Il triste stallo delle case popolari

Catherine Bauer è stata negli Stati Uniti una figura di riferimento sin dagli anni Trenta per le politiche pubbliche di edilizia residenziale. L’Housing Act del 1937 è stato in qualche modo influenzato dal suo lavoro di ricerca in Europa poi sfociato nel libro Modern Housing pubblicato nel 1934. In questo suo articolo del maggio 1957 per Architectural Forum vengono messe in luce le criticità dei programmi di edilizia popolare poi riprese, tra gli altri, da Jane Jacobs che di quella rivista era redattrice e che con Bauer aveva avuto un proficuo scambio di opinioni, a volte anche divergenti (M.B.).  

Titolo originale, The  Dreary Deadlock of Public Housing

Le case popolari non hanno seguito l’ andamento che normalmente i movimenti di riforma  hanno avuto nei moderni paesi democratici. Ogni esperimento sociale inizia come un’idea astratta, spesso in un’atmosfera di violento dibattito teorico. Ma, dopo un periodo di sperimentazione, in genere ciò che accade è che o l’esperimento muore, e viene riconosciuto come un fallimento, o prende piede  ed è accettato come parte integrante dello schema ordinario delle cose. Le teorie originali, nel frattempo, vengono modificate e adattate alle condizioni reali. Negli Stati Uniti gli atteggiamenti della pubblica opinione nei confronti della sicurezza sociale, della contrattazione collettiva e dei controlli nell’economia  nazionale hanno seguito  passo dopo passo il tipico processo descritto anni fa da George Bernard Shaw: 1) è impossibile; 2) è contro la Bibbia; 3) è troppo costoso; e 4) non c’era nulla che non sapessimo già. Ma l’edilizia popolare, dopo più di due decenni, si trascina ancora in una specie di limbo, oggetto di continua controversia, non morta ma viva nemmeno  a metà.

Nessun necrologio è ancora stato scritto per l’ Housing Act del 1937 “e sue successive [ma solo in lievi aspetti] modifiche”. Più che altro è questo il caso di una prematura ossificazione. Le nuda ossa di una teoria del New Deal troppo semplificata non sono mai state decentemente coperte dalla solida carne della realtà odierna. Anche tra i più strenui  difensori delle case popolari, molti potrebbero dare il benvenuto a un nuovo inizio se non temessero che qualsiasi programma, nel mentre, rischi di andare perduto.

Se il triste stallo deve essere superato, è prima necessario capire che cosa realmente affligge il programma. Se si tratta di una pura questione di ostruzione egoista  e reazionaria, a noi che vogliamo dare di nuovo una casa agli abitanti degli slum non resta che continuare a combattere fino a alla vittoria. Ma nel caso ci siano anche  delle debolezze interne al programma è giunto il momento di affrontarle.

Dobbiamo prendercela con glI immobiliaristi?

Indiscutibilmente i costruttori privati, i locatori e proprietari immobiliari hanno accresciuto il loro potere politico  già dalla metà degli anni Trenta, quando lo zio Sam li salvò dalla rovina. Ed è altrettanto ovvia loro ferma opposizione alle case popolari. In generale, tuttavia, le loro tattiche sono state così arroganti e la maggior parte delle loro affermazioni così scatenate, che spesso il loro atteggiamento ha avuto la tendenza a ritorcersi contro di loro. Negli ultimi anni, inoltre, alcuni degli alleati della National Association of Real Estate Boards (in particolare la National Association of Home Builders) sono diventati più sofisticati riguardo al problema deli slum e si sono espressi  diffusamente sulla necessità di porvi rimedio. Gli slogan correnti sono “rinnovamento” e “riabilitazione”. Ma diventa gradualmente più chiaro che questa operazione  di aggiustamento non è affatto una cura, e che l’eliminazione totale e la riqualificazione portano a problemi di ricollocazione che non possono essere ignorati. La grande diffusione a livello nazionale della propaganda anti-slum portata avanti da ACTION (il Consiglio americano per migliorare i nostri quartieri) tende forse,  anche se inavvertitamente, a favorire la causa dell’edilizia residenziale pubblica.

