Grandi città, nuovi abitanti

E’ ormai diventato quasi un luogo comune dividere gli abitanti non solo delle grandi città ma anche di quelle medie e medio-piccole in residenti e  city user. La divisione prevede una popolazione diurna significativamente maggiore di quella notturna e dà per assodato che chi si reca in città di giorno (per lavoro, studio o per usufruire delle attività di servizio e commerciali) poi di notte dorma in qualche agglomerato suburbano posto a breve distanza dalla città. Questa definizione di city user come pendolare quotidiano e/o occasionale sembra però non reggere più, perché ad essa si somma quel numero crescente di utilizzatori dei servizi messi a disposizione dalle città, soprattutto di quelle grandi, che, anche grazie alla disponibilità di spazi abitativi messi a disposizione dalle piattaforme di home sharing, decidono di diventare residenti per qualche giorno.

Non si tratta solo di turisti, anche se essi sono una parte consistente soprattutto in quelle città che hanno un’economia eminentemente basata sul turismo, ma di studenti universitari (che devono sostenere gli esami e abitano a distanze non compatibili con il normale pendolarismo) o di lavoratori (che hanno un contratto a termine e l’affitto di un appartamento con le attuali tipologie di contratto risulta decisamente anti economico) o di parenti di ricoverati nelle strutture ospedaliere (che non riescono a sostenere le tariffe degli alberghi).

Le piattaforme di home sharing con Airbnb sono nate per rispondere a questi bisogni e la loro straordinaria diffusione, con incrementi che in città come Barcellona, Milano o Monaco di Baviera hanno raggiunto il 35-40% all’anno negli ultimi cinque anni, rappresenta il classico paradigma dell’ incontro tra domanda e offerta tipico dell’economia di mercato. Le cose però non sono così semplici perché all’originario concetto di home sharing, che consente ai residenti di affittare per brevi periodi una parte della loro casa, si è affiancato il business degli affitti brevi spesso gestito da operatori del settore. Questi ultimi offrono i servizi di accoglienza ai proprietari di case che vogliono affittare la seconda o terza casa al di fuori del tradizionale mercato degli affitti ma non vogliono impegnarsi nell’attività di hosting. Il vantaggio degli affitti brevi sono la sicurezza dell’introito al momento della prenotazione e un maggiore controllo sull’immobile, del quale si può ritornare in possesso in qualsiasi momento senza aspettare la scadenza di contratti pluriennali.  Anche al netto delle spese da sostenere per mettere a disposizione un alloggio per un tempo limitato – le utenze domestiche, le spese condominiali e i costi dei servizi di hosting – il ritorno economico è significativo e questo spiega perché la maggioranza delle sistemazioni prenotabili sulle piattaforme di home sharing riguardi intere case.

A Milano, dove l’afflusso di turisti da effetto Expo è cresciuto enormemente insieme ad un costante aumento della popolazione degli studenti e dei lavoratori non residenti e non pendolari, il 72% delle 13.600 inserzioni su Airbnb riguarda intere case. Si tratta di 9802 appartamenti non più disponibili all’affitto a lungo termine, la cui redditività media mensile finisce inevitabilmente per influenzare anche il prezzo di un alloggio affittato con i normali contratti. Questa ricaduta sulla disponibilità e sul costo degli immobili residenziali in affitto ha più volte fatto parlare di Airbnb come di un vettore della gentrificazione, per cui in certi distretti urbani l’accesso all’abitazione è riservata solo a chi ha un’alta disponibilità economica.

Barcellona, che da anni cerca di limitare il mercato più o meno illegale di appartamenti ad uso turistico, ha recentemente siglato un accordo con Airbnb con il quale il colosso statunitense dell’home sharing si impegna a cancellare gli annunci di immobili che non abbiano ottenuto la licenza comunale per usi turistici, la quale è stata nel frattempo contingentata in relazione alla ricettività turistica già presente nelle singole zone della città. Nella capitale della Catalogna, forse anche grazie a questo maggiore controllo, delle 19.500 inserzioni su Airbnb solo (relativamente)il 52% riguarda intere case. A Barcellona, dove la densità demografica è di quasi 16.000 abitanti per chilometro quadrato, la disponibilità di abitazioni per i residenti diventa cruciale, mentre a Milano, dove la densità demografica è di 9000 abitanti in meno per chilometro quadrato (e nel centro storico è ancora minore) evidentemente il fenomeno non ha ancora raggiunto il livello di guardia. Per affittare un alloggio o una stanza in Lombardia per brevi periodi si deve adempiere ad alcuni obblighi previsti dalla legge regionale sul turismo del 2015 e recentemente il Comune di Milano ha stretto un accordo con Airbnb per la riscossione della tassa di soggiorno al momento della prenotazione. Questo passaggio verso una maggiore regolamentazione dell’home sharing (fortemente voluto soprattutto dagli albergatori) è stato intrapreso da molte città in ogni parte del mondo, e, se da una parte assicura il gettito tributario, dall’altra non garantisce la possibilità di scovare gli alloggi privi delle autorizzazioni previste. La strategia messa a punto da Barcellona prevede che l’amministrazione comunale possa entrare in possesso dei dati inseriti sulla piattaforma dai proprietari degli alloggi individuando chi è privo di autorizzazione, cosa che impedisce all’appartamenti irregolari di essere affittati per brevi periodi.

