Il caro affitti è tutta colpa di Airbnb?

La sharing economy è un vantaggio o una iattura per le città? Le risposte a questa domanda sono contraddittorie e in particolare è poco chiaro il ruolo giocato da Airbnb sul mercato degli affitti, soprattutto nelle città a più alta vocazione turistica, in relazione al loro rialzo pur in presenza di valori immobiliari in calo. Tuttavia, al di là di città come Venezia o di Firenze dove l’offerta di locazione turistica era già alta e poco regolamentata anche prima dell’arrivo in Italia del colosso americano degli affitti brevi, la possibilità di affittare in modo alternativo alla locazione di lungo periodo ha effettivamente cambiato le prospettive di chi è proprietario di una unità residenziale e decide di metterla a reddito. Quanto abbia però influito, in termini numerici, l’opzione dell’affitto per brevi periodo – con tutto ciò che comporta in termini di gestione – sui proprietari di case è questione è ancora da approfondire.

Incrociando ad esempio i dati 2016 forniti dal sito Osservatorio Immobiliare sull’offerta residenziale in affitto con quelli di Airdna che analizza i dati delle proprietà affittate attraverso Airnbn è possibile farsi un’idea del rapporto esistente tra immobili residenziali nel mercato dell’affitto convenzionale e quello a breve termine, cioè con una durata che per legge non può essere superiore ai 30 giorni. Il confronto dei dati è stato fatto in questo caso per Roma, Milano, Firenze e Venezia, ovvero per città in cui l’impatto del turismo, pur essendo alto e/o in forte crescita, come nel caso di Milano, si connota in modo diverso rispetto all’economia della città.

A Venezia, Firenze e Roma il rapporto tra gli appartamenti affittati per brevi periodi via Airbnb e quelli disponibili a lungo termine effettivamente dimostra che l’impatto delle soluzioni short term rispetto ai contratti convenzionali è alquanto significativo. A Venezia c’è quasi lo stesso numero di appartamenti affittati a breve termine rispetto a quelli presenti sul mercato convenzionale (il rapporto è del 96%), cifra che diventa poco più della metà a Firenze (51%) e poco meno di un terzo a Roma (30%). A Milano invece questo rapporto si ferma al 14%: se solo un appartamento contro i sette disponibili ad essere affittati permanentemente può essere occupato per brevi periodi c’è da chiedersi quanto i maggiori introiti assicurati da questa ultima soluzione (un bilocale in zona semicentrale affittato via Airbnb consente un reddito medio mensile pari a quello di un trilocale affittato a lungo termine) possano spingere i proprietari di unità residenziali a scegliere gli affitti brevi, che hanno costi di gestione maggiori dovuti ai servizi aggiuntivi offerti insieme alla abitazione. Ciò su cui si ragiona troppo superficialmente è che fare l’host con Airbnb non equivale all’essere il padrone di casa di un appartamento arredato del quale non ci si occupa più una volta firmato il contratto. Decidere di affrontare l’impegno dei check in e out con frequenza più che settimanale non ha niente a che vedere con la consegna del proprio appartamento per quattro anni a persone che se ne prenderanno cura (o forse sono proprio le ricadute del lungo termine sulle successive manutenzioni che potrebbero spiegare la crescita esponenziale degli affitti brevi al di là della domanda generata dal turismo?).

Un altro aspetto che classifica in modo molto diverso l’offerta di affitti di appartamenti a breve termine rispetto al lungo termine e l’effettiva durata dell’affitto nel corso dell’anno. A Milano il 77,1% di tutte gli spazi residenziali (case intere, stanze private e stanze condivise) affittati tramite Airbnb viene occupato per 1-3 mesi, mentre questo dato a Roma è del 59,9, a Firenze del 58,6% e a Venezia del 54,6. Ciò significa che a Milano oltre i tre quarti della offerta di locazioni brevi viene svolta occasionalmente, mentre nelle città a maggiore vocazione turistica l’ospitalità occasionale si attesta a poco più della metà di quella a più lungo termine. Se si confronta poi il numero di inserzionisti multipli, cioè coloro che affittano più di una proprietà su Airbnb, si nota ancora come nelle città a maggiore vocazione turistica il servizio offerto dalla piattaforma americana sia diventato uno strumento aggiuntivo per chi già affittava a breve termine ai turisti. A Firenze il 36% degli inserzionisti propone più di una stanza o appartamento, a Venezia è il 34%, a Roma il 30% mentre a Milano è solo il 16%. Specularmente a Firenze il 4,6% delle proprietà su Airbnb viene affittata per 10-12 mesi l’anno, percentuale che è del 4,3 a Roma, del 3,1 a Venezia e del 1,8 a Milano. Sembra quindi che l’offerta già esistente e sommersa di appartamenti turistici sia in qualche modo emersa proprio grazie ad Airbnb, piattaforma che viene utilizzata anche da regolarissimi B&B per rendersi più visibili.

