Il caro affitti è tutta colpa di Airbnb?

La sharing economy è un vantaggio o una iattura per le città? Le risposte a questa domanda sono contraddittorie e in particolare è poco chiaro il ruolo giocato da Airbnb sul mercato degli affitti, soprattutto nelle città a più alta vocazione turistica, in relazione al loro rialzo pur in presenza di valori immobiliari in calo. Tuttavia, al di là di città come Venezia o di Firenze dove l’offerta di locazione turistica era già alta e poco regolamentata anche prima dell’arrivo in Italia del colosso americano degli affitti brevi, la possibilità di affittare in modo alternativo alla locazione di lungo periodo ha effettivamente cambiato le prospettive di chi è proprietario di una unità residenziale e decide di metterla a reddito. Quanto abbia però influito, in termini numerici, l’opzione dell’affitto per brevi periodo – con tutto ciò che comporta in termini di gestione – sui proprietari di case è questione è ancora da approfondire.

Incrociando ad esempio i dati 2016 forniti dal sito Osservatorio Immobiliare sull’offerta residenziale in affitto con quelli di Airdna che analizza i dati delle proprietà affittate attraverso Airnbn è possibile farsi un’idea del rapporto esistente tra immobili residenziali nel mercato dell’affitto convenzionale e quello a breve termine, cioè con una durata che per legge non può essere superiore ai 30 giorni. Il confronto dei dati è stato fatto in questo caso per Roma, Milano, Firenze e Venezia, ovvero per città in cui l’impatto del turismo, pur essendo alto e/o in forte crescita, come nel caso di Milano, si connota in modo diverso rispetto all’economia della città.

A Venezia, Firenze e Roma il rapporto tra gli appartamenti affittati per brevi periodi via Airbnb e quelli disponibili a lungo termine effettivamente dimostra che l’impatto delle soluzioni short term rispetto ai contratti convenzionali è alquanto significativo. A Venezia c’è quasi lo stesso numero di appartamenti affittati a breve termine rispetto a quelli presenti sul mercato convenzionale (il rapporto è del 96%), cifra che diventa poco più della metà a Firenze (51%) e poco meno di un terzo a Roma (30%). A Milano invece questo rapporto si ferma al 14%: se solo un appartamento contro i sette disponibili ad essere affittati permanentemente può essere occupato per brevi periodi c’è da chiedersi quanto i maggiori introiti assicurati da questa ultima soluzione (un bilocale in zona semicentrale affittato via Airbnb consente un reddito medio mensile pari a quello di un trilocale affittato a lungo termine) possano spingere i proprietari di unità residenziali a scegliere gli affitti brevi, che hanno costi di gestione maggiori dovuti ai servizi aggiuntivi offerti insieme alla abitazione. Ciò su cui si ragiona troppo superficialmente è che fare l’host con Airbnb non equivale all’essere il padrone di casa di un appartamento arredato del quale non ci si occupa più una volta firmato il contratto. Decidere di affrontare l’impegno dei check in e out con frequenza più che settimanale non ha niente a che vedere con la consegna del proprio appartamento per quattro anni a persone che se ne prenderanno cura (o forse sono proprio le ricadute del lungo termine sulle successive manutenzioni che potrebbero spiegare la crescita esponenziale degli affitti brevi al di là della domanda generata dal turismo?).

