Il caro affitti è tutta colpa di Airbnb?

La sharing economy è un vantaggio o una iattura per le città? Le risposte a questa domanda sono contraddittorie e in particolare è poco chiaro il ruolo giocato da Airbnb sul mercato degli affitti, soprattutto nelle città a più alta vocazione turistica, in relazione al loro rialzo pur in presenza di valori immobiliari in calo. Tuttavia, al di là di città come Venezia o di Firenze dove l’offerta di locazione turistica era già alta e poco regolamentata anche prima dell’arrivo in Italia del colosso americano degli affitti brevi, la possibilità di affittare in modo alternativo alla locazione di lungo periodo ha effettivamente cambiato le prospettive di chi è proprietario di una unità residenziale e decide di metterla a reddito. Quanto abbia però influito, in termini numerici, l’opzione dell’affitto per brevi periodo – con tutto ciò che comporta in termini di gestione – sui proprietari di case è questione è ancora da approfondire.

Incrociando ad esempio i dati 2016 forniti dal sito Osservatorio Immobiliare sull’offerta residenziale in affitto con quelli di Airdna che analizza i dati delle proprietà affittate attraverso Airnbn è possibile farsi un’idea del rapporto esistente tra immobili residenziali nel mercato dell’affitto convenzionale e quello a breve termine, cioè con una durata che per legge non può essere superiore ai 30 giorni. Il confronto dei dati è stato fatto in questo caso per Roma, Milano, Firenze e Venezia, ovvero per città in cui l’impatto del turismo, pur essendo alto e/o in forte crescita, come nel caso di Milano, si connota in modo diverso rispetto all’economia della città.

A Venezia, Firenze e Roma il rapporto tra gli appartamenti affittati per brevi periodi via Airbnb e quelli disponibili a lungo termine effettivamente dimostra che l’impatto delle soluzioni short term rispetto ai contratti convenzionali è alquanto significativo. A Venezia c’è quasi lo stesso numero di appartamenti affittati a breve termine rispetto a quelli presenti sul mercato convenzionale (il rapporto è del 96%), cifra che diventa poco più della metà a Firenze (51%) e poco meno di un terzo a Roma (30%). A Milano invece questo rapporto si ferma al 14%: se solo un appartamento contro i sette disponibili ad essere affittati permanentemente può essere occupato per brevi periodi c’è da chiedersi quanto i maggiori introiti assicurati da questa ultima soluzione (un bilocale in zona semicentrale affittato via Airbnb consente un reddito medio mensile pari a quello di un trilocale affittato a lungo termine) possano spingere i proprietari di unità residenziali a scegliere gli affitti brevi, che hanno costi di gestione maggiori dovuti ai servizi aggiuntivi offerti insieme alla abitazione. Ciò su cui si ragiona troppo superficialmente è che fare l’host con Airbnb non equivale all’essere il padrone di casa di un appartamento arredato del quale non ci si occupa più una volta firmato il contratto. Decidere di affrontare l’impegno dei check in e out con frequenza più che settimanale non ha niente a che vedere con la consegna del proprio appartamento per quattro anni a persone che se ne prenderanno cura (o forse sono proprio le ricadute del lungo termine sulle successive manutenzioni che potrebbero spiegare la crescita esponenziale degli affitti brevi al di là della domanda generata dal turismo?).

Un altro aspetto che classifica in modo molto diverso l’offerta di affitti di appartamenti a breve termine rispetto al lungo termine e l’effettiva durata dell’affitto nel corso dell’anno. A Milano il 77,1% di tutte gli spazi residenziali (case intere, stanze private e stanze condivise) affittati tramite Airbnb viene occupato per 1-3 mesi, mentre questo dato a Roma è del 59,9, a Firenze del 58,6% e a Venezia del 54,6. Ciò significa che a Milano oltre i tre quarti della offerta di locazioni brevi viene svolta occasionalmente, mentre nelle città a maggiore vocazione turistica l’ospitalità occasionale si attesta a poco più della metà di quella a più lungo termine. Se si confronta poi il numero di inserzionisti multipli, cioè coloro che affittano più di una proprietà su Airbnb, si nota ancora come nelle città a maggiore vocazione turistica il servizio offerto dalla piattaforma americana sia diventato uno strumento aggiuntivo per chi già affittava a breve termine ai turisti. A Firenze il 36% degli inserzionisti propone più di una stanza o appartamento, a Venezia è il 34%, a Roma il 30% mentre a Milano è solo il 16%. Specularmente a Firenze il 4,6% delle proprietà su Airbnb viene affittata per 10-12 mesi l’anno, percentuale che è del 4,3 a Roma, del 3,1 a Venezia e del 1,8 a Milano. Sembra quindi che l’offerta già esistente e sommersa di appartamenti turistici sia in qualche modo emersa proprio grazie ad Airbnb, piattaforma che viene utilizzata anche da regolarissimi B&B per rendersi più visibili.

