Grandi città, nuovi abitanti

E’ ormai diventato quasi un luogo comune dividere gli abitanti non solo delle grandi città ma anche di quelle medie e medio-piccole in residenti e  city user. La divisione prevede una popolazione diurna significativamente maggiore di quella notturna e dà per assodato che chi si reca in città di giorno (per lavoro, studio o per usufruire delle attività di servizio e commerciali) poi di notte dorma in qualche agglomerato suburbano posto a breve distanza dalla città. Questa definizione di city user come pendolare quotidiano e/o occasionale sembra però non reggere più, perché ad essa si somma quel numero crescente di utilizzatori dei servizi messi a disposizione dalle città, soprattutto di quelle grandi, che, anche grazie alla disponibilità di spazi abitativi messi a disposizione dalle piattaforme di home sharing, decidono di diventare residenti per qualche giorno.

Non si tratta solo di turisti, anche se essi sono una parte consistente soprattutto in quelle città che hanno un’economia eminentemente basata sul turismo, ma di studenti universitari (che devono sostenere gli esami e abitano a distanze non compatibili con il normale pendolarismo) o di lavoratori (che hanno un contratto a termine e l’affitto di un appartamento con le attuali tipologie di contratto risulta decisamente anti economico) o di parenti di ricoverati nelle strutture ospedaliere (che non riescono a sostenere le tariffe degli alberghi).

Le piattaforme di home sharing con Airbnb sono nate per rispondere a questi bisogni e la loro straordinaria diffusione, con incrementi che in città come Barcellona, Milano o Monaco di Baviera hanno raggiunto il 35-40% all’anno negli ultimi cinque anni, rappresenta il classico paradigma dell’ incontro tra domanda e offerta tipico dell’economia di mercato. Le cose però non sono così semplici perché all’originario concetto di home sharing, che consente ai residenti di affittare per brevi periodi una parte della loro casa, si è affiancato il business degli affitti brevi spesso gestito da operatori del settore. Questi ultimi offrono i servizi di accoglienza ai proprietari di case che vogliono affittare la seconda o terza casa al di fuori del tradizionale mercato degli affitti ma non vogliono impegnarsi nell’attività di hosting. Il vantaggio degli affitti brevi sono la sicurezza dell’introito al momento della prenotazione e un maggiore controllo sull’immobile, del quale si può ritornare in possesso in qualsiasi momento senza aspettare la scadenza di contratti pluriennali.  Anche al netto delle spese da sostenere per mettere a disposizione un alloggio per un tempo limitato – le utenze domestiche, le spese condominiali e i costi dei servizi di hosting – il ritorno economico è significativo e questo spiega perché la maggioranza delle sistemazioni prenotabili sulle piattaforme di home sharing riguardi intere case.

A Milano, dove l’afflusso di turisti da effetto Expo è cresciuto enormemente insieme ad un costante aumento della popolazione degli studenti e dei lavoratori non residenti e non pendolari, il 72% delle 13.600 inserzioni su Airbnb riguarda intere case. Si tratta di 9802 appartamenti non più disponibili all’affitto a lungo termine, la cui redditività media mensile finisce inevitabilmente per influenzare anche il prezzo di un alloggio affittato con i normali contratti. Questa ricaduta sulla disponibilità e sul costo degli immobili residenziali in affitto ha più volte fatto parlare di Airbnb come di un vettore della gentrificazione, per cui in certi distretti urbani l’accesso all’abitazione è riservata solo a chi ha un’alta disponibilità economica.