Un altro aspetto che classifica in modo molto diverso l’offerta di affitti di appartamenti a breve termine rispetto al lungo termine e l’effettiva durata dell’affitto nel corso dell’anno. A Milano il 77,1% di tutte gli spazi residenziali (case intere, stanze private e stanze condivise) affittati tramite Airbnb viene occupato per 1-3 mesi, mentre questo dato a Roma è del 59,9, a Firenze del 58,6% e a Venezia del 54,6. Ciò significa che a Milano oltre i tre quarti della offerta di locazioni brevi viene svolta occasionalmente, mentre nelle città a maggiore vocazione turistica l’ospitalità occasionale si attesta a poco più della metà di quella a più lungo termine. Se si confronta poi il numero di inserzionisti multipli, cioè coloro che affittano più di una proprietà su Airbnb, si nota ancora come nelle città a maggiore vocazione turistica il servizio offerto dalla piattaforma americana sia diventato uno strumento aggiuntivo per chi già affittava a breve termine ai turisti. A Firenze il 36% degli inserzionisti propone più di una stanza o appartamento, a Venezia è il 34%, a Roma il 30% mentre a Milano è solo il 16%. Specularmente a Firenze il 4,6% delle proprietà su Airbnb viene affittata per 10-12 mesi l’anno, percentuale che è del 4,3 a Roma, del 3,1 a Venezia e del 1,8 a Milano. Sembra quindi che l’offerta già esistente e sommersa di appartamenti turistici sia in qualche modo emersa proprio grazie ad Airbnb, piattaforma che viene utilizzata anche da regolarissimi B&B per rendersi più visibili.

In sostanza accusare Airbnb di perturbare il mercato degli affitti di unità residenziali che potrebbero diventare abitazioni a lungo termine è troppo semplicistico. Prima bisogna distinguere tra coloro che affittano uno o due stanze di una casa di proprietà diventata troppo grande perché i figli se ne sono andati, oppure l’appartamento avuto in eredità mobilio incluso in attesa di decidere se venderlo o affittarlo, da coloro che agiscono con criteri professionali in un mercato già esistente  – come quello delle locazioni turistiche – usando i vantaggi di una piattaforma che ha milioni di utenti nel mondo. I primi, coloro che condividono con ospiti paganti una parte della casa in cui risiedono, costituiscono l’ossatura della sharing economy, i secondi invece speculano sulla flessibilità dell’economia della condivisione.

L’amministrazione comunale di Milano ritiene, ad esempio, che avvantaggiarsi della opportunità delle locazioni brevi sia una occasione di sviluppo dell’economia della città. Airbnb fa parte di una serie di soggetti cui è stato dato il compito di promuovere la sharing economy; il settore degli affitti brevi d’altra parte era già stato normato da una recente legge regionale che regolamenta la ricettività turistica svolta da privati. Chi voglia condividere parte della propria abitazione può già farlo basta che comunichi di aprire la propria casa ad ospiti paganti, ne trasmetta i documenti alla Questura (come fanno normalmente gli alberghi) e riscuota la tassa di soggiorno per svolgere un’attività perfettamente lecita i cui proventi, come in ogni altro settore, vanno poi dichiarati al fisco. L’equiparazione tra affitti brevi ed evasione fiscali è quindi del tutto ingiustificata, almeno in Lombardia. Il problema è piuttosto individuare chi approfitta della domanda in forte crescita di ricettività a costi decisamente più contenuti rispetto a quelli delle attività alberghiere per svolgere attività che sfuggono alle normative vigenti e al fisco. Piuttosto che combattere Airbnb sarebbe forse meglio che fossero stretti accordi per il disbrigo degli adempimenti fiscali e perché l’enorme zona grigia che caratterizza certa offerta turistica da molto prima dell’esistenza della piattaforma online possa finalmente emergere.

Al di là del turismo, nei confronti del crescente numero di coloro che hanno bisogno di spostarsi frequentemente per studio o lavoro, la disponibilità di una quota di patrimonio residenziale a prezzi decisamente più accessibili rispetto all’offerta alberghiera potrebbe essere una opzione da prendere in seria considerazione. Una quota emergente di popolazione è già più mobile rispetto a quanto succedeva nel passato; governare il fenomeno, senza ostacolarlo o demonizzarlo con inutili stereotipi, potrebbe essere una buona idea.

Riferimenti

L’immagine di copertina è tratta da AirbnbCitizen, Milan Embraces Airbnb & Simplifies Home Sharing Rules, 18 settembre 2015.

Osservatorio Immobiliare, Quotazioni immobiliari nelle città italiane, 2016.

Airdna, Airbnb data & insights to succeed in the sharing economy.