In sostanza accusare Airbnb di perturbare il mercato degli affitti di unità residenziali che potrebbero diventare abitazioni a lungo termine è troppo semplicistico. Prima bisogna distinguere tra coloro che affittano uno o due stanze di una casa di proprietà diventata troppo grande perché i figli se ne sono andati, oppure l’appartamento avuto in eredità mobilio incluso in attesa di decidere se venderlo o affittarlo, da coloro che agiscono con criteri professionali in un mercato già esistente  – come quello delle locazioni turistiche – usando i vantaggi di una piattaforma che ha milioni di utenti nel mondo. I primi, coloro che condividono con ospiti paganti una parte della casa in cui risiedono, costituiscono l’ossatura della sharing economy, i secondi invece speculano sulla flessibilità dell’economia della condivisione.

L’amministrazione comunale di Milano ritiene, ad esempio, che avvantaggiarsi della opportunità delle locazioni brevi sia una occasione di sviluppo dell’economia della città. Airbnb fa parte di una serie di soggetti cui è stato dato il compito di promuovere la sharing economy; il settore degli affitti brevi d’altra parte era già stato normato da una recente legge regionale che regolamenta la ricettività turistica svolta da privati. Chi voglia condividere parte della propria abitazione può già farlo basta che comunichi di aprire la propria casa ad ospiti paganti, ne trasmetta i documenti alla Questura (come fanno normalmente gli alberghi) e riscuota la tassa di soggiorno per svolgere un’attività perfettamente lecita i cui proventi, come in ogni altro settore, vanno poi dichiarati al fisco. L’equiparazione tra affitti brevi ed evasione fiscali è quindi del tutto ingiustificata, almeno in Lombardia. Il problema è piuttosto individuare chi approfitta della domanda in forte crescita di ricettività a costi decisamente più contenuti rispetto a quelli delle attività alberghiere per svolgere attività che sfuggono alle normative vigenti e al fisco. Piuttosto che combattere Airbnb sarebbe forse meglio che fossero stretti accordi per il disbrigo degli adempimenti fiscali e perché l’enorme zona grigia che caratterizza certa offerta turistica da molto prima dell’esistenza della piattaforma online possa finalmente emergere.

Al di là del turismo, nei confronti del crescente numero di coloro che hanno bisogno di spostarsi frequentemente per studio o lavoro, la disponibilità di una quota di patrimonio residenziale a prezzi decisamente più accessibili rispetto all’offerta alberghiera potrebbe essere una opzione da prendere in seria considerazione. Una quota emergente di popolazione è già più mobile rispetto a quanto succedeva nel passato; governare il fenomeno, senza ostacolarlo o demonizzarlo con inutili stereotipi, potrebbe essere una buona idea.

Riferimenti

L’immagine di copertina è tratta da AirbnbCitizen, Milan Embraces Airbnb & Simplifies Home Sharing Rules, 18 settembre 2015.

Osservatorio Immobiliare, Quotazioni immobiliari nelle città italiane, 2016.

Airdna, Airbnb data & insights to succeed in the sharing economy.

Torna la dispersione urbana?

sprawlII
Immagine: copertina dell’album Sprawl II degli Arcade Fire

Sometimes I wonder if the world’s so small
That we can never get away from the sprawl

Così il gruppo indie rock Arcade Fire racconta quanto sia pervasiva la dispersione urbana nella loro parte di mondo che, malgrado ci sia di mezzo l’oceano, è anche la nostra. Ora, tra le conseguenze della crisi, ci si sarebbe potuto aspettare un rallentamento dell’avanzata delle aree urbanizzate. Invece in questi anni si sono moltiplicati i piani urbanistici espansivi che spingono molti cittadini a farse la seguente domanda: chi mai le comprerà le case che prevedono di costruire? Adesso sembra che, come recita una nota espressione popolare,  con l’attenuarsi degli effetti della crisi economica, scatenata proprio dall’edilizia selvaggia,  la dispersione urbana faccia la sua trionfale ricomparsa come paradigma di sviluppo territoriale, almeno dall’altra parte dell’oceano.