Barcellona, che da anni cerca di limitare il mercato più o meno illegale di appartamenti ad uso turistico, ha recentemente siglato un accordo con Airbnb con il quale il colosso statunitense dell’home sharing si impegna a cancellare gli annunci di immobili che non abbiano ottenuto la licenza comunale per usi turistici, la quale è stata nel frattempo contingentata in relazione alla ricettività turistica già presente nelle singole zone della città. Nella capitale della Catalogna, forse anche grazie a questo maggiore controllo, delle 19.500 inserzioni su Airbnb solo (relativamente)il 52% riguarda intere case. A Barcellona, dove la densità demografica è di quasi 16.000 abitanti per chilometro quadrato, la disponibilità di abitazioni per i residenti diventa cruciale, mentre a Milano, dove la densità demografica è di 9000 abitanti in meno per chilometro quadrato (e nel centro storico è ancora minore) evidentemente il fenomeno non ha ancora raggiunto il livello di guardia. Per affittare un alloggio o una stanza in Lombardia per brevi periodi si deve adempiere ad alcuni obblighi previsti dalla legge regionale sul turismo del 2015 e recentemente il Comune di Milano ha stretto un accordo con Airbnb per la riscossione della tassa di soggiorno al momento della prenotazione. Questo passaggio verso una maggiore regolamentazione dell’home sharing (fortemente voluto soprattutto dagli albergatori) è stato intrapreso da molte città in ogni parte del mondo, e, se da una parte assicura il gettito tributario, dall’altra non garantisce la possibilità di scovare gli alloggi privi delle autorizzazioni previste. La strategia messa a punto da Barcellona prevede che l’amministrazione comunale possa entrare in possesso dei dati inseriti sulla piattaforma dai proprietari degli alloggi individuando chi è privo di autorizzazione, cosa che impedisce all’appartamenti irregolari di essere affittati per brevi periodi.

Perché l’home sharing sia veramente sostenibile da un punto di vista dell’impatto sociale bisogna che riacquisti la sua natura originaria di opportunità per chi ha dello spazio in più nella propria casa da condividere con ospiti paganti (questo vale anche per chi affitta l’intera casa per brevi periodi a causa di assenze temporanee). Se si perde per strada il concetto della condivisione in favore dell’affitto tout court (di breve durata ma continuativo), il rischio è che l’home sharing diventi una versione low cost dell’attività alberghiera, cosa che caratterizza in grandissima parte il fenomeno in città ad altissima attrattività turistica come Venezia.

La battaglia di Barcellona contro la tendenza a farne un parco di divertimenti per turisti ha molto da insegnare anche a città come Milano, in cui la presenza turistica è sempre più visibile anche se non ancora preponderante. Ad essa si aggiungono eventi stagionali come il Salone del mobile o le fashion week che richiamano visitatori da tutto il mondo, i quali si avvantaggiano della disponibilità di unità abitative in affitto breve. La stessa cosa avviene a Monaco di Baviera, una città per molti versi paragonabile una Milano , dove la celebre Oktoberfest ha molto incentivato la disponibilità di affitti brevi almeno nelle zone vicine al luogo della manifestazione. Se si rapporta il numero delle inserzioni su Airbnb con la popolazione residente, si scopre che nelle tre grandi città europee assai simili per dimensione a Monaco c’è un annuncio ogni 294 abitanti (dei quali il 53% intere case), a Milano uno ogni 101 e a Barcellona uno ogni 86. Se l’home sharing finisce per essere un altro modo per assecondare la pressione del turismo di massa sulle città, come questi dati sembrano dimostrare, la possibilità che i nuovi abitanti temporanei (oggi difficilmente assimilabili al concetto di city user) condividano gli spazio abitativi non utilizzati dai residenti si riduce di parecchio, così come aumenta il rischio che anche i residenti smettano di essere abitanti, con conseguenze molto simili a quelle che si possono osservare a Venezia e che Barcellona sta tentando di scongiurare.

Nota

I datu su Airbnb sono disponibili su AirDNA

Il caro affitti è tutta colpa di Airbnb?

La sharing economy è un vantaggio o una iattura per le città? Le risposte a questa domanda sono contraddittorie e in particolare è poco chiaro il ruolo giocato da Airbnb sul mercato degli affitti, soprattutto nelle città a più alta vocazione turistica, in relazione al loro rialzo pur in presenza di valori immobiliari in calo. Tuttavia, al di là di città come Venezia o di Firenze dove l’offerta di locazione turistica era già alta e poco regolamentata anche prima dell’arrivo in Italia del colosso americano degli affitti brevi, la possibilità di affittare in modo alternativo alla locazione di lungo periodo ha effettivamente cambiato le prospettive di chi è proprietario di una unità residenziale e decide di metterla a reddito. Quanto abbia però influito, in termini numerici, l’opzione dell’affitto per brevi periodo – con tutto ciò che comporta in termini di gestione – sui proprietari di case è questione è ancora da approfondire.