Donne, città e ipocrisie

Le disparità di genere tendono ad assumere nella organizzazione spaziale delle città le stesse caratteristiche che si riscontrano nella struttura sociale. Lo spazio urbano è stato modellato a misura del genere dominante :il modo in cui le donne vivono e si muovono nella città si differenzia in relazione al diverso ruolo che esse  ricoprono nella società. A decidere sul corpo delle città sono principalmente gli uomini, dato che la politica è un ambito ancora fortemente dominato dal genere maschile malgrado il crescente numero di donne in posti di comando. Nella polis, così come nella città,  il pensiero e l’opera delle donne continuano ad essere poco influenti, anche se da tempo le professioni dell’ambiente costruito attingono dal genere femminile.

In molti paesi le donne hanno assunto un ruolo determinante nelle economie nazionali, ma il tema di come la forma della città ed il paesaggio urbano tengano conto dell’universo femminile difficilmente viene affrontato. Nello spazio pubblico i corpi femminili sono ancora relegati nell’immaginario della domesticità o ancorati al desiderio sessuale maschile e tutto ciò è considerato normale, basta percorrere le strade di una città qualsiasi. Non è certo una novità che il  corpo femminile sia utilizzato per finalità commerciali, ma che sia possibile evitare questa interferenza con il paesaggio urbano, soprattutto se essa finisce per rafforzare i peggiori stereotipi di genere, lo prova la decisione della città di Grenoble di rinunciare ai proventi derivanti dalla cartellonistica pubblicitaria.

La recente proposta di regolamentare la prostituzione di strada nel quartiere dell’EUR a Roma –  non a caso un ambito della città a forte specializzazione funzionale che sta facendo i conti con una fallimentare gestione urbanistica –  rappresenta molto bene quanto il vecchio immaginario maschile, che associa prostituzione a degrado, sia diventato l’argomento che consente di non prendere in considerazione i veri problemi di quell’area. C’è una evidente ipocrisia nel far credere all’opinione pubblica che la priorità sia mettere ordine nella situazione attuale, già dominata dalla forte presenza di prostitute, e non affrontare le conseguenze di scelte urbanistiche che hanno lasciato in eredità una serie di contenitori non finiti, come la Nuvola sede del Nuovo Centro Congressi, o abbandonati, come nel caso del vecchio parco di divertimenti Luneur.

Se almeno a livello simbolico la città continua ad essere lo spazio degli uomini e, implicitamente, la casa quello delle donne, non basterà dimostrare che là dove c’è l’opera di un architetto donna l’ambiente urbano diventerebbe più attento ai bisogni dei suoi abitanti, come prova a fare un recente articolo del Guardian  a proposito della mostra Urbanistas: women innovators in architecture, urban and landscape design. Nell’opera delle cinque professioniste selezionate per l’esposizione la rappresentazione del genere al quale appartengono sembra ancora una volta riassumersi nella dimensione della cura. Fare dello spazio pubblico un valore sociale, non sprecare prezioso suolo urbano, dare importanza alle questioni climatiche ed ecologiche che riguardano il modo in cui mutano le città,  avere insomma un approccio soft alla pianificazione sarebbe ciò che le differenzia dalla visone hard dei loro colleghi maschi, ritenuta implicitamente responsabile di molti dei problemi che riguardano le trasformazioni urbane.

L’esperienza delle urbanistas nell’ambito della pratica professionale corrente si differenzia quindi per connotazione di genere ma non riesce a diventare un programma per condizionare i processi di trasformazione urbana da una prospettiva di genere. Cosa che non si limita affatto alle professioniste dell’ambiente costruito, più o meno in grado di imporre nell’esercizio della loro professione la centralità di temi che si da per scontato i loro colleghi maschi ignorino.  La questione centrale che ancora va posta a chi decide sulle città, è quella a cui rimanda la vicenda del cosiddetto “quartiere a luci rosse”, con il suo connubio di fallimenti urbanistici e di degrado generato dalla città pensata per funzioni.  In altri termini il tema centrale è quello dell’integrazione, rispetto al quale le domande da porsi  restano la differenze funzionali e percettive della sua struttura e come essa riesca a rappresentare i suoi differenti abitanti.

