social housing – Millennio Urbano

05/02/201503/10/2015

Molto cemento, poche case

Speculazione finanziaria e crisi degli alloggi sono facce della stessa medaglia. La bolla immobiliare ha avuto il suo peggiore risvolto nella perdita della casa da parte di coloro che non potevano più pagare il mutuo per eccesso di indebitamento o per mancanza di reddito. Da una parte grandi quantità di cemento sono state utilizzate ovunque nel pianeta per sostenere la crescita economica, dall’altra mai come in questo momento l’accesso al mercato immobiliare è diventato difficile per molti cittadini a reddito medio e basso, inclusi quelli dei paesi economicamente sviluppati.

I grandi centri finanziari sono sempre di più paradisi per le imprese immobiliari e allo stesso tempo in queste grandi città globali scarseggiano gli alloggi per i meno abbienti. Più che aspetti di un paradosso,la speculazione finanziaria, la bolla immobiliare e la crisi degli alloggi sono componenti dell’enorme accumulazione capitalistica che per David Harvey si traduce in un processo di urbanizzazione planetaria dalle proporzioni inedite nella storia della umanità. Esso ha assorbito il surplus di capitale, sostenuto i livelli di profitto e massimizzato la redditività dei valori di scambio, svincolandoli completamente da quelli d’uso.

Le conseguenze sono irrazionali: mentre vi è una carenza cronica di alloggi a prezzi accessibili, in quasi tutte le principali città vi è abbondanza di appartamenti per super ricchi destinati a non essere permanentemente abitati. A Londra ormai ci sono intere strade di palazzi vuoti, venduti ad investitori stranieri. Nel frattempo, il governo britannico cerca di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica attraverso la famigerata bedroom tax, che ha come effetto , ad esempio, lo sgombero di una vedova che vive da sola in una casa popolare con due camere da letto. In molti casi ciò si traduce nello sradicamento delle persone dal loro quartiere, nell’impossibilità di continuare a vivere dove hanno costruito legami affettivi e relazioni sociali.

Dopo decenni di politica della casa fatta a colpi di svendita del patrimonio residenziale pubblico attraverso il meccanismo del right-to-buy (per chi non può pagare l’alternativa è lo sgombero), di alienazioni finalizzate al risanamento dei bilanci, di tagli dei finanziamenti pubblici, di sostituzione dell’intervento pubblico con quello privato nell’edilizia residenziale, non ci si può meravigliare che a Londra – ma lo stesso vale per New York e altre metropoli globali – la spesa per l’alloggio superi il trenta per cento del reddito medio.

La Marcia per la Casa, che qualche giorno fa ha portato migliaia di persone davanti alla City Hall di Londra, ha evidenziato quanto la coincidenza tra crisi finanziaria e disparità d’accesso al mercato immobiliare stia diventando nel Regno Unito un’emergenza sociale. Gli affitti alle stelle (più 13 per cento all’anno dal 2010), la sostituzione dell’edilizia residenziale pubblica con complessi privati (solo in parte mitigato dall’inserimento di un po’ di social housing, ovvero di alloggi il cui affitto vale l’ottanta per cento del valore di mercato) hanno fatto crescere il numero dei senza tetto e di coloro che vivono in condizioni abitative precarie o che sono espulsi dalle loro case.

La condizione che fino ad ora ha reso possibile il prevalere dell’intervento privato nella costruzione di alloggi erano gli oneri finanziari a carico delle società immobiliari che avrebbero dovuto servire ad integrare una certa quota di social housing nei nuovi complessi. Ora l’ideologia liberista a cui si ispira il governo britannico ha determinato l’esonero degli immobiliaristi dal versamento di queste somme. Il solo The Abu Dhabi Investment Council, che sta costruendo appartamenti di lusso con home cinema e sale da biliardo nel distretto di Westminster può ad esempio risparmiare nove milioni di sterline per la costruzioni di alloggi a prezzi accessibili. La famiglia reale del Qatar, inoltre, potrebbe risparmiare buona parte dei settantotto milioni di sterline dovuti per la riqualificazione delle ex caserme di Chelsea.

I cosiddetti interventi di rigenerazione urbana, spesso realizzati alle spese di fatiscenti quartieri di edilizia popolare, sono ormai diventati sinonimo di gentrification da una parte e di esclusione sociale dall’altra. Eppure basterebbe accogliere le richieste dei manifestanti della Marcia per la Casa: più case popolari e più controllo degli affitti, locazioni sicure, e una battuta d’arresto per gli sfratti. Provvedimenti che potrebbero facilmente essere presi da un governo che volesse affrontare la vergogna dei senza casa e preoccuparsi di mantenere un adeguato mix sociale in una città, Londra, che si sta convertendo in una specie di Disneyland per chi può solo trarre profitto dai meccanismi delll’urbanizzazione planetaria.

Riferimenti

M. Barzi, Londra si mobilita per iI diritto alla casa, Eddyburg, 4 febbraio 2015.

D. Harvey, The Crisis of Planetary Urbanization, in Post Notes on Modern & Contemporary Art around the Globe, 18 novembre 2014.