L’effetto più grave di tutte queste controversie è emerso di meno.  I funzionari, federali e locali, sono stati tenuti continuamente sulla difensiva, e le nevrosi che derivano dalla paura cronica e dall’insicurezza si traducono in eccessiva cautela, rigidità amministrativa e mancanza di iniziativa creativa. Ognuno tende a rimanere su posizioni rigide, aggrappandosi disperatamente alla formula messa sotto assedio, invece di cercare di migliorarla alla luce dell’esperienza e degli orientamenti della pubblica opinione. Gli sporadici sforzi di ampliare o modificare il programma hanno di solito incontrato opposizione sia da parte  degli adepti che dei contrari alle  case popolari. Inoltre, l’ostilità ha probabilmente rafforzato i controlli di gestione, rendendo il “progetto” abitativo sempre più istituzionale. Ma anche così, nonostante i milioni  spesi nel vano tentativo di ucciderlo, difficilmente si possono ritenere  gli interessi immobiliari interamente responsabili del fallimento nell’applicazione del programma di edilizia popolare.

La mancanza di un solido supporto

Se il programma di edilizia pubblica nella sua forma attuale fosse riuscito a raggiungere una vera popolarità tra i normali cittadini e dei loro leader, e soprattutto tra gli abitanti degli slum  e  delle aree degradate, il blocco immobiliare avrebbe ormai perso la sua influenza politica. L’idea di alloggi pubblici sarebbe data per scontata, come le pensioni di vecchiaia o l’assicurazione ipotecaria FHA. Ma questo non è successo. Il programma non ha mai richiamato il tipo di supporto popolare pervasivo e persuasivo che lubrifica le ruote del cambiamento nei paesi democratici.  Gran parte della condizione degli  inquilini di case popolari è stata indubbiamente migliorata in molti modi. Ma resta il fatto che solo una piccola parte delle persone idonee ad occupare (secondo la legge, famiglie a basso reddito che vivono in case non idonee) in realtà chiedono abitazioni a basso costo in progetti di edilizia pubblica. E di coloro che lo fanno, la maggior parte sembra essere alla disperata ricerca di un riparo qualsiasi: famiglie delle minoranze etniche in procinto di essere buttate in strada dalle demolizioni, famiglie “problematiche” inviate da agenzie di welfare e così via.

Inoltre, raramente si è sviluppato un generale sostegno locale da parte di gruppi civici, come quello che ci si potrebbe ragionevolmente aspettare per un programma simile. L’Housing Act è stato tenuto in vita dai seri sforzi fatti anno dopo anno dagli uffici di Washington delle organizzazioni nazionali del lavoro, del welfare, dei veterani, dei municipi, delle organizzazioni civili e religiose, tenute insieme dalla National Housing Conference, e sollecitate dal genio e dalla devozione del suo vice presidente esecutivo, Lee Johnson. Tuttavia, nonostante le forti sollecitazioni, i rami locali e i membri di queste organizzazioni sono stati nel complesso apatici, a volte qualcuno di loro ci ha messo la faccia in un momento di crisi, ma raramente mostrando un interesse continuo. Le esistenti organizzazioni di cittadini per gli  alloggi popolari tendono ad essere mantenute in vita da pochi individui devoti ma con scarso sostegno generale.

Perchè le case popolari sono così impopolari?

Per questa domanda non è mai stata studiata seriamente una risposta, anche se in generale essa sembra abbastanza chiara. La vita nel solito progetto di edilizia pubblica non corrisponde al modello esistenziale della maggior parte delle famiglie americane. Né riflette i  valori comunemente accettati riguardo al modo in cui le persone dovrebbero vivere. In parte le debolezze sono inerenti agli aspetti progettuali. Come ha affermato l’architetto Henry Whitney nella prima (e tuttora una delle migliori) critiche formulata da un esperto di edilizia popolare: “La tipica abitazione dei programmi residenziali pubblici è carente nello spazio interno, non ha privacy all’aperto e non ha le caratteristiche residenziali tipiche del modello americano. … Le famiglie con bambini generalmente vogliono vivere in case individuali. … Un cortile, un portico o un terrazzo è  quanto quasi tutti desiderano”. Mentre tutti quelli che ne avevano la possibilità sono andati a vivere in una casa a un piano, le autorità dell’edilizia residenziale erano impegnate a costruire alti edifici per appartamenti ad alta densità, senza spazi esterni privati . Forse, significativamente, l’edilizia popolare è più accettata nell’unica città americana dove la vita in appartamento è più data per scontata, New York. Ma anche lì, i sondaggi di opinione mostrano che la maggior parte degli inquilini preferirebbe vivere a livello del suolo, se ne avessero la possibilità.