In sostanza accusare Airbnb di perturbare il mercato degli affitti di unità residenziali che potrebbero diventare abitazioni a lungo termine è troppo semplicistico. Prima bisogna distinguere tra coloro che affittano uno o due stanze di una casa di proprietà diventata troppo grande perché i figli se ne sono andati, oppure l’appartamento avuto in eredità mobilio incluso in attesa di decidere se venderlo o affittarlo, da coloro che agiscono con criteri professionali in un mercato già esistente  – come quello delle locazioni turistiche – usando i vantaggi di una piattaforma che ha milioni di utenti nel mondo. I primi, coloro che condividono con ospiti paganti una parte della casa in cui risiedono, costituiscono l’ossatura della sharing economy, i secondi invece speculano sulla flessibilità dell’economia della condivisione.

L’amministrazione comunale di Milano ritiene, ad esempio, che avvantaggiarsi della opportunità delle locazioni brevi sia una occasione di sviluppo dell’economia della città. Airbnb fa parte di una serie di soggetti cui è stato dato il compito di promuovere la sharing economy; il settore degli affitti brevi d’altra parte era già stato normato da una recente legge regionale che regolamenta la ricettività turistica svolta da privati. Chi voglia condividere parte della propria abitazione può già farlo basta che comunichi di aprire la propria casa ad ospiti paganti, ne trasmetta i documenti alla Questura (come fanno normalmente gli alberghi) e riscuota la tassa di soggiorno per svolgere un’attività perfettamente lecita i cui proventi, come in ogni altro settore, vanno poi dichiarati al fisco. L’equiparazione tra affitti brevi ed evasione fiscali è quindi del tutto ingiustificata, almeno in Lombardia. Il problema è piuttosto individuare chi approfitta della domanda in forte crescita di ricettività a costi decisamente più contenuti rispetto a quelli delle attività alberghiere per svolgere attività che sfuggono alle normative vigenti e al fisco. Piuttosto che combattere Airbnb sarebbe forse meglio che fossero stretti accordi per il disbrigo degli adempimenti fiscali e perché l’enorme zona grigia che caratterizza certa offerta turistica da molto prima dell’esistenza della piattaforma online possa finalmente emergere.

Al di là del turismo, nei confronti del crescente numero di coloro che hanno bisogno di spostarsi frequentemente per studio o lavoro, la disponibilità di una quota di patrimonio residenziale a prezzi decisamente più accessibili rispetto all’offerta alberghiera potrebbe essere una opzione da prendere in seria considerazione. Una quota emergente di popolazione è già più mobile rispetto a quanto succedeva nel passato; governare il fenomeno, senza ostacolarlo o demonizzarlo con inutili stereotipi, potrebbe essere una buona idea.

Riferimenti

L’immagine di copertina è tratta da AirbnbCitizen, Milan Embraces Airbnb & Simplifies Home Sharing Rules, 18 settembre 2015.

Osservatorio Immobiliare, Quotazioni immobiliari nelle città italiane, 2016.

Airdna, Airbnb data & insights to succeed in the sharing economy.

Teoria e prassi dell’urbanistica. L’A.S. Roma e il suo stadio privato

I rapporti tra teoria e prassi, “l’alto” e il “basso” di ogni concezione razionale del mondo si presentano in svariate forme nella storia delle idee. E tuttavia, scriveva Gramsci, “il problema dell’identità di teoria e pratica si pone specialmente in certi momenti storici così detti di transizione, cioè di più rapido mutamento trasformativo quando realmente, le forze pratiche scatenate domandano di essere giustificate per essere più efficienti ed espansive o si moltiplicano i programmi teorici che domandano anch’essi di essere giustificati realisticamente in quanto dimostrano di essere assimilabili dai movimenti pratici che così diventano più pratici e reali”(1).