13/11/201415/11/2014

Case popolari e riforma urbanistica: due questioni che s’intrecciano

Sono passati 45 anni da quando, giusto in questi giorni, fu proclamato uno sciopero generale nazionale che poneva all’attenzione dell’opinione pubblica un tema mai affrontato in modo specifico dalle rivendicazioni sindacali: il diritto alla casa. Due anni dopo sarà promulgata la legge 865 Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica con l’obiettivo di unificare tutti i fondi stanziati per la realizzazione di insediamenti di edilizia economica e popolare e riorganizzare l’intervento pubblico in materia di edilizia residenziale.

Quartieri, non solo case

La legge intendeva soprattutto orientare il settore edilizio a regia pubblica in interventi coordinati che superassero il caos seguito al periodo d’incontrollata espansione, culminato con la frana di Agrigento del 1966. Con la 865 vengono realizzati quartieri veri e propri, dotati di servizi e verde pubblico; pezzi di città e non solo case popolari. La sua promulgazione fa parte della stagione segnata dai tentativi di riforma della legislazione urbanistica, iniziata con nel 1962 con la legge 167 Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree per l’edilizia economica e popolare, e conclusasi con la legge 457 del 1978, che intendeva rilanciare la programmazione dell’intervento pubblico in edilizia favorendo il recupero del patrimonio residenziale esistente.

Il diritto alla casa per riformare l’urbanistica

L’innovazione introdotta dalla 167/1962 sta nella possibilità data alle amministrazioni comunali di realizzare insediamenti di case popolari nell’ambito delle previsioni del Piano Regolatore Generale, espropriando le aree e pagandole un prezzo non ancora condizionato dalle previsioni edificatorie del piano: intere parti di città potevano così essere pianificate e realizzate senza i condizionamenti della rendita fondiaria. La legge interpretava in particolar modo l’esigenza di dare un quadro normativo preciso alle esperienze di realizzazione di insediamenti di edilizia economico-popolare avviate dal cosiddetto piano Fanfani (legge 43/1949 Provvedimenti per incrementare l’occupazione operaia, agevolando la costruzione di case per i lavoratori) e dalla successiva istituzione del programma INA-Casa.

La 167 servì anche per sperimentare, almeno nell’ambito dell’espansione urbana, la riforma della legislazione urbanistica, ferma al 1942. Un provvedimento legislativo quindi non solo utile per pianificare meglio i tumultuosi sviluppi della ricostruzione post bellica e della nuova fase economica espansiva, che attraversava ampie zone del paese soprattutto al Nord, ma anche lo strumento per superare il limite invalicabile di ogni buona pianificazione urbanistica, e cioè la questione della proprietà dei suoli e i conseguenti interessi messi in gioco sulla loro destinazione. Il naufragato disegno di legge di riforma urbanistica, formulato dal ministro dei Lavori Pubblici Fiorentino Sullo pochi mesi dopo la promulgazione della legge 167/1962, adottava infatti lo stesso principio dell’acquisizione dei suoli tramite esproprio come soluzione per eliminare le sperequazioni insite nel processo di pianificazione urbanistica.

Il tramonto di una stagione

Non sembra quindi un caso che il tema dell’edilizia popolare, del crescente bisogno di alloggi ad un canone che non superi il 30% del reddito delle famiglie – a fronte di un enorme numero di domande inevase e delle tensioni sociali che ne derivano e che vengono descritte ormai quotidianamente dalle cronache giornalistiche – si profili proprio nel momento in cui si stanno delineando le conseguenze del progetto di riforma della legge urbanistica nazionale, messo a punto dal Ministro delle Infrastrutture Maurizio Lupi. Nel DDL Lupi l’edilizia residenziale pubblica – concetto riformulato con l’aggiunta dell’aggettivo sociale – diventa un servizio che può essere erogato dall’intervento pubblico così come da quello privato attraverso l’offerta di alloggi in locazione o il sostegno all’accesso alla proprietà della casa

Il clamore giornalistico suscitato dalle rivolte degli abitanti dei quartieri realizzati attraverso interventi pianificati dal pubblico – e dominati dal degrado edilizio e sociale innescato da decenni di mancati interventi e di dismissione del patrimonio pubblico – potrebbe utilmente aprire la strada all’idea che il cosiddetto social housing,realizzato dai privati anche con agevolazioni pubbliche (riduzione o esonero dal contributo di costruzione), sia la soluzione che risolve i mali delle periferie. I problemi dei quartieri popolari sono noti da tempo e certo la perdurante crisi economica non ha fatto altro che aggravarli. Che sia questa l’occasione giusta per risolverli sancendo la fine dell’intervento pubblico sul diritto alla casa e consegnando in generale le trasformazioni urbane all’interesse privato?