E’ ciò che preannunciava qualche tempo fa un articolo della Sunday Review del New York Times, a partire dal caso di un sobborgo a una cinquantina di chilometri dal centro di Minneapolis  – Otsego – dove è ripresa la costruzione di quartieri di villette, dentro strade a cul-de-sac, su aree già destinate allo scopo dai piani urbanistici redatti prima della crisi. Ora i costruttori che le hanno comprate a prezzi bassi anche se già dotate dell’urbanizzazione primaria, stanno facendo ottimi affari perché la domanda di quel tipo di tipologia edilizia non sembra diminuire. A Minneapolis l’organismo di pianificazione a scala metropolitana, che controlla un territorio composto da sette contee, ha fissato alcuni obiettivi di densità sia per le zone di nuova urbanizzazione che per quelle già urbanizzate, che in molti considerano poco realistici in relazione alle tendenze del mercato. I costruttori lamentano che questi vincoli fanno crescere i costi degli immobili e spingono a uno sviluppo discontinuo verso zone esterne, come Otsego, fuori dalla giurisdizione del governo metropolitano. E tuttavia i proponenti della cosiddetta smart growth indicano dati di mercato che confermano la crescita della domanda di tipologie abitative diverse da quelle che caratterizzano il classico sprawl suburbano. Inoltre le abitazioni più vicine ai nuclei centrali con la crisi hanno mantenuto un valore più alto rispetto a quelle suburbane.

A Dallas i quartieri più antichi e centrali hanno attirato migliaia di giovani professionisti che cercano la vita urbana. E’ un fenomeno che riguarda tutti gli Stati Uniti dove, dal 2010, quasi il 30 per cento degli appartamenti sono stati costruiti in zone urbane centrali, un dato che riporta la situazione a  prima della seconda guerra mondiale. Allo stesso tempo però si assiste ad un boom della costruzione di appartamenti di tipo urbano nei sobborghi, i quali, progressivamente, tendono ad assomigliare sempre di più a quartieri della città centrale. La nuova attrattività delle periferie sta nel fatto di ospitare numerose aziende e i relativi posti di lavoro. E’ il caso di West Plano, un’iniziativa immobiliare partita con la costruzione di 621 appartamenti a 20 km dal centro di Dallas su di un terreno vuoto circondato da campus aziendali. Fra un paio d’anni assomiglierà molto ad un quartiere urbano, almeno nelle intenzioni della società immobiliare che lo sta realizzando.

D’altra parte, malgrado la crescita del mercato immobiliare abbia riguardato sempre di più le aree centrali, nuove indagini rivelano che i sobborghi hanno ancora un forte appeal. Rose Quint, un ricercatore della National Association of Home Builders, sostiene che due Millennial (la generazione diventata adulta con il nuovo millennio) su tre vogliono vivere nei sobborghi. «In realtà, solo il 10 per cento degli americani nati dopo il 1977 vogliono vivere in aree urbane», anche se «rispetto ad altri gruppi, sono più propensi a voler vivere in centro, ma è una quota molto piccola»  ha aggiunto Quint.

La storia che i Millennial si riversino in massa nelle aree centrali delle città sarà anche stata sovrastimata, ma che ci sia qualcosa di vero lo dimostra il fatto che le nuove espansioni suburbane  tendono a ricreare un ambiente molto simile a quello dei quartieri urbani centrali sfruttando l’attrattività che quelle aree hanno riguardo alla disponibilità di posti di lavoro. Per i giovani cresciuti nei sobborghi trovare una specie di downtown dove prima c’era solo una indifferenziata distesa di villette può essere un incentivo a non andarsene. Insomma il mercato capisce presto cosa vogliono gli acquirenti e l’offerta non fatica ad adeguarsi alla domanda, posto che i piani urbanistici favoriscano questo adeguamento. Da questo punto di vista le previsioni di espansione suburbana a bassa densità, rimaste inutilizzate per via della crisi, diventano strategiche per le politiche smart growth dei sobborghi all’insegna del mix funzionale e della densificazione.

Riferimenti

S. Dewan, Is Suburban Sprawl on Its Way Back?, The New York Times Sunday Review, 14 settembre 2014.

S. Brown, Dallas’ urban apartment building boom is heading to the suburbs, The Dallas Morning News, 5 febbraio 2015.

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali  scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme  accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto  e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono  irrazionali:  mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili,  in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax,  che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere,  nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero),  di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a  Londra – ma lo stesso vale per  New York  e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

 

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Foto: C. Fissardi

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing,  ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e  di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster  può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre,  potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana,  spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare,  sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.