Incrociando ad esempio i dati 2016 forniti dal sito Osservatorio Immobiliare sull’offerta residenziale in affitto con quelli di Airdna che analizza i dati delle proprietà affittate attraverso Airnbn è possibile farsi un’idea del rapporto esistente tra immobili residenziali nel mercato dell’affitto convenzionale e quello a breve termine, cioè con una durata che per legge non può essere superiore ai 30 giorni. Il confronto dei dati è stato fatto in questo caso per Roma, Milano, Firenze e Venezia, ovvero per città in cui l’impatto del turismo, pur essendo alto e/o in forte crescita, come nel caso di Milano, si connota in modo diverso rispetto all’economia della città.

A Venezia, Firenze e Roma il rapporto tra gli appartamenti affittati per brevi periodi via Airbnb e quelli disponibili a lungo termine effettivamente dimostra che l’impatto delle soluzioni short term rispetto ai contratti convenzionali è alquanto significativo. A Venezia c’è quasi lo stesso numero di appartamenti affittati a breve termine rispetto a quelli presenti sul mercato convenzionale (il rapporto è del 96%), cifra che diventa poco più della metà a Firenze (51%) e poco meno di un terzo a Roma (30%). A Milano invece questo rapporto si ferma al 14%: se solo un appartamento contro i sette disponibili ad essere affittati permanentemente può essere occupato per brevi periodi c’è da chiedersi quanto i maggiori introiti assicurati da questa ultima soluzione (un bilocale in zona semicentrale affittato via Airbnb consente un reddito medio mensile pari a quello di un trilocale affittato a lungo termine) possano spingere i proprietari di unità residenziali a scegliere gli affitti brevi, che hanno costi di gestione maggiori dovuti ai servizi aggiuntivi offerti insieme alla abitazione. Ciò su cui si ragiona troppo superficialmente è che fare l’host con Airbnb non equivale all’essere il padrone di casa di un appartamento arredato del quale non ci si occupa più una volta firmato il contratto. Decidere di affrontare l’impegno dei check in e out con frequenza più che settimanale non ha niente a che vedere con la consegna del proprio appartamento per quattro anni a persone che se ne prenderanno cura (o forse sono proprio le ricadute del lungo termine sulle successive manutenzioni che potrebbero spiegare la crescita esponenziale degli affitti brevi al di là della domanda generata dal turismo?).

Un altro aspetto che classifica in modo molto diverso l’offerta di affitti di appartamenti a breve termine rispetto al lungo termine e l’effettiva durata dell’affitto nel corso dell’anno. A Milano il 77,1% di tutte gli spazi residenziali (case intere, stanze private e stanze condivise) affittati tramite Airbnb viene occupato per 1-3 mesi, mentre questo dato a Roma è del 59,9, a Firenze del 58,6% e a Venezia del 54,6. Ciò significa che a Milano oltre i tre quarti della offerta di locazioni brevi viene svolta occasionalmente, mentre nelle città a maggiore vocazione turistica l’ospitalità occasionale si attesta a poco più della metà di quella a più lungo termine. Se si confronta poi il numero di inserzionisti multipli, cioè coloro che affittano più di una proprietà su Airbnb, si nota ancora come nelle città a maggiore vocazione turistica il servizio offerto dalla piattaforma americana sia diventato uno strumento aggiuntivo per chi già affittava a breve termine ai turisti. A Firenze il 36% degli inserzionisti propone più di una stanza o appartamento, a Venezia è il 34%, a Roma il 30% mentre a Milano è solo il 16%. Specularmente a Firenze il 4,6% delle proprietà su Airbnb viene affittata per 10-12 mesi l’anno, percentuale che è del 4,3 a Roma, del 3,1 a Venezia e del 1,8 a Milano. Sembra quindi che l’offerta già esistente e sommersa di appartamenti turistici sia in qualche modo emersa proprio grazie ad Airbnb, piattaforma che viene utilizzata anche da regolarissimi B&B per rendersi più visibili.

In sostanza accusare Airbnb di perturbare il mercato degli affitti di unità residenziali che potrebbero diventare abitazioni a lungo termine è troppo semplicistico. Prima bisogna distinguere tra coloro che affittano uno o due stanze di una casa di proprietà diventata troppo grande perché i figli se ne sono andati, oppure l’appartamento avuto in eredità mobilio incluso in attesa di decidere se venderlo o affittarlo, da coloro che agiscono con criteri professionali in un mercato già esistente  – come quello delle locazioni turistiche – usando i vantaggi di una piattaforma che ha milioni di utenti nel mondo. I primi, coloro che condividono con ospiti paganti una parte della casa in cui risiedono, costituiscono l’ossatura della sharing economy, i secondi invece speculano sulla flessibilità dell’economia della condivisione.