Perché l’home sharing sia veramente sostenibile da un punto di vista dell’impatto sociale bisogna che riacquisti la sua natura originaria di opportunità per chi ha dello spazio in più nella propria casa da condividere con ospiti paganti (questo vale anche per chi affitta l’intera casa per brevi periodi a causa di assenze temporanee). Se si perde per strada il concetto della condivisione in favore dell’affitto tout court (di breve durata ma continuativo), il rischio è che l’home sharing diventi una versione low cost dell’attività alberghiera, cosa che caratterizza in grandissima parte il fenomeno in città ad altissima attrattività turistica come Venezia.

La battaglia di Barcellona contro la tendenza a farne un parco di divertimenti per turisti ha molto da insegnare anche a città come Milano, in cui la presenza turistica è sempre più visibile anche se non ancora preponderante. Ad essa si aggiungono eventi stagionali come il Salone del mobile o le fashion week che richiamano visitatori da tutto il mondo, i quali si avvantaggiano della disponibilità di unità abitative in affitto breve. La stessa cosa avviene a Monaco di Baviera, una città per molti versi paragonabile una Milano , dove la celebre Oktoberfest ha molto incentivato la disponibilità di affitti brevi almeno nelle zone vicine al luogo della manifestazione. Se si rapporta il numero delle inserzioni su Airbnb con la popolazione residente, si scopre che nelle tre grandi città europee assai simili per dimensione a Monaco c’è un annuncio ogni 294 abitanti (dei quali il 53% intere case), a Milano uno ogni 101 e a Barcellona uno ogni 86. Se l’home sharing finisce per essere un altro modo per assecondare la pressione del turismo di massa sulle città, come questi dati sembrano dimostrare, la possibilità che i nuovi abitanti temporanei (oggi difficilmente assimilabili al concetto di city user) condividano gli spazio abitativi non utilizzati dai residenti si riduce di parecchio, così come aumenta il rischio che anche i residenti smettano di essere abitanti, con conseguenze molto simili a quelle che si possono osservare a Venezia e che Barcellona sta tentando di scongiurare.

Nota

I datu su Airbnb sono disponibili su AirDNA

Jane Jacobs e quel certo modo di guardare la città

La ricorrenza dei cento anni dalla nascita a Scranton (Pennsylvania) di Jane Jacobs è una buona occasione per domandarci come le sue critiche dell’urbanistica novecentesca abbiano cambiato lo sguardo sulla città contemporanea. Esse hanno sicuramente esercitato una grande influenza non solo a New York, dove, da abitante del Greenwich Village, Jacobs si è battuta  instancabilmente contro i progetti di rinnovamento urbano di Robert Moses. La sua battaglia contro  la Lower Manhattan Expressway che, se realizzata, avrebbe espulso migliaia di persone e sconvolto la vita di un intero quartiere, ha indicato – ovunque nel mondo  alle comunità di persone spesso minacciate da simili progetti – che ogni abitante della città ha le competenze per esprimere la sua opinione in merito a come essa viene trasformata.

Da giornalista e madre di famiglia – non certo da urbanista –  nel 1961, Jane Jacobs pubblicava Vita e morte delle grandi città. Saggio sulle metropoli americane, una lettura della città contemporanea in cui veniva utilizzata l’esperienza quotidiana, fatta di vita di quartiere e di spostamenti con mezzi pubblici, a piedi o in bicicletta, in contrapposizione all’idea di città-macchina di Robert Moses, il deus ex machina dei lavori pubblici di New York. Il suo è un libro sulla diversità urbana che individua quattro fondamentali fattori in grado di generarla almeno alla scala del quartiere: la presenza del maggior numero di funzioni di base (abitazioni, attività commerciali, imprese, servizi, ecc.), la piccola dimensione degli isolati che ha come conseguenza il maggior numero di strade da percorrere e di “angoli da svoltare”, edifici di diversa età e condizione e una buona densità di popolazione per  favorire l’incontro delle persone. Si tratta di aspetti che la città razionalista del ‘900  ha variamente contrastato, preferendo separare le funzioni, dimensionare al massimo edifici e isolati, prevedere zone omogenee per tipologie edilizie e densità e facendo in modo che quest’ultima fosse sufficiente bassa da prevenire i problemi di carattere igienico e sociale del sovraffollamento. La gran parte dei problemi con i quali sono confrontate le città oggi, compresa la loro incontrollata espansione suburbana, nascono da questo approccio.

