi di accoglienza ai proprietari di case che vogliono affittare la seconda o terza casa al di fuori del tradizionale mercato degli affitti ma non vogliono impegnarsi nell’attività di hosting. Il vantaggio degli affitti brevi sono la sicurezza dell’introito al momento della prenotazione e un maggiore controllo sull’immobile, del quale si può ritornare in possesso in qualsiasi momento senza aspettare la scadenza di contratti pluriennali.  Anche al netto delle spese da sostenere per mettere a disposizione un alloggio per un tempo limitato – le utenze domestiche, le spese condominiali e i costi dei servizi di hosting – il ritorno economico è significativo e questo spiega perché la maggioranza delle sistemazioni prenotabili sulle piattaforme di home sharing riguardi intere case.

A Milano, dove l’afflusso di turisti da effetto Expo è cresciuto enormemente insieme ad un costante aumento della popolazione degli studenti e dei lavoratori non residenti e non pendolari, il 72% delle 13.600 inserzioni su Airbnb riguarda intere case. Si tratta di 9802 appartamenti non più disponibili all’affitto a lungo termine, la cui redditività media mensile finisce inevitabilmente per influenzare anche il prezzo di un alloggio affittato con i normali contratti. Questa ricaduta sulla disponibilità e sul costo degli immobili residenziali in affitto ha più volte fatto parlare di Airbnb come di un vettore della gentrificazione, per cui in certi distretti urbani l’accesso all’abitazione è riservata solo a chi ha un’alta disponibilità economica.

Barcellona, che da anni cerca di limitare il mercato più o meno illegale di appartamenti ad uso turistico, ha recentemente siglato un accordo con Airbnb con il quale il colosso statunitense dell’home sharing si impegna a cancellare gli annunci di immobili che non abbiano ottenuto la licenza comunale per usi turistici, la quale è stata nel frattempo contingentata in relazione alla ricettività turistica già presente nelle singole zone della città. Nella capitale della Catalogna, forse anche grazie a questo maggiore controllo, delle 19.500 inserzioni su Airbnb solo (relativamente)il 52% riguarda intere case. A Barcellona, dove la densità demografica è di quasi 16.000 abitanti per chilometro quadrato, la disponibilità di abitazioni per i residenti diventa cruciale, mentre a Milano, dove la densità demografica è di 9000 abitanti in meno per chilometro quadrato (e nel centro storico è ancora minore) evidentemente il fenomeno non ha ancora raggiunto il livello di guardia. Per affittare un alloggio o una stanza in Lombardia per brevi periodi si deve adempiere ad alcuni obblighi previsti dalla legge regionale sul turismo del 2015 e recentemente il Comune di Milano ha stretto un accordo con Airbnb per la riscossione della tassa di soggiorno al momento della prenotazione. Questo passaggio verso una maggiore regolamentazione dell’home sharing (fortemente voluto soprattutto dagli albergatori) è stato intrapreso da molte città in ogni parte del mondo, e, se da una parte assicura il gettito tributario, dall’altra non garantisce la possibilità di scovare gli alloggi privi delle autorizzazioni previste. La strategia messa a punto da Barcellona prevede che l’amministrazione comunale possa entrare in possesso dei dati inseriti sulla piattaforma dai proprietari degli alloggi individuando chi è privo di autorizzazione, cosa che impedisce all’appartamenti irregolari di essere affittati per brevi periodi.

Perché l’home sharing sia veramente sostenibile da un punto di vista dell’impatto sociale bisogna che riacquisti la sua natura originaria di opportunità per chi ha dello spazio in più nella propria casa da condividere con ospiti paganti (questo vale anche per chi affitta l’intera casa per brevi periodi a causa di assenze temporanee). Se si perde per strada il concetto della condivisione in favore dell’affitto tout court (di breve durata ma continuativo), il rischio è che l’home sharing diventi una versione low cost dell’attività alberghiera, cosa che caratterizza in grandissima parte il fenomeno in città ad altissima attrattività turistica come Venezia.