Ci sono anche ragioni sociali più sottili che spiegano la mancanza di una entusiastica accettazione. I progetti di edilizia pubblica tendono ad avere grandi dimensioni e a essere altamente standardizzati nella loro progettazione. Visivamente possono non essere più monotoni di un tipico tratto suburbano, ma la loro densità li fa sembrare molto più istituzionali, come gli ospedali per reduci di guerra o gli orfanotrofi di  vecchio stampo. Il fatto che siano di solito progettati come isole – “unità immobiliari comunitarie” che girano le spalle al quartiere circostante con il quale sembrano non avere nulla in comune – non fa che aumentare questa qualità istituzionale. Qualunque stigma riguardo al carattere di beneficenza  delle abitazioni sovvenzionate viene così rafforzato. Ogni complesso proclama, visivamente, di essere a beneficio del “gruppo di popolazione a più basso reddito”.

La rigida segregazione sociale che ne risulta difficilmente potrà conformarsi alle tradizionali idee americane. Inoltre, se un inquilino riesce ad aumentare il suo reddito oltre un certo punto finisce per perdere il diritto alla casa, una restrizione che si traduce anche nella continua perdita di leadership naturale tra gli inquilini stessi, e nella tendenza ad avere famiglie problematiche come tipologia base degli inquilini.

Se da un lato può essere contabilizzato il considerevole successo della non discriminazione e dell’occupazione razziale mista nei progetti di edilizia pubblica degli stati settentrionali, dall’altro va detto che anche questo grande guadagno si sta perdendo. A causa della preponderanza delle famiglie delle minoranze nel gruppo a più basso reddito, e nelle aree previste per la riqualificazione e la delocalizzazione degli abitanti, la percentuale di occupazione delle minoranze tende a salire oltre la linea entro la quale la commistione etnica può avere successo, e sempre più complessi residenziali finiscono per essere abitati solo da neri.

E infine, c’è la questione della politica di gestione e di come essa viene messa in pratica. A causa dei requisiti legali, delle alte densità, delle famiglie problematiche e dei continui attacchi politici a cui sono soggetti, le autorità locali proprietarie dei complessi tendono a essere rigide e pesanti, applicando regole e regolamenti sconosciuti nell’ordinaria gestione degli affitti privati e impensabile in un modello di proprietà individuale. A volte vengono forniti servizi di assistenza speciale che, in queste particolari condizioni, possono essere ammirevoli e necessari. Ma anche nel migliore dei casi, questo tipo di preoccupazione da parte del proprio padrone di casa sembra paternalistico da un punto di vista americano, e difficilmente amplifica la popolarità del vivere in questi complessi residenziali tra le famiglie normali.

Questi sono i problemi che continuano ad emergere nelle analisi critiche degli specialisti di alloggi pubblici, nelle conversazioni  tra le varie persone  in giro per il paese e nei pochi studi casualmente condotti dai sociologi. E accanto a queste critiche c’è il fatto che, con tutti i suoi inconvenienti, il programma residenziale pubblico è assai costoso. Dubito che i sussidi in sé siano l’aspetto centrale della reazione del pubblico in generale, o  riguardo allo stigma eventualmente  applicabile gli attuali inquilini degli alloggi pubblici. Pur con tutta la loro fiducia nella iniziativa privata, gli americani non sono mai stati puristi riguardo l’accettare aiuti pubblici per ottenere qualcosa che vogliono.