Esattamente l’oggetto del fortunato libro di Jane Jacobs Vita e morte delle grandi città americane, una critica allo sviluppo urbano contemporaneo nella quale l’autrice, attraverso la sua esperienza di donna che vive, osserva, si misura con lo spazio urbano, ha saputo mettere in crisi i dogmi dell’urbanistica novecentesca e i suoi effetti sulla città contemporanea. Ma anche del saggio What Would a Non sexist City Be Like? nel quale Dolores Hayden ha evidenziato la necessità di considerare lo spazio costruito non più secondo categorie funzionalmente rigide ma attraverso una serie di soluzioni progettuali in grado di superare la separazione tra abitazioni e luoghi di lavoro. Insomma la città contemporanea può essere frutto di un diverso progetto spaziale a patto che il suo ordinamento sociale sia radicalmente trasformato a partire dal ribaltamento della visione che l’ha fin qui dominato.

Riferimenti

F, O’Sullivan, Rome’s Prostitution Zone Controversy Can Be Traced Back to Bad City Planning Decisions, CityLab, 10 febbraio 2015.

L. Bullivant, How are women changing our cities?, The Guardian, 5 marzo 2015.

L’immagine di copertina è tratta dal sito di RaiNews.

L’urbanistica bipartisan del ministro Lupi

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Foto: M. Barzi

La legge urbanistica nazionale sta per compiere 72 anni ma potrebbe avere i giorni contati se verrà approvato il disegno di legge di riforma del ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Maurizio Lupi. Eletto nel 2001 alla Camera dei deputati nelle liste di Forza Italia,  Lupi partecipa per due legislature ai lavori della Commissione Ambiente, Territorio e Lavori pubblici in qualità di capogruppo  e responsabile nazionale della delegazione del suo partito.  Nel 2005 un disegno di legge che portava il suo nome  aveva già provato senza successo  a riformare la  legge n. 1150/1942. Nello stesso anno entra in vigore anche l’attuale legge urbanistica regionale della Lombardia.

Lo snellimento delle procedure

E’ in questa regione che il milanese Lupi si è fatto politicamente le ossa ed è con l’incarico ad assessore allo Sviluppo del territorio, all’Edilizia privata e all’Arredo urbano nella giunta del sindaco Gabriele Albertini, tra il 1997 e il 2001, che Lupi comincia ad occuparsi della materia. Sono  anni, quelli, in cui vengono gettate le basi della nuova legge regionale, a partire dal principio dello snellimento delle procedure urbanistico-edilizie che sta in cima alla lista di temi dei quali si è occupato l’attuale ministro, secondo le sue note biografiche ufficiali.

La legge regionale lombarda indebolisce la pianificazione e favore della possibilità assicurata ai privati di intervenire con programmi parziali. Il piano è sempre modificabile e si riduce ad una sorta di collage degli strumenti attuativi basati in gran parte sulla programmazione negoziata. Interesse pubblico ed iniziativa privata sono equiparati. I principi della nuova legge urbanistica regionale avevano trovato un banco di prova nella stagione urbanistica del capoluogo che inizia con il Documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali del 2002 intitolato Costruire la grande Milano.

La compensazione perequativa

Il Documento , che costituisce il punto di partenza di un percorso conclusosi con il piano adottato nel 2010, è funzionale alla gestione delle trasformazioni della città per parti in virtù delle possibilità offerte dagli strumenti di programmazione negoziata  – i Programmi Integrati d’Intervento – introdotti nel 1999 e ricompresi nella legge urbanistica regionale. Con il piano del 2010, con la finalità di riacquistare gli abitanti persi da Milano a favore dell’area metropolitana, viene incentivata l’iniziativa privata alla quale si dà la possibilità di intervenire utilizzando i diritti edificatori generati da tutta la superficie comunale, compresi  i parchi ed i servizi pubblici. E’ il meccanismo della compensazione perequativa: non ci sono più aree edificabili ed altre no,  ma ambiti di trasformazione urbana dove viene concentrata la capacità del suolo di generale volumi edilizi. Poco e a tutti è in teoria concesso di edificare, bisogna poi mettersi d’accordo con gli operatori immobiliari sul dove e sul che cosa.