01/11/201408/02/2015

Londra: effetti perversi della rigenerazione urbana

Sembra incredibile ma una delle più ricche città del pianeta, scenario di un impetuoso processo di trasformazione, si sta mutando anche un una città di poveri incapaci di avere un alloggio dignitoso. Da tempo la stampa britannica sottolinea quanto sia pervasiva a Londra la crisi degli alloggi a prezzi accessibili ed ora stanno emergendo segnali del possibile ritorno a condizioni abitative di estremo degrado, quegli slum che i programmi residenziali pubblici avevano via via cancellato nel corso del Novecento.

Londra è la più sfavillante vetrina immobiliare del momento e la rigenerazione urbana è da poco stata celebrata in una speciale edizione della fiera MIPIM, in più grande evento del real estate al mondo, che di solito si tiene una volta l’anno a Cannes, ma che ha trovato nella capitale britannica una nuova, ideale, location.

Se si vuole trovare un esempio di come funzioni in modello londinese di rigenerazione urbana promosso da MIPIM, basta andare nel quartiere popolare di Heygate, nel distretto urbano di Elephant and Castle. Qui un complesso residenziale pubblico di 1200 alloggi è in procinto di essere demolito per fare spazio a 2400 appartamenti di lusso, ai quali se ne affiancheranno solo 79 di edilizia sociale. Gli ex inquilini di Heygate verranno spostati dalle loro case e coloro che si rifiutano verranno messi davanti ad un ordine di requisizione che prevede un indennizzo in grado di coprire solo un terzo del valore di mercato di un appartamento equivalente.

Quello di Heygate è un esempio di come la rigenerazione in realtà significhi pulizia sociale, un’operazione alla quale si prestano le autorità locali in un momento in cui milioni di londinesi hanno assolutamente bisogno di alloggi a prezzi accessibili. La giustificazione per tutto ciò è fornita dalle cattive condizioni del patrimonio edilizio pubblico, per intervenire sul quale da tempo le amministrazioni locali hanno smesso di disporre dei fondi necessari a causa delle necessità di “risanamento” dei bilanci statali.

Originariamente, il piano di rigenerazione di Heygate comprendeva 1200 unità abitative a canone sociale dove i residenti esistenti avrebbero dovuto essere risistemati. Tuttavia i molti cambiamenti al progetto iniziale, negoziati dalla società immobiliare che lo promuove, hanno fatto sì che il numero di unità a canone sociale fosse ridotto al 3% del totale. Michael Edwards – docente alla Bartlett School of Planning presso il London University College –sottolinea come la rigenerazione abbia il perverso effetto negativo di espellere proprio di quelle persone le cui condizione di privazione giustifica l’intervento sui quartieri in cui abitano.

La sostituzione sociale è resa possibili dalla realizzazione in cambio di alloggi “ a prezzi accessibili”, dove con questa espressione s’intende quelli che verranno affittati ad un prezzo equivalente all’80% del valore medio del mercato. Si tratta però di alloggi inaccessibili per gli utenti dell’edilizia residenziale pubblica, i quali vengono spinti fuori dalla città, ad incrementare la popolazione delle zone suburbane e costretti a diventare pendolari.

Quando si ha una buona sponda

L’aggiramento delle norme della pianificazione, pensate per controllare l’impatto sociale delle operazioni di rigenerazione urbana, con le quali le società immobiliari ottengono la sostituzione di alloggi a canone sociale con quelli “a prezzi accessibili”, si avvale di specifiche figure professionali cresciute con il proliferare delle iniziative immobiliari. Interventi che anziché qualificare il patrimonio residenziale pubblico continuano ad eroderlo sempre di più.Nemmeno la fermezza delle amministrazioni locali circa il rispetto di quei requisiti, che dovrebbero tenere sotto controllo l’impatto sociale dei progetti di rigenerazione, riesce a fermare la capacità di aggiramento sviluppata dagli immobiliaristi. Di fronte all’opposizione del consiglio di Lewisham ad un progetto proposto da una società con sede ad Hong Kong (uno degli aspetti peggiori di questo tipo di operazioni immobiliari è che si rivolge a investitori internazionali il cui obiettivo prioritario non è risiedere in quegli alloggi) il proponente ha aggirato l’ostacolo rivolgendosi direttamente al sindaco Boris Johnson, ottenendone in questo modo l’approvazione.

Nel frattempo, mentre le case popolari sono rase al suolo con l’escamotage degli alloggi a prezzi accessibili, ci sono 344.000 famiglie londinesi in attesa di una alloggio pubblico e la maggior parte dei londinesi non può esercitare alcuna influenza sul modo in cui vengono gestiti i cambiamenti della città. Questo approccio alla rigenerazione urbana si configura quindi come un inarrestabile ed antidemocratico processo di svendita di suolo pubblico e di espulsione dei poveri che sembra riportare Londra ad oltre un secolo fa, quando eliminare i tuguri significava alleviare la povertà di chi li abitava.

Riferimenti

T. Hill, Is regeneration bringing slums back to London?, openDemocracy, 17 ottobre 2014.