L’idea di sussidio fa parte del sistema americano, sia che si tratti di navigazione o l’istruzione pubblica, progetti di irrigazione, schemi di riqualificazione o costruzione di alloggi. Se non avessimo goduto di un mercato in costante espansione, il sistema di mutui  ipotecari FHA-VA* sarebbe costato ai contribuenti molto più del più imponente programma di edilizia popolare mai immaginato. E certamente nessuno stigma è collegato all’accettazione del costoso aiuto della Home Loan Corporation. Ma i sussidi devono sembrare ragionevoli in termini di valore ricevuto. E il fatto che i grattacieli (che in ogni caso a nessuno piacciono molto), costruiti dalle autorità locali per la casa, tendono a costare più del prezzo di una modesto edificio  residenziale delle assicurazioni FHA, che pure consente un notevole profitto speculativo, semplicemente non sembra ragionevole. Quindi gli aspetti poco attraenti del programma non possono nemmeno essere giustificati su base economica. E infine, con tutto il clamore e tutte le spese connesse, il programma continua a non soddisfare nemmeno l’ovvia necessità immediata delle famiglie sfollate da operazioni di riqualificazione o rinnovamento, per non parlare della necessità delle famiglie in aree periferiche che l’FHA non può soddisfare. I limiti del reddito previsto dalla legge sono così bassi e le altre limitazioni così rigorose, compresa la giurisdizione territoriale delle autorità municipali per gli alloggi, che solo una piccola parte del fabbisogno può essere soddisfatta attraverso l’aiuto pubblico all’edilizia abitativa.

Premesse vere o false?

In che modo oggi, alla luce di oltre 20 anni di esperienza,  gli assunti che hanno dato forma al programma di edilizia popolare continuano ad essere validi a fronte di differenti condizioni economiche?

Chiaramente le premesse di base sono valide oggi come allora. Anche dopo un lungo periodo di grande prosperità, negli Stati Uniti ci sono ancora tante case insalubri, sovraffollate e fatiscenti quante ce n’erano nel  bel mezzo della Depressione, probabilmente con più persone che vi abitano! E oggi quasi tutti riconoscono la loro esistenza e ammettono che queste condizioni devono in qualche modo essere sanate. È come sempre anche vero (pure essendo riconosciuto con più riluttanza) che non puoi sbarazzarti degli slum solo abbattendoli o sistemandoli. Da qualche parte, in un luogo ragionevolmente adatto, ci devono essere case migliori e a prezzi accessibili a disposizione degli abitanti degli slum. E malgrado la prosperità, FHA, VA e le tecniche per costruire abitazioni per il mercato privato in modo più efficiente, è pur vero che praticamente nessuno degli abitanti degli slum può permettersi nuove case private, e le poche famiglie che possono accedervi spesso appartengono alle minoranze e non sarebbe accettate.

Esiste un po’ di “filtraggio”**, ora che la  carenza manifestatasi nel dopoguerra di alloggi di prezzo medio e alto è stata alleviata. E se non ci fosse un gran accumulo di slum e una crescita urbana scarsa o nulla, e nessuna discriminazione razziale, allora un forte programma di applicazione [dell’Housing Act] e di riqualificazione potrebbe effettivamente svolgere adeguatamente il compito di alloggiare famiglie a basso reddito. Ma la situazione è molto diversa. Milioni di abitazioni negli slum esistenti dovrebbero essere demolite al più presto; milioni di altre famiglie a basso reddito migreranno sicuramente nei centri urbani (una grande percentuale di loro sono nere). E alla luce di questo, come si può pensare che il filtraggio possa risolvere il problema degli slum, ora o tra mille anni! Anche un lieve accelerazione del processo, posto che non si tratti di produrre un sacco di nuovi  slum solo ammassando diverse famiglie in un’abitazione che dovrebbe ospitarne una, significherebbe un tasso di svalutazione di vecchie proprietà immobiliari in buono stato che perturberebbe il mercato immobiliare più di qualsiasi importo di alloggi pubblici. Il fondo FHA, inoltre, è orientato a valori costanti o in aumento per il tempo di vita della casa, non c’è nessuna riduzione dei pagamenti mensili che possa consentirgli di “decantare”, anche se gradualmente.

Apparentemente è ancora vero come sempre è stato che abbiamo bisogno di un po’ di nuovi alloggi a portata delle famiglie che non hanno accesso al mercato privato. La prosperità rende solo la persistenza delle condizioni di vita degli slum meno giustificabile, più urgente la necessità di soluzioni efficaci. E la crescente importanza degli aspetti razziali nell’ambito del problema abitativo si aggiunge all’urgenza.  Lo stesso vale per il problema della ricollocazione che aumenta a causa con il desiderio di rivitalizzare aree degradate centrali e  con l’enorme rimozione di nuclei abitativi dovuto alla costruzione di autostrade e di altre opere pubbliche.