A questo  meccanismo  s’ispira però anche il piano urbanistico di Roma approvato nel 2008, che prevede la creazione di 18 nuove centralità  con l’obiettivo di mettere ordine nei settori del  territorio comunale privi di un disegno urbanistico. Con la compensazione perequativa  i diritti edificatori ereditati dalle previsioni non realizzate dal PGR del 1962 diventeranno i nuovi volumi da concentrare negli ambiti urbani cresciuti senza servizi.  In pratica la realizzazione della città pubblica finisce per coincidere con le strategie degli operatori immobiliari. E’ la presa d’atto della sostanziale impossibilità di regolare il mercato: tra la città pubblica, pensata dalla pianificazione urbanistica, e le scelte della degli operatori immobiliari la distanza è incolmabile: tanto vale venire a patti con chi non si può battere per manifesta superiorità.

Urbanistica bipartisan

L’idea avanzata dal ddl Lupi di considerare tutto il territorio nazionale edificabile non è quindi nuova ed è largamente ispirata a principi già introdotti nelle legislazioni regionali e nei piani urbanistici messi a punto da amministrazioni comunali di segno politico opposto.  Perequazione , compensazione,  trasferibilità e commercializzazione dei diritti edificatori sono l’oggetto degli articoli 10, 11 e 12 del ddl. Le previsioni edificatorie – a questo viene ridotto il piano – si realizzano attraverso le premialità e gli accordi urbanistici (artt. 13, 14) e con il fine di tutelare il diritto d’iniziativa e di partecipazione, anche al fine di garantire il valore della proprietà conformemente ai contenuti della programmazione territoriale (art. 1, comma 4). La pianificazione sparisce, sostituita dalla valorizzazione immobiliare che conforma il diritto a partecipare alla formazione dei piani. Certo il disegno di legge Lupi, rispetto alla pratica fin qui consolidata, introduce un grossolano contenimento dei margini democratici che discendono dall’essere la pianificazione competenza di organi democraticamente eletti, secondo il dettato costituzionale, ma i principi ai quali s’ispira sono da tempo ampiamente utilizzati nella formazione dei piani urbanistici e non solo delle due maggiori città italiane.

Fine della pianificazione

Ha notato giustamente Mauro Baioni su Eddyburg  “che nessuna delle funzioni di coordinamento delle attività umane, nello spazio e nel tempo, che costituisce l’essenza della pianificazione urbanistica è trattata in questa legge”. Non le finalità sociali, ne’ le garanzie di democraticità che il piano dovrebbe assicurare sono l’oggetto del ddl Lupi. Nessun diritto viene tutelato che non sia quello della proprietà immobiliare.  Alle leggi regionali spetta il compito di stabilire i limiti di riferimento di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e dotazioni territoriali essenziali in sostituzione a quelli stabiliti su tutto il territorio nazionale dal decreto ministeriale 1444 del 1968 che istituiva gli standard urbanistici, rimpiazzati ora dalle dota­zioni ter­ri­to­riali con il contributo dei privati, naturalmente. Ed anche in questo caso l’esperienza della legge regionale lombarda deve aver ispirato il ministro. Ma se non ci si può sorprendere della contiguità politica tra Lupi ed il ventennale governo regionale della Lombardia,  produce ancora un certo stupore il fatto che nessuno nella composita coalizione del governo nazionale abbia qualcosa da obiettare a proposito dei contenuti del disegno di legge. Si tratta di distrazione o di condivisione bipartisan di quei principi?

Riferimenti

Qui il disegno di legge PRINCIPI IN MATERIA DI POLITICHE PUBBLICHE TERRITORIALI E TRASFORMAZIONE URBANA.

M. Baioni, Riforma urbanistica: una proposta preoccupante, Eddyburg, 28 maggio 2014.