La battaglia di Barcellona contro la tendenza a farne un parco di divertimenti per turisti ha molto da insegnare anche a città come Milano, in cui la presenza turistica è sempre più visibile anche se non ancora preponderante. Ad essa si aggiungono eventi stagionali come il Salone del mobile o le fashion week che richiamano visitatori da tutto il mondo, i quali si avvantaggiano della disponibilità di unità abitative in affitto breve. La stessa cosa avviene a Monaco di Baviera, una città per molti versi paragonabile una Milano , dove la celebre Oktoberfest ha molto incentivato la disponibilità di affitti brevi almeno nelle zone vicine al luogo della manifestazione. Se si rapporta il numero delle inserzioni su Airbnb con la popolazione residente, si scopre che nelle tre grandi città europee assai simili per dimensione a Monaco c’è un annuncio ogni 294 abitanti (dei quali il 53% intere case), a Milano uno ogni 101 e a Barcellona uno ogni 86. Se l’home sharing finisce per essere un altro modo per assecondare la pressione del turismo di massa sulle città, come questi dati sembrano dimostrare, la possibilità che i nuovi abitanti temporanei (oggi difficilmente assimilabili al concetto di city user) condividano gli spazio abitativi non utilizzati dai residenti si riduce di parecchio, così come aumenta il rischio che anche i residenti smettano di essere abitanti, con conseguenze molto simili a quelle che si possono osservare a Venezia e che Barcellona sta tentando di scongiurare.

Nota

I datu su Airbnb sono disponibili su AirDNA

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali  scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme  accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto  e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono  irrazionali:  mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili,  in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax,  che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere,  nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero),  di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a  Londra – ma lo stesso vale per  New York  e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

 

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Foto: C. Fissardi

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing,  ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e  di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster  può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre,  potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana,  spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare,  sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.

Hipster Regeneration

Più che con complicate perifrasi, a volte il significato di un termine si spiega meglio con un’immagine. E’ il caso dal fumetto, diviso in quattro parti, con il quale l’artista britannico Grayson Perry ha interpretato la parola gentrification, coniata mezzo secolo fa dalla sociologa Ruth Glass per descrivere il processo di sostituzione sociale di alcuni quartieri. Nella prima parte è raffigurato un edificio industriale dismesso: i vetri delle finestre sono rotti e qualcuna è sbarrata da assi di legno. Nella seconda  le finestre sono di nuovo libere e, anche se qualche vetro resta rotto, si capisce che la vecchia fabbrica ospita atelier di artisti al posto degli impianti produttivi. Il processo di trasformazione si compie nel terzo riquadro, nel quale l’edificio ex industriale è diventato un centro culturale. Ma nella quarta parte la sua trasformazione cambia di segno: il vecchio edificio non c’è più, sostituito da appartamenti per bohemian, uno dei termini – insieme a bobo (bourgeoise bohème) e hipster  – con i quali si identificano i giovani adulti occupati nelle attività artistiche e creative in genere, dall’ICT al design.

Quella sottile forma di gentrification

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Foto: M. Barzi

Il fatto che alcuni quartiere di grandi città siano abitati quasi esclusivamente da venti – trentenni cosiddetti creativi, che cambiano quei luoghi con la loro presenza, sta diventando oggetto di indagini giornalistiche e sta cominciando a destare una certa preoccupazione. Attivisti e associazioni denunciano in misura crescente gli effetti di queste trasformazioni, sulle quali però le amministrazioni locali sembra che non abbiano nulla da eccepire (cosa che probabilmente accadrebbe se gli abitanti fossero solo ultra sessantacinquenni).  Al contrario, la  massiccia presenza dei nuovi abitanti è stata volutamente cercata e favorita. L’idea di attribuire alla creative class  – espressione coniata da Richard Florida per rappresentare coloro che svolgono un lavoro cognitivo –  il ruolo di motore delle trasformazioni urbane non è affatto nuova ed ora  sta venendo alla luce il rapporto diretto che essa ha con la particolare connotazione demografica di certi quartieri di New York, San Francisco, Londra,  Berlino, Amsterdam, Milano, eccetera.

La terra di conquista degli hipster – bohemian o bobo che dir si voglia  – sono ex quartieri operai come Williamsburg  a Brooklyn,  dove il processo di sostituzione sociale è stato documentato da Su Friedrich in Gut Renovation. Il filmato mostra la demolizione degli edifici industriali, che qualche decennio prima erano diventati abitazioni, laboratori e atelier di artisti grazie a chi li aveva occupati per sottrarli al degrado, e la costruzione al loro posto di complessi residenziali troppo costosi per i vecchi residenti.