Il problema di base che abbiamo cercato di affrontare nella legge sugli alloggi negli Stati Uniti è ancora qui. Cosa c’era di sbagliato negli sforzi compiuti per risolverlo?

Alla luce delle condizioni del 1957, ora sembra che ci siano due fondamentali errori nell’approccio originario, uno è una questione di formulazione e di amministrazione delle politiche di base, l’altro di pianificazione e progettazione fisica. L’approccio del 1937 era naturale, valido e persino necessario per l’epoca, e rappresentava un progresso in relazione a ciò che era accaduto prima. Ma si è indurito troppo presto, è diventato troppo rigido, senza consentire un adattamento flessibile ai valori e alle condizioni americane.

Una politica residenziale a due teste

L’assunto più discutibile è stato il concetto secondo cui la ricollocazione degli abitanti degli slum avrebbe dovuto essere stabilita in modo permanente come un programma indipendente, con una propria legislazione separata e un apparato amministrativo a livello federale e locale,  al di là delle altre politiche abitative e del quadro generale del patrimonio abitativo. Tutto ciò ha permesso la segregazione degli abitanti a basso reddito degli slum e fortificato questo isolamento in quanto materia di beneficenza speciale, di cui si poteva occupare solo l’iniziativa e la proprietà pubblica attraverso strette regole di ammissibilità a qualsiasi forma di alloggio sovvenzionato di cui poteva esservi  bisogno. Ciò ha anche contribuito alla segregazione delle famiglie con redditi più alti all’interno degli schemi FHA, e dentro  quell’universo suburbano, bianco come un giglio, che ora risulta essere un problema piuttosto importante. Ed è responsabilità tanto delle case popolari quanto dell’Associazione nazionale dei costruttori di abitazioni se ora esiste un divario così ampio tra i due tipi angusti e completamente separati di politiche abitative federali, senza che esista una reale responsabilità a qualsiasi livello di governo per la determinazione delle esigenze abitative complessive – sia su base nazionale o di una qualsiasi comunità – e la valutazione che tali politiche siano adeguate alla soddisfazione di quei bisogni.

Ciò è avvenuto perché gli aiuti agli alloggi federali sono stati tutti avviati su una base di emergenza particolare durante la Depressione, con poca considerazione per esigenze o obiettivi a lungo termine. Ma l’emergenza è durata troppo a lungo: si tratta di un elemento errato nella pianificazione postbellica, in particolare nell’edilizia abitativa. Gli interessi  particolari sono cresciuti e sono stati istituzionalizzati attorno a singoli programma frammentario separati gli uni dagli altri, con il risultato che tutti e tre i gruppi principali [di soggetti coinvolti] – finanziatori, costruttori e proprietari pubblici – si sono opposti in egual misura al tipo di coordinamento che avrebbe consentito maggiore flessibilità e realismo nel soddisfare una gamma completa di bisogni locali. Ora abbiamo una proliferazione di agenzie locali che si occupano di slum e alloggi, senza la responsabilità di vedere il quadro della questione abitativa nel suo insieme.

Allo stesso modo, mentre la prima crociata condotta per conto dell’iniziativa e della responsabilità locale andava bene, e la creazione di autorità locali per l’edilizia abitativa (o qualcosa del genere) era un passo necessario, il loro ruolo permanente non avrebbe mai dovuto essere definito e consolidato così strettamente. Ora abbiamo una proliferazione di agenzie locali specializzate che si occupano di  slum e alloggi, senza che da nessuna parte sia prevista alcuna responsabilità nella valutazione del quadro delle politiche abitative nel suo insieme, men che meno a livello metropolitano, dove questo è più che mai essenziale. Il risultato sono alcuni costosi progetti municipali, ad alta densità, ultra controllati, per lo più in aree centrali, e una vasta caotica alluvione di case private per la classe media nei sobborghi. Con tutte le nostre complicati apparati per l’edilizia non siamo in grado di risolvere né il problema della ricollocazione nelle aree centrali né l’altrettanto urgente problema di uno sviluppo equilibrato ai margini.