Questa premessa teorica fa da cornice al quadro che s’intende rappresentare. Sullo sfondo una città, Roma, tra le più sgangherate capitali del mondo occidentale; al centro il grande progetto per il nuovo stadio privato dell’A.S. Roma, la squadra della capitale “core de sta città”. Tra le possibili definizioni di città, quella di R. Camagni sembra quella più funzionale allo scopo di spiegare una delle più importanti trasformazioni  in atto nell’Urbe. L’esistenza della città, scrive Camagni, implica “una organizzazione fondata sulla interazione sociale uomo-uomo, l’abbandono di funzioni produzione basate sui fattori terra e lavoro per funzioni di produzione basate sul capitale fisso sociale, l’informazione e l’energia” (2). Queste tre entità: capitale fisso sociale, informazione ed energia sono adesso, nella città di Roma, tutte ai minimi livelli storici. Si riscontra giornalmente usando i trasporti pubblici; seguendo l’insulso dibattito sui destini delle società municipali dei trasporti (una delle più importanti d’Europa con i suoi 12.000 dipendenti) o dello smaltimento rifiuti. Tutte, “fatalità”, destinate forse alla catartica  privatizzazione, previa fagocitazione del loro patrimonio tangibile e intangibile per opera dell’intero ceto politico-amministrativo locale, notoriamente composto di “formidabili forchette”. Persino l’anno giubilare, in una  città fiaccata dal degrado, prostrata dal traffico e incapace di adeguate sinergie organizzative, pare ai cittadini più un fastidio che un’opportunità di crescita e sviluppo.

Posto che questo è lo stato dell’arte in cui versa la metropoli, agli addetti ai lavori non resta che prenderne atto e formulare una teoria che giustifichi ad esempio la pubblica utilità (votata dall’attuale assemblea capitolina) di progetti come quello per lo stadio dell’A.S. Roma, il cui scopo è “quotare” sui mercati internazionali, gli unici a domanda solvibile, il capitale fisso sociale incorporato nelle opere pubbliche necessarie e funzionali allo stesso. Scrive il prof. F. Karrer, già Presidente del Consiglio Nazionale dei LL.PP. ed eminente studioso della materia, sul Think Tank Apertacontrada: “ La domanda di territorio e di città è oggi solo in minima parte espressa dal mercato locale, gli operatori di domanda sono sempre più spesso molto distanti dal locale e non sono certo motivati dall’obiettivo di rispondere ad esigenze locali” (3).

Pare lo slogan spregiudicato di un finanziere immobiliare ed è invece altissima teoria, anche se Gramsci ce ne ha già rivelate le  modeste origini. La prassi conforme ci dice invece che lo Stadio costituisce l’occasione per riversare sull’area di Tor di Valle, dal delicato assetto idrogeologico e con già denunciate criticità nella rete dei trasporti, l’ennesima colata di cemento. Circa 1 mln di metri cubi di cui solo un’esigua porzione pianificata per lo stadio, essendo la parte prevalente occupata dal Business Park ovvero costruzioni per la ricettività alberghiera unitamente a torri per uffici disegnate dalla immancabile archi star Libenskind, in questo caso in tandem con l’irrinunciabile paesaggista Kiper, indispensabile per indorare con il miraggio del parco fluviale il “pillolone” costituito dalla presenza di uno fra i più estesi parcheggi a raso d’Europa. Del megaprogetto se ne occupa anche la Magistratura che ha posto sotto indagine la delibera consiliare di “pubblica utilità” approvata da Palazzo Senatorio (4). In questo come in numerosi altri casi nella nostra penisola la “domanda” non risponde a esigenze “locali” bensì “molto distanti”. Il proponente è infatti James Pallotta, tycoon di Boston Massachusetts e Presidente della società giallorossa, che per l’operazione si avvale di veicoli societari con sede in un paradiso fiscale U.S.A., lo stato del Delaware (5).

Certamente la filosofia della prassi di Gramsci non necessitava di questo caso esemplare per palesare la sua potenza introspettiva. Spiace scoprire che la tassazione dei contribuenti nazionali abbia consentito anche la remunerazione pubblica di soggetti a cui “le esigenze locali” pare interessino “minimamente”. Quel tanto che coincide esattamente con quel poco. “Ahi serva Italia” scriveva accorato Paolo Sylos Labini.

(1)            A. Gramsci,  Il materialismo storico, Editori Riuniti.

(2)            R. Camagni, Economia e pianificazione della città sostenibile, Il Mulino.

(3)           Una riforma senza dibattito pubblico? Il difficile, se non impossibile tragitto della riforma urbanistica

(4)          Stadio della Roma, nodo cubature

(5)          Trigoria, Delaware: la Roma-Usa nasce a fisco agevolato

Roma non deve candidarsi alle Olimpiadi 2024

Riceviamo da Carteinregola, e volentieri pubblichiamo, l’appello per il ritiro della candidatura di Roma alle Olimpiadi del 2024. La logica degli eventi eccezionali e delle grandi opere ha prodotto corruzione e spreco di danaro pubblico ed ha aggravato le condizioni di vivibilità delle città coinvolte. Roma ha bisogno di ridurre il traffico automobilistico, di trasporto pubblico e servizi adeguati, non di dotarsi di un’altra possibilità di speculazione.