L’amministrazione comunale di Milano ritiene, ad esempio, che avvantaggiarsi della opportunità delle locazioni brevi sia una occasione di sviluppo dell’economia della città. Airbnb fa parte di una serie di soggetti cui è stato dato il compito di promuovere la sharing economy; il settore degli affitti brevi d’altra parte era già stato normato da una recente legge regionale che regolamenta la ricettività turistica svolta da privati. Chi voglia condividere parte della propria abitazione può già farlo basta che comunichi di aprire la propria casa ad ospiti paganti, ne trasmetta i documenti alla Questura (come fanno normalmente gli alberghi) e riscuota la tassa di soggiorno per svolgere un’attività perfettamente lecita i cui proventi, come in ogni altro settore, vanno poi dichiarati al fisco. L’equiparazione tra affitti brevi ed evasione fiscali è quindi del tutto ingiustificata, almeno in Lombardia. Il problema è piuttosto individuare chi approfitta della domanda in forte crescita di ricettività a costi decisamente più contenuti rispetto a quelli delle attività alberghiere per svolgere attività che sfuggono alle normative vigenti e al fisco. Piuttosto che combattere Airbnb sarebbe forse meglio che fossero stretti accordi per il disbrigo degli adempimenti fiscali e perché l’enorme zona grigia che caratterizza certa offerta turistica da molto prima dell’esistenza della piattaforma online possa finalmente emergere.

Al di là del turismo, nei confronti del crescente numero di coloro che hanno bisogno di spostarsi frequentemente per studio o lavoro, la disponibilità di una quota di patrimonio residenziale a prezzi decisamente più accessibili rispetto all’offerta alberghiera potrebbe essere una opzione da prendere in seria considerazione. Una quota emergente di popolazione è già più mobile rispetto a quanto succedeva nel passato; governare il fenomeno, senza ostacolarlo o demonizzarlo con inutili stereotipi, potrebbe essere una buona idea.

Riferimenti

L’immagine di copertina è tratta da AirbnbCitizen, Milan Embraces Airbnb & Simplifies Home Sharing Rules, 18 settembre 2015.

Osservatorio Immobiliare, Quotazioni immobiliari nelle città italiane, 2016.

Airdna, Airbnb data & insights to succeed in the sharing economy.

Venezia salvata dai pedoni

Nel 1963 Sir Colin Buchanan  in Traffic in Town aveva individuato il modello di mobilità di Venezia, basato sulla separazione del traffico pedonale da quello motorizzato, come un esempio a cui guardare come rimedio all’uso di massa dell’automobile,diventata elemento di degrado delle città. Quando Buchanan scriveva il suo rapporto Venezia aveva circa 140.000 abitanti, più del doppio degli attuali 58.000, ma comunque meno della popolazione che la abita almeno di giorno, se si considerano i quasi 100.000 turisti che in media la visitano quotidianamente. Il dato complessivo di circa 20 milioni di turisti all’anno mette quindi pesantemente in crisi il modello veneziano di mobilità alternativo alla pervasività dell’auto nell’ambiente urbano.

Notava però Buchanan che i movimenti di merci e persone dentro Venezia dipendono da un ponte stradale e ferroviario che la collega alla terraferma e che gli spostamenti dentro la città sono organizzati da quel chiaro sistema gerarchico di distributori per il traffico veicolare che sono i canali. In più c’è un altro sistema, interamente separato, estremamente complesso, e continuativamente collegato, di percorsi e vicoli pedonali, con una lunghezza totale di circa 140 chilometri. I percorsi sono punteggiati a intervalli da piazze, attorno alle quali si raggruppa ciascuna sezione della città. Le piazza sono, ancora, i luoghi principali di incontro pubblico, attività, scambi e commerci. Lungo questa rete di percorsi si crea uno splendido ambiente urbano pedonale.