Visto in retrospettiva, sarebbe valsa la pena, a vantaggio di strumenti integrati e più flessibili, fare qualche bel compromesso. Non sul  principio della sovvenzione, perché si tratta di qualcosa di assolutamente essenziale per ogni soluzione del problema degli slum. Ma eventualmente, si sarebbe potuto lasciar perdere la proprietà immobiliare pubblica e, in ogni caso, si sarebbe potuta consentire la sovvenzione di varie forme di edilizia residenziale privata, compresi ambiti suburbani a proprietà individuale, al fine di soddisfare una gamma più ampia di bisogni e desideri popolari (e , per inciso, per portare alcuni interessi edilizi privati  a difendere le case popolari).

Un cattivo uso della “pianificazione comunitaria”

Avendo stabilito un meccanismo che poteva solo produrre un tipo di sviluppo residenziale del tutto estraneo a qualsiasi ideale americano di comunità, abbiamo poi proceduto a rendere architettonicamente esagerata questa forma estrema di segregazione paternalistica di classe nel nome della “moderna pianificazione comunitaria”.

Le idee di base derivanti dai pianificatori inglesi della città giardino, e che erano state razionalizzate dalla scuola degli architetti moderni del Bauhaus, portavano concetti vitali per le politiche della casa in America. La reazione contro l’individualismo caotico e la dispendiosa grossolanità dell’onnipresente schema stradale a griglia è giunta fin troppo tardivamente. Ma nel comprendere i moderni principi del design di comunità su vasta scala, abbiamo incondizionatamente fatto nostre le teorie architettoniche funzionali e collettiviste che tendevano a ignorare valori estetici e bisogni sociali più sottili e fondamentali. Sperimentare in questa direzione è stato salutare e necessario. L’errore, ancora una volta, ha avuto luogo nell’aver imbalsamato sia la politica che la pratica in formule rigide che impedivano ulteriori sperimentazioni per adattare e umanizzare questi principi in termini che meglio si adattavano alla scena americana.

Al complesso di case popolari continua quindi ad essere attribuito il significato di “unità comunitaria”,  il più possibile vasta e completamente separata dal quartiere, anche se ciò non fa altro che rendere più drammatica la condizione di segregazione delle famiglie che ne beneficiano. La standardizzazione viene enfatizzata piuttosto che attenuata nella sua progettazione, in quanto glorificazione degli efficienti  metodi produttivi ed espressione dell’obiettivo di un alloggio “decente, sicuro e igienico” per tutti. Ma i tristi simboli dell’efficienza produttiva e degli “standard minimi” non sono affatto un’espressione adeguata o soddisfacente dei valori che si possono associare alla vita domestica americana. E tutto questo è, inoltre, spesso incarnato dal grattacielo, la cui tecnologia raffinata allieta i cuori tecnocratici degli scultori di architetture, ma spinge i suoi occupanti  dentro un tipo di vita comunitaria altamente organizzata,  su modello dell’alveare,  per  la quale  gran parte delle famiglie americane non ha alcun desiderio e scarsa attitudine.

Non c’è spazio in tali schemi per la deviazione individuale, per l’iniziativa e la responsabilità personale, per la libertà  di uno spazio all’aperto e per la privacy, per il tipo di piccola impresa commerciale che svolge un ruolo sociale così importante nella maggior parte degli slum. La prevalenza delle necessità di gestione è incorporata nella costruzione dei complessi, un corollario indispensabile della loro forma architettonica.

Come riformare i riformatori?