NO OLIMPIADI PULSANTE 3Il primo passo verso la guarigione è la consapevolezza della malattia e dell’urgenza  di  cure efficaci. Mentre  ogni giorno l’intreccio di mafia e corruzione che ha attaccato  la Capitale dell’Italia si rivela più esteso e profondo, e mentre si avvicina la scadenza del Giubileo straordinario senza che ancora siano stati predisposti gli interventi più indispensabili, coloro che dovrebbero correre ai ripari e  imporre misure drastiche per fermare la degenerazione in atto e cominciare a ricostruire le condizioni per un ritorno della democrazia e della legalità  – che della democrazia è il primo presupposto – continuano a portare avanti la candidatura di Roma alle Olimpiadi del 2024. Giovedì  25 giugno è stato fissato il voto  all’Assemblea Capitolina.

Una candidatura fin dall’inizio  molto controversa, visti i miseri risultati delle precedenti manifestazioni sportive nella Capitale, che hanno consumato fiumi di risorse sottratte a servizi per la collettività e lasciato sul campo una scia di strutture incompiute o comunque totalmente inutili per le occasioni che ne  avrebbero giustificato il pubblico interesse. Incentivando ancora una volta la distruzione fisica, l’omologazione, le speculazioni immobiliari e la logica emergenziale.

Una candidatura calata sui cittadini, sfiancati da decenni di mala amministrazione,  di cui le recenti indagini  giudiziarie sono solo l’ultima drammatica conseguenza, senza alcuna condivisione né consultazione, come invece è accaduto in altri Paesi,  evidentemente più avvezzi dell’Italia all’esercizio democratico.

Una prospettiva, quella delle Olimpiadi, che se dovesse realizzarsi non potrebbe che mettere in ginocchio una città che da decenni non è riuscita a risolvere quei problemi che ricadono direttamente sulla qualità della vita dei residenti e di tutti coloro che vengono a trascorrervi un periodo di vacanza o di lavoro: un traffico automobilistico fuori controllo, trasporto pubblico inadeguato servizi, manutenzione delle strade, decoro urbano al di sotto dei livelli di qualsiasi capitale europea e non solo.

Oggi l’impegno prioritario dovrebbe essere quello di uscire da Mafia Capitale, un sistema  che si sta rivelando  ogni giorno più devastante, che  si è infiltrato nel cuore della classe politica, ha corrotto l’amministrazione,  modificato la cultura e i rapporti sociali  e mortificato la dignità dei cittadini. Non quello di offrire un’altra possibilità di speculazione.

Per questo chiediamo, come segno tangibile della volontà di cambiamento, che il Governo,  il Sindaco e l’Assemblea Capitolina prendano l’unica decisione che in questo momento è in grado di tutelare  i cittadini romani e i partners di tutto il mondo che dovrebbero partecipare a un evento così importante: non  candidare Roma alle Olimpiadi 2024.

Se invece altre ragioni prevarranno sul senso di responsabilità, forti delle tante prestigiose adesioni che stiamo raccogliendo, ci rivolgeremo  al Comitato Internazionale Olimpico chiedendo che per  i Giochi  del 2024 si scelga un’altra sede, in un Paese  in grado di garantire l’organizzazione e le risorse necessarie, rendendole  una vera opportunità per la città prescelta e per i suoi abitanti.

Carteinregola, Cittadinanzattiva Lazio Onlus, Associazione dei diritti dei pedoni di Roma e del Lazio, Salviamo il Paesaggio Roma e provincia, C.A.L.M.A. Comitati e Associazioni Lazio per la Mobilità Alternativa, Roma Nuovo Secolo, VAS Verdi Ambiente Società

Vezio De Lucia, Maria Pia Guermandi, Tomaso Montanari,  Edoardo Salzano, Enzo Scandurra, Giorgio Nebbia, Ilaria Agostini, Riccardo D’aquino,  Franco Mazzetto, Emanuele Montini, Paolo Baldeschi, Daniele Vannetiello, Stefano Fatarella, Jadranka Bentini, Maria Paola Morittu, Nicola Tranfaglia,  Luciano Manuzzi, Paolo Maddalena, Alfredo Antonaros Taracchini, Pancho Pardi, Paola Bonora, Alberto Ziparo, Carlo Troilo, Stefano Pustetto, Michela Barzi….

Si può firmare la petizione su Change.org.

L’immagine di copertina raffigura l’abbandono dopo le Olimpiadi di Atene ed è tratta daThe Post Internazionale.