Il problema tuttavia è che arrivo e partenza dei flussi pedonali sono concentrati in due punti che distano due minuti a piedi l’uno dall’altro: la stazione ferroviaria di Venezia Santa Lucia e quella degli autobus (con annesso parcheggio) di Piazzale Roma. Da lì i visitatori,  imboccata la Lista di Spagna o attraversato lo storico ponte degli Scalzi –  tendono a seguire la folla per evitare di trovarsi completamente disorientati in un labirinto di stradine, ponti e vicoli ciechi. La costruzione nel 2008 del ponte della Costituzione – il quarto sul Canal Grande progettato da Santiago Calatrava a collegamento tra  Piazzale Roma  e la stazione – ha contribuito a ridisegnare la distribuzione dei flussi pedonali, creando ulteriore congestione lungo alcuni percorsi mentre altri settori della città restano isolati e soffrono una desertificazione economica.

Per arginare l’emorragia di popolazione di Venezia  – che da luogo di sogno di giorno si trasforma in città fantasma di notte avendo dal 1950 ha perso oltre due terzi dei suoi abitanti, assorbiti dalla terraferma e dalle sue migliori condizioni di vita – chi amministra la città sta da tempo pensando ad una strategia di “deturistizzazione”. Ma trasformare Venezia in un museo a cielo aperto ad accesso controllato può davvero essere una strategia salutare per la città? L’analisi dei dati censuari dimostra che la maggior parte del reddito dei suoi abitanti proviene dai servizi turistici. Insomma la riduzione del numero dei turisti avrebbe bisogno di essere parte di una strategia globale che prenda in considerazione di sostituire il turismo con le altre attività economiche e di prevedere un migliore accesso al mercato immobiliare da parte dei residenti. In caso contrario questo approccio potrebbe finire per ridurre ulteriormente le opportunità economiche, rafforzando così la tendenza alla migrazione verso la terraferma.  Lo scenario peggiore è la completa “disneyficazione” di Venezia, patrimonio dell’umanità protetto dall’UNESCO che rischia di essere privato dei suoi abitanti.

Può allora un ripensamento della mobilità e una riprogettazione dei percorsi pedonali essere la chiave per alleviare la congestione turistica, riattivare le zone abbandonate e riscoprire la ricca offerta culturale di Venezia? Il comune di Venezia sta lavorando ad un sistema di terminali in grado di gestire i flussi di pedoni diversificandone l’accesso in due nuovi punti di entrata a Tessera e San Basilio. Ma queste soluzioni rimangono inefficaci in un contesto di responsabilità istituzionali frammentate e di forte pressione dell’economia turistica. La città ha bisogno di una soluzione intelligente che comprenda le sue esigenze e che attivi un dialogo con gli attori che vi operano.

Un gruppo di professionisti appartenenti all’associazione Urbego e di studenti dello IUAV (Istituto Universitario di Architettura di Venezia), in collaborazione con il fornitore dei sensori Blip, ha deciso di affrontare la questione valutando  il modello di mobilità pedonale di Venezia. I ricercatori hanno monitorato i movimenti dei pedoni, in termini di frequenza e di indicazioni da e per la stazione e Piazzale Roma, attraverso una rete WiFi e di sensori Bluetooth, con l’obiettivo di valutarne l’esperienza, i comportamenti e i suggerimenti. I dati hanno fornito la base per la creazione di una nuova strategia di decongestionamento ed hanno indicato i modi per migliorare l’orientamento di chi esplora la città. Tuttavia, nonostante le sue ambizioni, la visione di Venezia Smart City pone la difficile questione di come applicare l’agenda globale delle città intelligenti in un contesto urbano molto particolare attraverso un processo collaborativo basato sulle persone. Per confrontarsi con la complessità di Venezia – e superare la debolezza politica del suo governo –  i cittadini, le istituzioni e i turisti  dovrebbero collaborare alla pianificazione delle future strategie per la mobilità pedonale. Si tratta di rendere la vita di chi abita e fruisce di un luogo in grado di produrre enormi flussi di persone e di denaro un po’ più facile rispetto a quanto non sia ora. Ma ce la faranno i pedoni che con i loro spostamenti ogni giorno soffocano Venezia e spingono fuori dalla laguna i suoi abitanti a salvarla dai problemi che loro stessi generano? Difficile dirlo, certo è che rendere più intelligenti i flussi pedonali dentro questo spazio urbano unico al mondo male non fa.

Riferimenti

F. Makki, Can smart mobility planning prevent the “Disneyfication” of Venice?, CityMetric, 14 ottobre 2015.

Qui una traduzione dei brani del rapporto Buchanan riguardanti Venezia pubblicata da Eddyburg il 21 agosto 2005.