Un nuovo inizio è assolutamente necessario se si vuole portare questo sforzo fin qui  vanificato  a raggiungere una effettiva maturità. E il momento potrebbe finalmente essere  propizio. Fino a non molto tempo fa c’erano solo pochi critici solitari tra le fila degli stessi “housers”. Ma ora alcune autorità locali per l’edilizia pubblica stanno iniziando a mettere in discussione le vecchie formule. La grande spinta per la riqualificazione e il rinnovamento urbano ha anche svolto un importante servizio nel forzare tutti i tipi di gruppi civici e di agenzie, inclusi gli interessi immobiliari e le autorità locali per l’edilizia pubblica, a fronteggiare problemi finora  insoluti e a riunirsi per trovare soluzioni. In alcune aree le agenzie di pianificazione locali e metropolitane stanno iniziando ad assumersi alcune responsabilità per determinare le esigenze abitative nel loro insieme e per  comporre i frammenti costituiti dagli aiuti federali e dalle iniziative private e pubbliche. In diverse città, i sindaci hanno nominato a questo scopo coordinatori per l’edilizia pubblica . E accanto alla riqualificazione delle aree centrali, una nuova questione si sta ufficialmente profilando all’orizzonte nelle regioni in rapida crescita come la California: riguarda la possibilità di incoraggiare un maggiore equilibrio nelle comunità  attraverso una più ampia varietà di case nelle aree periferiche, per soddisfare i bisogni delle famiglie a basso reddito appartenenti alle minoranze etniche che hanno sempre più possibilità di trovare lavoro in fabbriche e uffici periferici.

Tutto questo sforzo diffusamente basato su istanze civiche e su una più acuta consapevolezza tende a rendere più evidenti le debolezze della politica residenziale federale, ottusa ed eccessivamente organizzata in compartimenti. Prima o poi arriverà una richiesta dal basso, per una maggiore flessibilità e un miglior coordinamento, abbastanza forte da superare le lobby degli interessi particolari, ognuno dei quali cerca di mantenere il proprio piccolo appannaggio. E questo è l’unico modo efficace e salutare perché avvengano i cambiamenti necessari. Perché è solo quando le città e le aree metropolitane sanno ciò di cui hanno bisogno e cosa vogliono in termini di politica federale per l’edilizia residenziale che una maggiore flessibilità potrà essere giustificata.

Non si tratta di sostituire con una nuova formula giuridico-amministrativa quella vecchia. In determinate condizioni, la vecchia formula è ancora la migliore risposta, forse l’unica soluzione possibile. Ma ciò di cui principalmente c’è bisogno, non solo per gli abitanti poveri e delle minoranze etniche degli slum, ma anche per la grande massa di famiglie a reddito medio  e per l’infinita varietà di gusti e necessità da loro espressa, è una maggiore possibilità di scelta nella localizzazione, nel tipo di abitazione e nel carattere del quartiere . Il tipo di casa più adatto a una determinata famiglia americana non può mai essere deciso dai funzionari. La loro più alta responsabilità, invece, è assicurarsi che le politiche pubbliche mantengano “le effettive condizioni di mercato” sufficientemente ampie da fornire una reale scelta di opzioni  per tutti i livelli economici e sociali. La libertà e la flessibilità sono probabilmente le cose più difficili da ottenere  attraverso le politiche pubbliche. Ma un paese che può escogitare il mutuo assicurato (in tutte le sue diverse forme), Fannie Mae***, il prestito per l’ammodernamento, il contributo annuale,  i titoli dell’autorità locale, le sovvenzioni  ai metodi ingegnosi per la riqualificazione e il rinnovo  che consentono ai governi locali di fare la loro parte, dovrebbe certamente essere in grado di trovare un modo perché questi eccellenti strumenti possano lavorare in modo più libero e più efficace.

*Si tratta dei mutui erogati dalla Federal Housing Administration e dal Department of Veteran Administration.

**Con questo termine si intede il processo di svalutazione da invecchiamento del patrimonio residenziale che consente ai redditi più bassi di subentrare a quelli più alti nell’occupazione degli alloggi inizialmente realizzati per la seconda fascia di reddito.

***Federal National Mortgage Association

Traduzione di Michela Barzi

Introduction by Barbara Penner. Archival text by Catherine Bauer., “The (Still) Dreary Deadlock of Public Housing,” Places Journal, October 2018. Accessed 11 Nov 2018. <https://placesjournal.org/article/catherine-bauer-and-the-need-for-public-housing/>

L’immagine è tratta da Southern California Architectural History

Torino: se le ex caserme diventano social housing

Dal 2013 a Torino è iniziato un percorso volto a capire come gestire il problema del disagio abitativo. Da un’indagine svolta infatti era emerso che il numero di sfratti per morosità incolpevole fosse sostanzialmente raddoppiato tra il 2008 e il 2012, individuando quindi nel tema del social housing una vera emergenza per la città (in relazione alla limitazione del consumo di suolo e del riutilizzo del patrimonio edilizio oggi in disuso). Il social housing rappresenta l’evoluzione dell’edilizia popolare e costituisce un insieme di strumenti predisposti a garantire alloggi e servizi, con forte connotazione sociale, per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata), cercando di rafforzare la loro condizione. Dunque i comuni, solitamente con il supporto economico delle fondazioni private, recuperano edifici pubblici in disuso e li trasformano in complessi residenziali destinati a persone disagiate: anziani, donne sole con figli minori, giovani in difficoltà.