Nella narrazione di Jane Jacobs la città è al contrario un sistema complesso che si auto-regola e di questa capacità di autoregolazione i suoi abitanti, a differenza di molti urbanisti, sono perfettamente consapevoli. Jane Jacobs ha sottolineato più di mezzo secolo fa come l’opera dell’erede newyorchese del Barone Haussmann (Moses amava riferirsi al prefetto della Senna che a metà Ottocento trasformò radicalmente Parigi), con il suo disprezzo per la gente che anima lo spazio urbano, è stata la rappresentazione più significativa della incapacità dell’urbanistica moderna di comprendere la vita delle città. Purtroppo non mancano le occasioni di constatare quanto sia viva ed operante l’eredità del pensiero di Moses, se qualcuno si sente in dovere di pubblicare un libro che, in maniera paradigmatica, s’intitola Contro l’urbanistica.

Jacobs
Il Doodle di Google per i cento anni di Jane Jacobs

Saskia Sassen, che sui cambiamenti impressi alle città dai processi economici della globalizzazione scrive da qualche decennio, ha ricordato sulle colonne del Guardian il suo incontro con  una anziana signora che agli inizi degli anni 90, durante una conferenza a Toronto, intervenne per criticare il suo modo di analizzare la città nel modo più acuto che avesse mai sentito. Ribaltando la visione di Sassen, Jane Jacobs (che a Toronto  si era trasferita in opposizione all’intervento militare degli Stati Uniti in Vietnam) metteva al centro la questione del luogo, invitandola così a passare dalla scala macro delle grandi metropoli globali a quella micro dei quartieri, le cui specificità, a partire dalle esperienze dei residenti locali, vengono progressivamente cancellate. Questo differente sguardo sulla città ha condotto Sassen a rivedere il fatto che gli aspetti che rendono tale una metropoli – l’enorme diversità dei lavoratori, i loro spazi di vita e di lavoro, le molteplici sub-economie coinvolte – siano tutt’altro che irrilevanti, quasi appartenessero ad un’altra epoca, nello studio delle città globali.

Perché – si domanda Sassen – è così importante recuperare il senso del luogo nelle analisi dell’economia globale letta attraverso le grandi città? Perché ciò ci consente di vedere che nelle economie regionali, nazionali e globali sono incorporate le diversità economiche tipiche dello spazio urbano e viceversa che lo spazio urbano è il componente fondamentale di queste economie. Jacobs ha capito che la città è molto più della somma dei suoi residenti, dei suoi edifici e delle aziende: essa è la trama nella quale le sub-economie si intrecciano variamente, nei differenti quartieri, con la vita delle persone. Il modo in cui queste differenze economiche e spaziali  reagiscono ad esempio alla massiccia gentrification della città contemporanea  è qualcosa che andrebbe indagato attraverso l’approccio complesso con il quale Jane Jacobs che ci ha insegnato a guardare la città. Non importa quanto esse possano diventare smart e globali, ciò che non bisogna smettere di fare è rimettere al centro dell’analisi urbana la dimensione del luogo, solitamente negletta da chi si occupa di economia delle città. D’altra parte già nel 1969, in apertura del suo L’economia delle città, Jacobs si chiedeva: “perché alcune città crescono mentre alte ristagnano e poi decadono?” Perché l’efficienza economica delle imprese non coincide con il successo delle città che le ospitano? E’ la diversificazione del tessuto produttivo delle città ciò che consente loro di prosperare ma questa diversità è un tipico prodotto urbano, qualcosa, appunto, che non si deve smettere di indagare.

Riferimenti

S. Sassen, How Jane Jacobs changed the way we look at cities, The Guardian, 4 maggio 2016.

La foto di copertina è tratta da The Guardian.

Il tag Jane Jacobs annovera numerosi articoli di Millennio Urbano.

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali  scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme  accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto  e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono  irrazionali:  mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili,  in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax,  che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere,  nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero),  di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a  Londra – ma lo stesso vale per  New York  e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

 

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Foto: C. Fissardi

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing,  ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e  di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster  può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre,  potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana,  spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare,  sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.