Il rinnovamento distruttivo di una parte della città – ci ricorda il titolo del documentario  –  finisce per coincidere con quella forma di sostituzione sociale appunto nota come gentrification. In concreto ciò significa che i valori immobiliari e gli affitti  crescono, che i vecchi esercizi commerciali sono sostituiti da bar alla moda, negozi di abbigliamento vintage e di cibo biologico. Tutte cose molto trendy e carine, come le tante biciclette a ruota fissa che circolano in quei quartieri e i loro giovani proprietari, una mano sull manubrio e l’altra che regge l’iPhone. Trasformazioni che spesso implicano però l’espulsione di chi non può permettersi di pagare i costi della rigenerazione urbana con la quale le amministrazioni cittadine sono state ben contente di cambiare la faccia di quei vecchi quartieri.

La città divisa

A distanza di oltre un decennio dalla pubblicazione del suo The Rise of the Creative Class, ora anche Florida sembra rendersi conto che qualcosa non ha funzionato nella formula con la quale numerose città hanno interpretato il concetto di rigenerazione urbana: una sorta di branding che prevede un mix di architetture emblematiche, diffusa presenza di istituzioni culturali, di attività finanziarie, di start-up high tech, di connessione Wi-Fi gratuita e di piste ciclabili. Quella che era stata propagandata come la chiave per il successo economico ora si sta rivelando un fattore di divisione sociale e spaziale delle città.

Recentemente Florida ed altri ricercatori del Martin Prosperity Institute hanno pubblicato un rapporto dal significativo titolo The Divided City and the Shape of the New Metropolis, dal quale emerge come la creative class sia il settore sociale che ha maggiormente beneficiato della rigenerazione post-industriale di dodici metropoli statunitensi. Nel rapporto sono state mappate la localizzazione nei settori censuari urbani di tre macro componenti sociali: creative class, service class, working class. Ne emerge in modo chiaro e lampante – affermano gli autori – che la divisione di classe attraversa ogni città e la relativa area metropolitana, con i creativi benestanti che occupano le posizioni economicamente più funzionali e desiderabili.

Lo studio identifica quattro fattori chiave  in grado di plasmare la divisione in classi, ognuno dei quali è determinato dai criteri di localizzazione della classe creativa. In sintesi quest’ultima si concentra in ed attorno ai quartieri degli affari e nei centri urbani in genere, in prossimità degli hub del trasporto pubblico, vicino alle università e agli istituti di ricerca e nelle vicinanze di aree naturali di pregio come i waterfront.

Gli addetti ai servizi (service class), nei nuclei centrali delle metropoli statunitensi, si collocano attorno ai più ricchi (che sono evidentemente fonte di impiego), mentre la working class rimane in alcune enclave assai ridotte. La tradizionale divisione urbano-suburbana lascia il passo a un mosaico di aree ricche e svantaggiate che attraversa sia i centri urbani che il suburbio.

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Foto: M. Barzi

La grande inversione di tendenza (Great Inversion) dal suburbio alla città, che vede protagonisti i cosiddetti Millennials – ovvero i giovani adulti di oggi –  sta ridisegnando la mappa della composizione sociale delle metropoli ed evidenziando in modo sempre più chiaro che lo svantaggio sociale si sta spostando nelle frange suburbane, allontanandosi in misura crescente dalle economicamente inaccessibili aree centrali e dai quartieri che hanno conosciuto gli effetti della rigenerazione. Un bel problema per chi  acriticamente valuta in modo solo positivo il ritorno alla città densa come contraltare al suburbio, un tempo abitato da bianchi benestanti ed ora serbatoio dell’esclusione sociale e degli irrisolti problemi di discriminazione razziale delle città americane (emblematici a questo riguardo i recenti accadimenti di Ferguson). Le mappe del rapporto del Martin Prosperity Institute dovrebbero suggerire maggiore cautela, quindi, riguardo alle modalità con le quali sta cambiando il rapporto tra città e suburbio nelle aree metropolitane: in assenza di un minimo di equità la rigenerazione urbana non coincide affatto con la fine del suburbio.

Riferimenti

E. Macguire, Hipsternomics: Is the creative class ruining urban communities?, CNN, 14 agosto 2014.

Martin Prosperity Institute, The Divided City and the Shape of the New Metropolis, settembre 2014.

Qui si può visualizzare il fumetto di Garyson Perry.

Sul tema della sostituzione sociale come effetto della rigenerazione urbana si veda anche M. Barzi, Si scrive rigenerazione, si legge gentrificazione, Millennio Urbano, 13 dicembre 2013.