Per soddisfare tali carenze Torino ha già avviato varie iniziative di social housing, contenute nel Piano Casa della Città, definendo il passaggio dalle politiche per la casa alle politiche dell’abitare attraverso una serie di azioni che promuovono sinergie e collaborazioni tra pubblico e privato e favoriscono la solidarietà e lo sviluppo delle reti territoriali.

Tra le varie proposte si annoverano, per esempio, le “residenze temporanee”, per persone che per ragioni di carattere sociale, economico, familiare, professionale, vivono una fase di transizione o di momentanea difficoltà. Di fatto si tratta di esperienze come il “condominio solidale”, supportato dall’Associazione Giovanile Salesiana e lo “Sharing Torino” (Condividere Torino), in cui si compartono spazi comuni e si usufruiscono vari servizi, aperti anche agli altri abitanti, come ristorante, bar, bio market, tintoria, sportelli di orientamento, consulenza, mediazione culturale, assistenza legale e poliambulatorio (altre iniziative sono la Torino Residenza Open 011, l’Ospiteria dell’Arsenale della Pace ed il “Programma Housing” della Compagnia di S. Paolo).

Un’altra soluzione abitativa alternativa che comporta nuove forme di convivenza sviluppata a Torino attiene al co-housing. Il progetto “Numero Zero”, inaugurato nel 2013, è un’esperienza abitativa condivisa dove singoli, coppie di giovani o anziani, intere famiglie vivono in complessi residenziali composti da appartamenti privati e da ampi spazi destinati all’uso comune e in cui si svolgono a turno servizi utili per tutta la comunità di vicinato.

Ex edifici militari per sviluppare progetti di housing sociale

Rispetto alle particolari esigenze abitative di Torino, risulta interessante il fatto che l’articolo 26 del Decreto Legge 133/2014 (il cosiddetto “Sblocca Italia”) permetta ai Comuni italiani di riconvertire a social housing le ex caserme nell’ambito dei processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico.

Il comune di Torino ha quindi avviato un dialogo collaborativo con gli organi del demanio militare e dell’Agenzia del Demanio, culminato con un primo protocollo d’intesa per il riuso di quattro ex strutture militari, ubicate nel centro della città, in un’area caratterizzata da immobili di pregio storico-architettonico che ospitano per lo più residenze di tipo signorili e studi professionali oltre a funzioni pubbliche, anche di rappresentanza. La volontà del comune è di promuovere interventi di per la realizzazione di social housing e alloggi convenzionati per studenti a supporto del programma “Torino città universitaria”, a cui si accompagneranno attività culturali e di servizio alle persone e alle imprese.

Tra le varie esperienze internazionali di riuso dell’ex patrimonio militare, interessante è il progetto di cohousing di Vauban a sud di Friburgo, attivo dal 2001. Cinquemila persone abitano in un grosso quartiere ex militare di circa 38 ettari di superficie, studiato per favorire la sostenibilità ambientale: pannelli solari, impianti per la produzione di energia secondaria, servizio di car sharing per sostituire le auto di proprietà.

Grazie ad una condivisione degli obiettivi a priori da parte degli enti pubblici coinvolti, a Torino si prospetta dunque l’opportunità per sviluppare ulteriori soluzioni in tema di social housing per la riqualificazione delle aree militari dismesse, che possano produrre ricadute positive sia per gli enti che le attuano, sia, soprattutto, per l’intera collettività.

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali  scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme  accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto  e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono  irrazionali:  mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili,  in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax,  che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere,  nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero),  di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a  Londra – ma lo stesso vale per  New York  e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

 

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Foto: C. Fissardi

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing,  ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e  di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster  può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre,  potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana,  spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare,  sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.